서울남부지방법원 2026타경3381. 강서구 화곡동 미래안포레 제3층 제303호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 공부상 오피스텔입니다. 권리분석의 중심은 소유자 권영란이나 신청채권자 한국주택금융공사가 아니라, 2022년부터 점유·전입한 임차인 박지환입니다. 박지환은 보증금 170,000,000원으로 건물 전부를 임차했고, 전입·점유 개시는 2022.08.26, 확정일자는 2022.08.05입니다. 2025.02.12 임차권등기까지 마쳤으며 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
말소기준으로 잡힌 권리는 2026.01.27 한국주택금융공사의 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입·점유와 임차권등기는 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 임차권등기가 말소되지 않는다고 명시돼 있어, 낙찰자는 미배당 보증금을 인수하는 구조로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3381 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1105 미래안포레 제3층 제303호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하2층, 지상20층 · 제3층 제303호 · 사용승인 2022.04.18 |
| 소유자 | 권영란 · 2022.08.26 소유권이전 · 거래가액 219,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 171,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 181,066,300원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2022.04.29 주식회사무궁화신탁 명의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2022.08.26 권영란에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 민간임대주택 등록 등기도 기재됐습니다. 임차인 박지환은 2022.08.26 전입·점유를 시작했고, 2025.02.12 보증금 170,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이후 2026.01.27 한국주택금융공사가 강제경매를 개시했습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 박지환 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 170,000,000원 | 전입·점유 2022.08.26 확정 2022.08.05 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
박지환은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 170,000,000원 한 건이며 중복 합산할 금액이 없습니다. 배당요구도 이뤄졌지만, 대항력이 있기 때문에 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면 그 부족분은 매수인에게 이어집니다.
③ 유찰해도 실질취득이 크게 내려가지 않는다
현재 회차의 최저가는 감정가의 80%인 171,200,000원입니다. 예상 집행비용 3,196,800원을 먼저 제외하면 임차인 박지환에게 168,003,200원이 배당되고, 보증금 170,000,000원 중 1,996,800원이 남습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 171,200,000원 + 1,996,800원 = 173,196,800원입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 171,200,000원 | 1,996,800원 | 173,196,800원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 136,960,000원 | 35,757,440원 | 172,717,440원 |
| 3회 유찰 시 · 51.2% | 109,568,000원 | 62,765,952원 | 172,333,952원 |
④ 예상배당표 (매각가 171,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,196,800원 |
| 1. 임차인 박지환 보증금 | 170,000,000원 | 168,003,200원 |
| 2. 강제경매 · 한국주택금융공사 | 181,066,300원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,196,800원과 임차인 배당 168,003,200원으로 매각대금 171,200,000원이 모두 소진됩니다. 박지환의 보증금 부족분 1,996,800원은 매수인 인수로 계산되며, 한국주택금융공사 청구액 181,066,300원은 예상배당 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 예상표입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 강서구청 북측 인근. 주위는 오피스텔·공공기관·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 공부상 오피스텔로 이용 중이며, 위생·급배수·난방·승강기·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지는 사다리형이고 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 남동측 화곡로 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·과밀억제권역 등이며 공시지가는 12,200,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차는 171,200,000원만 준비하는 구조가 아니라 임차보증금 미배당 1,996,800원을 포함한 173,196,800원을 기준으로 봐야 합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 2회 유찰 시 인수 35,757,440원, 3회 유찰 시 인수 62,765,952원으로 늘어 낙찰가 하락 효과가 상당 부분 상쇄됩니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 박지환 보증금이 전액 변제되지 않으면 임차권등기가 말소되지 않는다고 명시돼 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.08.26 민간임대주택 등록 등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 원문을 함께 대조해야 합니다.
- 이용상태 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 공부상 오피스텔로 이용 중입니다. 현황과 이용 목적을 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 배당 관련 원문을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총비용은 거의 그대로”
이 사건의 함정은 권리가 복잡해서가 아니라 선순위 대항력 임차보증금이 가격 하락을 흡수한다는 점입니다. 감정가 214,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가는 171,200,000원까지 내려왔지만, 현재 회차의 실질취득은 임차보증금 미배당을 포함해 173,196,800원입니다. 2회 유찰 시에도 172,717,440원, 3회 유찰 시에도 172,333,952원으로 계산됩니다. 따라서 이 물건은 “더 유찰되면 훨씬 싸진다”는 방식으로 접근하면 안 됩니다. 박지환의 보증금 170,000,000원과 인수 구조를 먼저 놓고 총비용을 계산해야 하는 사건입니다.
