서울남부지방법원 2026타경3311. 서울 양천구 신월동 삼구아파트 1층 101호입니다. 감정가는 276,500,000원. 두 차례 유찰을 거치면서 최저매각가격이 176,960,000원까지 떨어졌습니다. 감정가의 64%라는 숫자만 보면 상당한 할인이 적용된 듯합니다. 하지만 이 사건은 박근혜 명의의 2분의 1 지분을 대상으로 하는 임의경매입니다. 아파트 전체의 소유권을 취득하는 경매와는 출발점부터 다릅니다.
현재 등기상 공유자는 김영재와 박근혜로, 각각 2분의 1씩 소유하고 있습니다. 2021년 3월 19일 우리은행 근저당권이 설정됐으며, 그 뒤 박근혜 지분에 근저당권과 가등기, 압류·가압류 등이 이어졌습니다. 이번 경매 신청채권자는 최진환으로, 청구금액은 160,000,000원입니다.
권리관계에서 가장 먼저 확인할 것은 말소기준보다 앞선 권리보다도 낙찰 후 공유관계가 유지된다는 사실입니다. 배당표상 매수인 인수액이 0원으로 계산되더라도 나머지 공유자의 소유권까지 소멸하는 것은 아닙니다. 또한 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상으로, 실제 점유 상태까지 확정된 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3311 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 604-4 삼구아파트 제1층 제101호 도로명: 서울특별시 양천구 신월로24길 28-6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 지하 1층 / 지상 5층 건물의 1층 101호 |
| 매각 대상 | 박근혜 소유 지분 2분의 1 · 지분경매 |
| 공유자 | 김영재(2분의 1), 박근혜(2분의 1) |
| 소유권 취득 | 2021.03.19 · 2020.12.14 매매 원인 · 등기상 거래가액 450,000,000원 |
| 감정가 | 276,500,000원 |
| 최저매각가 | 176,960,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 최진환 / 160,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.19 우리은행 근저당권 · 채권최고액 176,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 특별매각 조건 | 지분경매 · 공유자 우선매수신고 제한 있음 · 신청채권자 매수신청 있음 |
| 매수신청가격 | 180,958,260원 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 지분·가등기 확인이 핵심
말소기준권리는 2021년 3월 19일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 176,000,000원이고 채무자는 김영재입니다. 이후 설정된 고종찬 근저당권(40,500,000원), 이혜숙 근저당권(165,000,000원), 박근혜 지분 가등기 및 가압류·압류 등은 제공된 권리분류상 매각으로 소멸하는 것으로 처리되어 있습니다.
다만 갑구 4번 가등기는 2021년 6월 10일 박근혜 지분에 설정됐으며, 매매예약을 원인으로 하는 소유권이전청구권가등기로 표시돼 있습니다. 별도의 권리분석 주의사항에서는 담보가등기 성격 확인 필요라고 명시되어 있습니다. 말소기준 이후 등기라는 이유만으로 그 성격과 처리 결과를 확인하지 않고 넘어갈 사안은 아닙니다.
임차인 신고 내역 없음. 그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 임차인이나 점유자가 전혀 없다고 단정할 수 없습니다. 전입세대, 현황조사, 매각물건명세서 및 현장 점유 상태를 추가로 확인해야 합니다. 배당모형의 매수인 예상 인수액은 0원이지만, 미확인 점유관계가 완전히 해소됐다는 의미는 아닙니다.
② 시세 비교 — 43.2%라는 숫자가 위험한 이유
삼구아파트의 실거래 조회에는 2건이 확인됩니다. 단지 규모는 19세대, 사용승인일은 1996년 3월 12일입니다. 조회된 매매는 모두 전용면적 83.85㎡의 거래이며, 시세조회 대상 면적 107.64㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 조회 평균을 이번 매각 지분의 직접적인 가격 기준으로 삼기 어렵습니다.
| 거래월 | 거래면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 83.85㎡ | 3층 | 324,000,000원 |
| 2022.06 | 83.85㎡ | 2층 | 495,000,000원 |
| 표본 평균 | 83.85㎡ | 2건 | 409,500,000원 |
표본 평균은 409,500,000원으로 계산되며, 현재 최저매각가격 176,960,000원은 그 평균의 43.2%입니다. 하지만 이 비율만으로 시세 대비 56.8% 할인된 물건이라고 해석해서는 안 됩니다. 표본 면적이 일치하지 않고, 거래 자체도 2022년과 2023년에 발생했습니다. 더 결정적으로 이 사건은 아파트 전체가 아니라 2분의 1 지분경매입니다.
최근에 해당하는 조회 거래인 2023년 3월의 거래가격은 324,000,000원으로, 2022년 6월 거래가격 495,000,000원보다 낮습니다. 다만 두 거래의 시점 차이가 크고 표본 수도 적으므로 이를 현재의 하락률이나 시장 추세로 단정할 수는 없습니다. 현재 시세와 매각 지분의 적정가격은 추가 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 176,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,277,440원 |
| 1. 을구 3번 · 우리은행 근저당 | 176,000,000원 | 173,682,560원 |
| 2. 을구 5번 · 고종찬 근저당 | 40,500,000원 | 0원 |
| 3. 을구 6번 · 이혜숙 근저당 | 165,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 · 이미선 가압류 | 219,250,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 600,750,000원 | 176,960,000원 |
채권액은 기재된 채권최고액·청구금액을 기준으로 한 계산치입니다. 실제 채권잔액과 배당순위는 달라질 수 있습니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 별도 경매신청채권의 배당 가능성 및 근저당권 이전 이력은 원본 대조가 필요합니다.
현재 회차의 예상배당은 선순위 우리은행 근저당권에 173,682,560원이 배분되고, 후순위 채권자에게는 배당될 금액이 없는 구조입니다. 채권자 전체 미배당액은 427,067,440원으로 추정됩니다. 신청채권자 최진환의 청구금액 160,000,000원에 대해서도 회차별 배당 시뮬레이션상 배당액은 0원입니다.
회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(64%) | 176,960,000원 | 173,682,560원 | 427,067,440원 |
| 3회 유찰(51.2%) | 141,568,000원 | 138,786,048원 | 461,963,952원 |
| 4회 유찰(40.96%) | 113,254,400원 | 110,868,838원 | 489,881,162원 |
유찰이 추가로 진행되면 매각가격이 낮아지고 선순위 채권자의 예상배당액도 줄어드는 반면 미배당 채권은 증가합니다. 각 시나리오에서 매수인 예상 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 그러나 낮은 매각가격이 곧바로 수익성을 의미하지는 않습니다. 매입 대상이 2분의 1 지분이라는 점은 모든 시나리오에서 동일합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 양천구 신월동 신남중학교 남서측 인근. 주변은 공동주택·근린생활시설·학교 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 대상 부동산까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 지하 1층·지상 5층 건물의 1층 101호입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비 등이 있으며, 발코니에는 태양광 패널이 설치되어 있습니다.
- 토지·도로. 2필지 일단의 아파트 건부지이며, 남서측으로 폭 약 5m의 도로에 접합니다. 제2종일반주거지역(7층 이하), 재정비촉진지구, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 규제. 공항소음 관련 제3종 구역, 진입표면·원추표면구역, 상대보호구역 등의 제한이 있습니다. 아파트에 대한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31로 기재되어 있으므로, 취득 방식에 따른 허가 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 1996년 준공, 총 19세대의 소규모 아파트입니다. 확인되는 실거래 표본은 2건뿐이며 거래면적도 대상 면적과 일치하지 않습니다. 특히 이번 매각은 2분의 1 지분이므로 일반 아파트 전체 매매보다 매수자층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 지분 확인. 이번 매각 대상이 박근혜 소유 2분의 1 지분이라는 사실을 확인하고, 매각목록·감정평가 대상 및 평가방식을 원본과 대조하세요.
- 공유자 관계. 김영재의 2분의 1 지분은 그대로 남습니다. 사용·수익 관계, 공유자와의 협의 가능성, 공유물분할 및 지분 처분 가능성을 먼저 조사하세요.
- 공유자 우선매수 제한. 매각물건명세서에 공유자 우선매수신고 제한이 기재되어 있습니다. 정확한 제한 조건과 입찰에 미치는 영향을 법원에서 확인하세요.
- 신청채권자 매수신청. 180,958,260원의 매수신청이 있으므로, 신청 효력과 매각 절차상 처리 방식을 확인한 뒤 실제 경쟁 가능성을 검토하세요.
- 갑구 4번 가등기. 남궁엄의 소유권이전청구권가등기가 담보가등기에 해당하는지, 말소 처리에 별도 조건이 있는지 확인하세요.
- 근저당권 이전. 을구 4번 권리의 윤영태·이강용·최진환 이전 이력과 현재 권리귀속을 확인하세요. 경매 신청채권 및 배당요구와의 관계도 검토해야 합니다.
- 점유·임대관계. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 실제 점유자, 보증금, 확정일자, 대항력 가능성 및 인도절차를 확인하세요.
- 배당·조세. 예상배당은 채권최고액 중심의 추정치입니다. 실제 채권잔액, 당해세, 조세채권의 우선순위, 배당요구 및 미배당 권리의 처리 결과를 확인하세요.
- 건물·관리비. 발코니 태양광 패널의 소유·설치 상태, 건물 노후 상태와 미납 관리비를 확인하세요. 공유지분 취득에 따른 관리·비용 부담도 검토해야 합니다.
- 시세·입찰가격. 면적이 다른 2022~2023년 거래를 기준으로 할인율을 산정하지 말고, 현재의 유사 면적 거래 및 지분 자체의 처분 가능성을 따로 평가하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각기일과 특별매각조건의 최신 원본을 확인하세요.
맺으며 — “64% 가격보다 1/2 지분이 더 중요하다”
이 물건은 감정가 276,500,000원에서 최저가 176,960,000원까지 낮아졌고, 예상 인수액도 0원으로 계산됩니다. 그러나 2회 유찰과 인수액 0원만으로 안전하거나 저렴한 경매라고 판단할 수 없습니다.
핵심은 세 가지입니다. 첫째, 박근혜의 2분의 1 지분만 매각되므로 낙찰 후에도 다른 공유자와의 관계가 남습니다. 둘째, 갑구 4번 가등기 및 근저당권 이전 이력을 확인해야 합니다. 셋째, 가격 비교에 사용된 실거래는 면적과 거래 시점이 적절하지 않아 현재 지분의 적정가격을 입증하지 못합니다.
여기에 공유자 우선매수신고 제한과 신청채권자의 180,958,260원 매수신청이라는 특별한 매각 조건까지 존재합니다. 단지 평균 유찰 2.0회라는 수치도 현재 가격의 적정성을 보장하지 않습니다. 이 사건은 일반 아파트 시세차익형 입찰이 아니라 지분 취득 이후의 권리 정리와 처분 가능성을 먼저 평가해야 하는 고위험 물건입니다. 현 단계에서는 적극적인 가격 가점보다 원본 확인과 공유관계 검토가 우선입니다.
