서울남부지방법원 2026타경3331. 구로동 종인아네스트 20층 2003호, 전용 16.04㎡의 다세대·도시형생활주택입니다. 현재 소유자 이창호는 2020.06.03. 거래가 110,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 권리를 단순히 “매각으로 소멸”한다고 보는 것이 아니라, 말소기준보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인의 보증금이 얼마나 남는지를 계산하는 데 있습니다.
임차인 김해인은 2020.04.25. 최초 임대차계약을 체결하고 2020.04.27. 확정일자를 받았으며, 2020.06.03. 주민등록과 점유를 시작했습니다. 이후 2022.05.12. 보증금이 6,500,000원 증액돼 총 보증금은 136,500,000원, 증액분 확정일자는 2022.05.17.입니다. 말소기준으로 선언된 갑구 6번 압류는 2024.01.17.이므로 임차인의 전입·점유가 훨씬 앞섭니다. 매각물건명세서 역시 2025.05.28. 접수된 임차권등기가 보증금 전액을 변제받지 못하면 말소되지 않는다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3331 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 110 종인아네스트 제20층 제2003호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 이용 · 전용 16.04㎡ · 철근콘크리트구조 20층건 중 20층 |
| 소유자 | 이창호 (2020.06.03. 거래가 110,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 89,600,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김해인 / 136,550,000원 |
| 말소기준 | 2024.01.17. 갑구 6번 압류 · 국(금천세무서장) |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권등기보다 ‘선행 대항력’이 핵심
말소기준은 2024.01.17. 국의 압류입니다. 이후 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 김해인의 주민등록·점유는 2020.06.03.부터이므로 말소기준보다 앞섭니다. 2025.05.28. 임차권등기가 뒤늦게 접수됐다는 이유만으로 인수 위험이 사라지지 않습니다. 보증금이 모두 배당되지 않는 한 미변제액이 매수인에게 남는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김해인 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 136,500,000원 | 2020.06.03 | 2020.04.27 | 2025.05.28 | 대항력 有 우선변제 有 승계 有 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니며, 보증금은 136,500,000원 한 번만 반영합니다.
② 시세 비교 — 8,960만원이 아니라 1억3,851만원을 비교해야 한다
종인아네스트 전용 16.04㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 112,125,000원이지만 2022.08.의 180,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 102,500,000원, 최신 거래 100,000,000원, 그리고 최근 대 과거 추세 -10.1%를 우선해 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 16.04㎡ | 16 | 100,000,000원 |
| 2025.05 | 16.04㎡ | 19 | 105,000,000원 |
| 2024.10 | 16.04㎡ | 19 | 105,000,000원 |
| 2024.10 | 16.04㎡ | 16 | 109,500,000원 |
| 2024.04 | 16.04㎡ | 20 | 100,000,000원 |
| 2024.02 | 16.04㎡ | 18 | 110,000,000원 |
| 2024.01 | 16.04㎡ | 19 | 105,000,000원 |
| 2022.08 | 16.04㎡ | 16 | 180,000,000원 |
| 2022.07 | 16.04㎡ | 16 | 108,000,000원 |
| 2022.06 | 16.04㎡ | 19 | 108,000,000원 |
| 2022.06 | 16.04㎡ | 20 | 105,000,000원 |
| 2022.05 | 16.04㎡ | 17 | 110,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 16.04㎡ | 2건 | 102,500,000원 |
| 전체 평균 | 16.04㎡ | 12건 | 112,125,000원 |
표면상 최저가 89,600,000원은 최근 12개월 평균의 87.4%입니다. 하지만 이 비율은 이 사건의 가격 메리트를 판단하는 기준으로 쓰면 안 됩니다. 현재 회차 실질취득 138,512,800원은 최근 12개월 평균 102,500,000원보다 36,012,800원 높고, 비율로는 135.1%입니다. 최신 거래 100,000,000원과 비교하면 138.5% 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 89,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,012,800원 |
| 1. 임차인 김해인 보증금 (우선변제) | 136,500,000원 | 87,587,200원 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 김해인 | 136,550,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서는 임차보증금 부족분 48,912,800원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 및 인수액은 변동될 수 있습니다.
유찰해도 실질취득액은 거의 고정된다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 89,600,000원 | 48,912,800원 | 138,512,800원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 71,680,000원 | 66,510,240원 | 138,190,240원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 57,344,000원 | 80,588,192원 | 137,932,192원 |
1회 유찰에서 3회 유찰까지 낙찰가는 89,600,000원 → 57,344,000원으로 내려가지만, 인수액은 48,912,800원 → 80,588,192원으로 올라갑니다. 결국 실질취득액은 138,512,800원 → 138,190,240원 → 137,932,192원으로 거의 고정됩니다. 즉 이 사건은 유찰 자체가 가격 할인으로 직결되지 않는 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신구로초등학교 북측 인근. 주위에는 다세대주택과 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 용도·구조. 도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층건 중 20층 제2003호입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·주차설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등이 표시돼 있으며 남서측·북서측으로 각각 노폭 약 15미터 포장도로와 접합니다. 공시지가는 8,188,000원/㎡입니다.
- 환금성. 종인아네스트는 60세대, 사용승인일은 2012.03.19.입니다. 동일 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 5.9회, 낙찰률은 0.0%로 제시돼 있고 최근 실거래 추세도 -10.1%입니다.
- 현장확인. 소유자 및 이해관계인 부재·폐문으로 내부 상태를 확인하지 못해 외형조사와 건축물현황도에 따른 통상적 내부 상태를 기준으로 감정평가됐습니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 기준 89,600,000원이 아니라 138,512,800원을 자금계획과 시세 비교의 출발점으로 잡아야 합니다.
- 임차인 원인관계 확인. 임차인 김해인과 강제경매 신청채권자 김해인이 동일인이므로 임대차계약서, 보증금 지급내역, 증액계약, 전입·점유 경위와 신청채권의 원인을 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
- 배당표 재확인. 현재 배당은 집행비용 2,012,800원과 임차인 배당 87,587,200원을 전제로 합니다. 당해세 등 실제 선순위 배당이 추가되면 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 유찰 할인 착시 경계. 2회·3회 유찰 시에도 인수액이 커져 실질취득은 각각 138,190,240원, 137,932,192원 수준입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 112,125,000원보다 최근 12개월 평균 102,500,000원과 최신 거래 100,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 최근 추세는 -10.1%입니다.
- 내부 상태 재확인. 감정 당시 폐문으로 내부를 확인하지 못했으므로 현황과 수리 필요 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건과 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “8,960만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 가장 큰 착시는 최저매각가입니다. 감정가 112,000,000원에서 한 번 유찰돼 89,600,000원까지 내려왔고, 이 숫자만 보면 최근 12개월 평균 102,500,000원의 87.4%입니다. 하지만 김해인은 말소기준보다 앞서 전입·점유를 갖춘 대항력 임차인이며, 보증금 136,500,000원을 전액 배당받지 못하면 부족분이 매수인에게 남습니다.
현재 회차의 예상 인수액은 48,912,800원, 실질취득은 138,512,800원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 135.1%, 최신 거래 100,000,000원의 138.5% 수준입니다. 더구나 최근 가격 추세는 -10.1%, 동일 단지 경매 평균 유찰은 5.9회, 낙찰률은 0.0%로 제시돼 있습니다. 유찰이 반복돼도 낙찰가 감소분만큼 임차보증금 인수가 늘어 실질취득은 보증금 수준에 머뭅니다. 권리도 인수형, 가격도 최근 시세 이상. 임차관계에 대한 원본 확인으로 전제가 달라지지 않는 한 현재 구조에서는 보수적으로 봐야 하는 사건입니다.
