제주지방법원 2025타경7054. 제주시 해안동 2050 일원의 해안골프클럽 관련 물건으로, 사건 용도는 기타 + 토지입니다. 등기상 소유자는 홍정호이고, 현재 말소기준권리는 2023.03.17. 설정된 주식회사제주은행 근저당권 6,120,000,000원입니다. 그보다 앞선 새마을금고 계열 근저당들은 2023.03.17. 이미 말소됐고, 이후 엑스포대부금융 근저당·황원경 근저당과 여러 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
권리관계만 보면 낙찰자가 등기상 후순위 채권을 그대로 떠안는 구조는 아닙니다. 배당 계산에서도 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 모두 매수인 인수액은 0원으로 제시됩니다. 다만 이 사건은 세금 압류가 포함되어 있어 단순히 “후순위니까 끝”으로 볼 수 없습니다. 당해세에 해당하는 국세·지방세가 있으면 배당에서 먼저 차감되어 후순위 채권의 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경7054 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 해안동 2050 해안골프클럽 |
| 등기상 부동산 | 해안동 2050, 2056, 2058-1, 2058-3, 2063, 2064 · 해안골프클럽 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 해안마을5길 61 |
| 용도 | 기타 + 토지 |
| 소유자 | 홍정호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 11,065,554,400원 / 11,065,554,400원 (신건) |
| 사건 청구액 | 400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 인수 문제는 이 사건에서 확인되지 않습니다. 현재 말소기준은 제주은행의 2023.03.17. 근저당권이고, 2023.10.25. 엑스포대부금융 근저당 600,000,000원, 2024.03.04. 황원경 근저당 390,000,000원, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.
② 가격 구조 — 신건 100%, 유찰 시 80%·64%
현재 최저매각가는 감정가와 같은 11,065,554,400원입니다. 아직 유찰이 없는 신건이며, 시나리오상 1회 유찰 시 8,852,443,520원, 2회 유찰 시 7,081,954,816원입니다. 일반 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균을 바로 대입할 수 있는 자료가 아니므로, 현재 최저가를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 11,065,554,400원 | 0원 | 3,605,602,140원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 8,852,443,520원 | 0원 | 1,414,622,369원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 7,081,954,816원 | 338,161,448원 | 0원 |
현재 회차와 1회 유찰 시에는 제시된 채권 총액 7,346,896,716원이 전액 배당되고, 소유자에게도 잔여가 발생합니다. 반면 2회 유찰 가격에서는 채권자 총 배당액이 7,008,735,268원으로 줄면서 338,161,448원의 미배당이 발생합니다. 그래도 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 11,065,554,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 113,055,544원 |
| 2. 근저당 · 주식회사제주은행 | 6,120,000,000원 | 6,120,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사엑스포대부금융 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 4. 근저당 · 황원경 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 5. 가압류 · 현대캐피탈주식회사 | 28,056,933원 | 28,056,933원 |
| 6. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 18,499,313원 | 18,499,313원 |
| 7. 가압류 · 제주신용보증재단 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 8. 가압류 · 주식회사제주은행 | 30,340,470원 | 30,340,470원 |
| 9. 가압류 · 신용보증기금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,605,602,140원 |
배당표는 당해세·임차인 최우선변제 미반영 기준입니다. 이 사건은 임차인이 없지만 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 확인될 경우 실제 후순위 배당과 소유자 잔여는 달라질 수 있습니다.
④ 토지·이용 메모 (감정요항 및 토지자료 기준)
- 토지 분석 기준. 면적 9,661㎡, 지목 체육용지, 토지이용상황 주거기타, 평지·자루형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 보전녹지지역에 접합니다.
- 공시지가. 307,200원/㎡입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 공부와 현황. 일련번호 3, 4는 공부상 지목이 과수원이나 현황은 전입니다.
- 토지이용 제한. 장애물제한표면구역·공장설립제한지역·하수처리구역·자연녹지지역에 포함되며, 가축사육제한구역에 저촉됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건의 체납액과 당해세 여부를 반드시 확인해야 합니다. 당해세면 배당 최선순위에서 차감될 수 있습니다.
- 말소기준 재확인. 2023.03.17. 제주은행 근저당 6,120,000,000원이 말소기준이며 이후 권리가 매각으로 소멸하는지 매각물건명세서와 등기 원본을 대조해야 합니다.
- 신청채권 확인. 사건 청구액은 400,000,000원이고, 엑스포대부금융 근저당 채권최고액은 600,000,000원이며 배당 시나리오에는 600,000,000원이 반영돼 있습니다.
- 토지 현황 확인. 일부 토지는 공부상 과수원이나 현황 전으로 평가돼 있어 지목·현황·사용승인 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 규제 검토. 자연녹지지역과 장애물제한표면구역·공장설립제한지역 등 각종 토지이용 제한이 실제 활용계획에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가가 감정가 100%이므로 단순 할인율이 없습니다. 사업수익·대체부지 가치·시설 상태를 기준으로 별도 적정가 산정이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 세금 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격 판단은 단순하지 않다”
이 사건의 핵심은 선순위 임차인 인수 문제가 아닙니다. 임차인은 없고, 말소기준인 제주은행 근저당 이후 권리도 매각으로 소멸해 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다.
반면 가격 판단은 훨씬 까다롭습니다. 현재 최저가는 감정가와 동일한 11,065,554,400원이고, 물건은 일반 주거용이 아니라 기타 + 토지입니다. 1회 유찰이면 8,852,443,520원, 2회면 7,081,954,816원으로 낮아지지만 낮아진 최저가 자체만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 특히 2회 유찰부터는 채권 미배당 338,161,448원이 발생하고, 별도로 국세·지방세 압류의 당해세 여부도 확인해야 합니다. 결론적으로 등기상 인수위험은 낮지만, 세금·규제·토지 현황·사업성 검증이 선행돼야 하는 특수물건입니다.
