제주지방법원 2025타경7054. 제주시 해안동 2050 해안골프클럽을 중심으로 2056, 2058-1, 2058-3, 2063, 2064가 함께 기재된 기타 + 토지 경매입니다. 소유자는 홍정호이고, 현재 권리분석의 기준점은 2023.03.17. 주식회사제주은행 근저당권 6,120,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 주식회사엑스포대부금융 600,000,000원 근저당, 황원경 390,000,000원 근저당과 여러 가압류·압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리관계만 놓고 보면 낙찰자가 직접 떠안을 임차보증금이나 인수권리는 없습니다. 그러나 이 사건은 아파트처럼 단순한 주거형 물건이 아닙니다. 일괄매각이고 제시외 건물·태양광발전설비·자동차충전시설, 일부 토지의 조경수·조경석 및 경계석·돌담·철구조물 등이 매각 또는 감정 범위에 포함됩니다. 특히 목록3·4는 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출해야 하는 특별매각조건이 붙어 있으며, 미제출 시 매수신청보증금을 반환하지 않는 조건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경7054 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 해안동 2050 해안골프클럽 |
| 등기부 소재 | 제주특별자치도 제주시 해안동 2050, 2056, 2058-1, 2058-3, 2063, 2064 해안골프클럽 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 해안마을5길 61 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 |
| 소유자 | 홍정호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 11,065,554,400원 / 7,745,888,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인은 없습니다. 매수인 인수 예상액도 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 0원입니다. 말소기준권리는 2023.03.17. 접수된 제주은행 근저당권이고, 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞서 2020.11.19. 설정됐던 노형새마을금고·제주서부새마을금고·신제주새마을금고 근저당은 2023.03.17. 해지로 이미 말소됐습니다.
② 가격 — 1회 유찰로 감정가의 70%
감정가는 11,065,554,400원, 현재 최저매각가는 7,745,888,000원으로 1회 유찰된 회차입니다. 현재 회차 표기상 감정가의 70%입니다. 다만 이 물건은 비교 가능한 실거래 시세가 없어, 70%라는 숫자만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 7,745,888,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 5,422,121,600원 | 1,981,396,332원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 3,795,485,119원 | 3,591,766,448원 | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 채권이 모두 배당되는 계산이고, 소유자에게도 319,132,404원이 남습니다. 반면 2회 유찰 시에는 1,981,396,332원, 3회 유찰 시에는 3,591,766,448원의 미배당이 발생합니다. 다만 이 미배당은 매수인 인수로 전환되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 7,745,888,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 79,858,880원 |
| 2. 근저당 · 주식회사제주은행 | 6,120,000,000원 | 6,120,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사엑스포대부금융 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 4. 근저당 · 황원경 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 5. 가압류 · 현대캐피탈주식회사 | 28,056,933원 | 28,056,933원 |
| 6. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 18,499,313원 | 18,499,313원 |
| 7. 가압류 · 제주신용보증재단 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 8. 가압류 · 주식회사제주은행 | 30,340,470원 | 30,340,470원 |
| 9. 가압류 · 신용보증기금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 319,132,404원 |
현재 회차 기준 채권총액 7,346,896,716원은 전액 배당되는 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 특별매각조건 — 농지취득자격증명이 핵심
- 일괄매각. 제시외 건물 및 태양광발전설비, 자동차충전시설이 매각에 포함됩니다.
- 토지 부속물. 목록2·4·5 토지 지상의 조경수·조경석이 매각에 포함됩니다.
- 감정 포함물. 목록2·4·5 토지 지상의 경계석·돌담·철구조물 등은 토지에 포함해 감정평가됐습니다.
- 공부와 현황 차이. 일련번호 3·4는 공부상 지목이 과수원이나 현황은 전입니다.
⑤ 토지·이용 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통사정은 무난합니다.
- 토지. 면적 9,661.0㎡, 지목 체육용지, 토지이용상황 주거기타, 평지·자루형·세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 공시지가는 307,200원/㎡입니다.
- 지역·지구. 장애물제한표면구역·공장설립제한지역·하수처리구역·자연녹지지역에 포함되고, 가축사육제한구역에 저촉되며 보전녹지지역에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 선확인. 목록3·4의 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출하지 않으면 매수신청보증금이 반환되지 않습니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부와 실제 배당 순위를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물·태양광발전설비·자동차충전시설, 조경수·조경석 및 토지 부속물의 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 판단 보수적으로. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 비교 가능한 실거래 시세가 없어, 70%라는 사실만으로 저가 매수라고 단정할 수 없습니다.
- 권리와 배당을 구분. 추가 유찰 시 채권자 미배당이 커지더라도 시나리오상 매수인 인수는 계속 0원입니다.
맺으며 — “권리 인수는 0원, 절차 리스크는 0이 아니다”
이 사건은 임차인이 없고, 말소기준인 2023.03.17. 제주은행 근저당 이후의 권리가 매각으로 정리되는 구조라 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차 7,745,888,000원에서는 채권도 전액 배당되는 계산입니다. 그러나 핵심은 권리인수보다 특별매각조건과 세금입니다. 목록3·4의 농지취득자격증명은 미제출 시 보증금 반환과 직접 연결되고, 국세·지방세 압류는 실제 배당을 바꿀 수 있습니다. 여기에 실거래 시세가 없어 1회 유찰·감정가 70%만으로 가격 메리트를 단정할 수도 없습니다. 권리 인수는 단순하지만, 입찰 절차와 물건 범위 확인은 반드시 선행해야 하는 사건입니다.
