서울남부지방법원 2026타경3311. 양천구 신월동 삼구아파트 제1층 제101호입니다. 현재 소유자는 김영재·박근혜로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 두 사람은 2021.03.19 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 450,000,000원입니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 176,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 이번 분석의 말소기준권리입니다.
그 뒤 박근혜 지분에는 근저당·가등기·압류·가압류가, 김영재 지분에는 별도 근저당이 이어졌습니다. 데이터상 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있어 배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 2026.01.27 경매개시결정의 등기 목적이 “3번 박근혜 지분 임의경매개시결정”으로 적혀 있습니다. 실제 매각대상이 전체 호실인지 박근혜의 2분의 1 지분인지에 따라 투자 성격이 완전히 달라지므로, 이 부분은 가격보다 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3311 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 604-4 삼구아파트 제1층 제101호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 양천구 신월로24길 28-6 |
| 용도 / 구조 | 아파트 · 철근콘크리트조 평지붕 · 지하1층/지상5층 건물 내 제1층 제101호 |
| 소유관계 | 김영재 2분의 1 · 박근혜 2분의 1 |
| 소유권 취득 | 2021.03.19 소유권이전 · 거래가액 450,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 276,500,000원 / 221,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 청구액 | 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸형, 그러나 지분과 가등기가 핵심
말소기준은 2021.03.19 우리은행 근저당 176,000,000원입니다. 이후 설정된 박근혜 지분의 근저당·가등기·압류·가압류와 김영재 지분 근저당, 그리고 2026.01.27 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 따라서 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 현 단계에서 대항력 임차인이 있다고 단정할 수도, 반대로 실제 점유관계가 완전히 확인됐다고 볼 수도 없습니다. 배당표상 인수 계산은 0원이지만 현황조사와 매각물건명세서의 점유·임차관계는 입찰 전에 별도로 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 54.0% 숫자만으로 ‘싸다’고 결론 내리면 안 된다
제공된 삼구아파트 실거래 표본은 2건입니다. 평균은 409,500,000원, 최저는 324,000,000원, 최고는 495,000,000원입니다. 현재 최저매각가 221,200,000원은 제공된 평균 대비 54.0%로 계산돼 있습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 83.85㎡ | 3 | 324,000,000원 |
| 2022.06 | 83.85㎡ | 2 | 495,000,000원 |
| 평균 | 83.85㎡ | 2건 | 409,500,000원 |
문제는 비교 조건입니다. 시장 비교 대상 면적은 107.64㎡인데 실거래 2건은 모두 83.85㎡로, 데이터에서도 면적 불일치로 표시되어 있습니다. 더구나 거래 시점도 2022.06과 2023.03입니다. 따라서 221,200,000원이 409,500,000원의 54.0%라는 수치는 참고지표일 뿐, 현재 목표 호수의 적정 시세 대비 46% 할인이라고 해석할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 221,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,896,800원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 주식회사우리은행 | 176,000,000원 | 176,000,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 고종찬 | 40,500,000원 | 40,500,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당 · 이혜숙 | 165,000,000원 | 803,200원 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 이미선 | 219,250,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 221,200,000원 가정 시 채권 총액은 600,750,000원, 채권자 배당액은 217,303,200원, 미배당액은 383,446,800원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 소유자 잔여도 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 221,200,000원 | 217,303,200원 | 383,446,800원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 176,960,000원 | 173,682,560원 | 427,067,440원 |
| 3회 유찰 시 · 51.2% | 141,568,000원 | 138,786,048원 | 461,963,952원 |
현재 회차와 이후 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 채권자 미배당은 현재 383,446,800원에서 2회 유찰 시 427,067,440원, 3회 유찰 시 461,963,952원으로 증가합니다. 제공 시나리오상 청구액 160,000,000원에 대한 신청채권자 배당은 현재 회차에서도 0원으로 표시되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신남중학교 남서측 인근. 주위는 공동주택·근린생활시설·학교 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 지하1층/지상5층 건물의 1층 101호입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 단지 규모. 삼구아파트는 19세대, 사용승인일은 1996.03.12입니다. 제공 실거래는 2건입니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 5미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 재정비촉진지구, 과밀억제권역, 공항소음 관련 제3종 구역, 원추표면구역·진입표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 2필지 일단의 가장형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 4,432,000원/㎡입니다.
- 기타. 발코니에 태양광 패널이 설치되어 있습니다.
- 환금성. 19세대 소규모 단지이고 제공 거래 표본이 2건뿐이며, 비교 거래 면적 83.85㎡가 시장 비교 대상 면적 107.64㎡와 다릅니다. 시세 판단의 불확실성이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각대상 지분 확인. 경매개시결정이 “박근혜 지분”으로 기재되어 있습니다. 전체 소유권 매각인지 2분의 1 지분 매각인지 매각물건명세서에서 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 가등기 성격 확인. 갑구 4번 이전청구권가등기는 후순위 소멸로 분류돼 있으나 담보가등기 여부 확인 필요라는 주의사항이 있습니다.
- 점유·임차 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 현황조사·전입세대·매각물건명세서 대조가 필요합니다.
- 시세 재확인. 현재 제공 거래는 83.85㎡ 2건뿐이고 시장 비교 대상 면적은 107.64㎡입니다. 54.0%라는 비율만으로 저가매수라고 판단하지 마세요.
- 1층·소규모 단지 감안. 본건은 5층 건물의 1층이고 단지는 19세대입니다. 실제 매도 시 수요와 거래 빈도를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 태양광 패널 확인. 발코니 태양광 패널의 소유·철거·승계 조건을 현장에서 확인하세요.
- 규제 확인. 재정비촉진지구와 토지거래계약 허가구역 등 다수 규제가 중첩되어 있으므로 입찰 목적에 따른 적용 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 매각대상 표시를 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 “무엇을 낙찰받는가”가 중요하다
이 사건은 숫자만 보면 눈길이 갑니다. 감정가 276,500,000원에서 한 번 유찰되어 최저가가 221,200,000원으로 내려왔고, 제공된 실거래 평균 409,500,000원의 54.0% 수준입니다. 배당표에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격보다 먼저 풀어야 할 문제가 있습니다. 소유권은 김영재·박근혜 각 2분의 1이고, 현재 경매개시결정은 박근혜 지분에 표시되어 있습니다. 또한 갑구 4번 가등기는 종류 확인이 필요하고, 임대관계는 미상입니다. 실거래 역시 목표 면적과 일치하지 않는 83.85㎡ 거래 2건뿐입니다. 따라서 이 물건은 “권리 후순위는 소멸, 인수는 0원”이라는 장점은 분명하지만, 매각대상 지분 범위와 비교 가능한 시세를 확인하기 전에는 가격 매력을 확정하기 어려운 사건입니다. 결론은 권리순위는 소멸형, 입찰 판단은 보류 후 원본 확인입니다.
