서울남부지방법원 2026타경3381. 서울 강서구 화곡동 미래안포레 제303호, 공부상 오피스텔로 이용 중인 근린시설입니다. 소유자는 권영란 씨이고 2021년 2월 2일 매매를 원인으로 219,500,000원에 취득한 기록이 있습니다. 등기부에는 2022년 4월 29일 신탁등기가 있었으나 이미 말소됐고, 2022년 8월 26일 신탁등기 말소와 함께 권영란 명의 소유권이전이 이뤄졌습니다.
권리분석의 핵심은 2025년 2월 12일 접수된 박지환의 주택임차권입니다. 임대차계약일자는 2022년 8월 2일, 전입·점유개시일은 2022년 8월 26일, 확정일자는 2022년 8월 5일로 확인됩니다. 대항력이 있고 우선변제권도 있어, 매각물건명세서에는 보증금이 전액 변제되지 않으면 임차권등기가 말소되지 않고 매수인에게 대항할 수 있는 인수권리로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3381 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1105 미래안포레 제3층 제303호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층, 지상20층 · 제3층 제303호 · 사용승인일 2022.04.18 |
| 소유자 | 권영란 · 2021.02.02 매매 원인 · 거래가액 219,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 136,960,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 181,066,300원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 임차권 인수가 핵심
2022년 4월 29일 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 2022년 8월 26일 권영란 명의로 소유권이전이 이뤄졌고 같은 날 민간임대주택등기가 접수됐습니다. 이후 2025년 2월 12일 박지환의 주택임차권이 접수됐으며, 이 권리는 매수인 인수 대상으로 명시돼 있습니다. 2026년 1월 27일 한국주택금융공사의 강제경매개시결정이 접수됐고, 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계 모두 확인
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 박지환 | 건물 전부 · 주거 (임차권등기) | 2022.08.26 / 2022.08.05 | 170,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 전입신고가 경매개시결정보다 앞서고 임차권등기까지 이뤄져 있어 대항력이 있으며, 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 배당요구일은 2025.02.12입니다. 매수인은 배당으로 변제되지 않은 보증금 부분을 승계하게 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 136,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,717,440원 |
| 1. 임차인 박지환 보증금 (우선변제) | 170,000,000원 | 134,242,560원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 181,066,300원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,717,440원을 제외한 매각대금이 박지환에게 우선 배당되고, 한국주택금융공사에는 배당이 발생하지 않습니다. 박지환 보증금 부족분 35,757,440원은 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 회차별 취득 구조 — 유찰이 인수부담을 키운다
| 회차 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 136,960,000원 | 35,757,440원 | 172,717,440원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 109,568,000원 | 62,765,952원 | 172,333,952원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 87,654,400원 | 84,323,379원 | 171,977,779원 |
이 사건은 현재 2회 유찰 상태입니다. 3회 유찰 시 낙찰가는 109,568,000원으로 내려가지만 인수액은 62,765,952원으로 증가하고, 4회 유찰 시에는 낙찰가 87,654,400원에 인수액 84,323,379원이 됩니다. 따라서 낙찰가만 낮춰서는 해결되지 않고, 보증금에 가까운 실질취득가를 기준으로 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 강서구청 북측 인근. 주위는 오피스텔, 공공기관, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 상황도 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층·지상20층 건물의 제3층 제303호이며, 위생·급배수·난방·승강기·주차설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 토지면적 360.3㎡, 평지·사다리형이며 광대소각 도로에 접합니다. 공시지가는 12,200,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등이 확인됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 민간임대주택 등기 — 추가 확인 포인트
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가보다 실질취득을 먼저 보세요. 현재 최저가 136,960,000원에 인수 35,757,440원을 더한 172,717,440원이 실제 취득부담의 핵심입니다.
- 보증금 170,000,000원을 기준으로 판단하세요. 대항력 있는 박지환의 보증금이 전액 배당되지 않으면 부족분이 매수인에게 승계됩니다.
- 유찰이 곧 총부담 감소는 아닙니다. 3회 유찰 시 인수 62,765,952원, 4회 유찰 시 84,323,379원으로 늘어납니다.
- 민간임대주택 등기를 확인하세요. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 등기가 남아 있어 매수 후 법적 지위와 임대관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서의 최신 내용을 기준으로 임차권 인수액과 배당관계를 최종 확인하세요.
맺으며 — “최저가 64% ≠ 실질취득 64%”
이 사건의 함정은 낮아진 최저매각가가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수입니다. 박지환의 보증금은 170,000,000원이고, 현재 회차에서는 134,242,560원이 배당돼 35,757,440원이 매수인에게 남습니다. 따라서 최저가 136,960,000원만 보면 감정가의 64%지만, 실제로는 172,717,440원을 기준으로 봐야 합니다.
더 유찰돼도 구조는 같습니다. 3회 유찰 시 실질취득 172,333,952원, 4회 유찰 시 171,977,779원으로 계산돼 보증금 170,000,000원 수준에 붙습니다. 여기에 민간임대주택 등기가 존속하고 있어 단순한 ‘저가 낙찰’ 사건으로 접근하기 어렵습니다. 핵심은 최저가가 아니라 인수 포함 실질취득가와 임차권의 승계입니다.
