56,320,000원
서울남부지방법원 2026타경3402. 서울 강서구 방화동 벤처오피스텔 7층 710호가 강제경매에 나왔습니다. 현재 소유자는 주식회사영솔이며, 신청채권자는 서울보증보험 주식회사입니다. 청구금액은 135,987,945원입니다.
이 물건의 핵심은 소유권이나 근저당이 아닙니다. 과거 설정된 근저당권들은 이미 말소됐지만, 2023.12.08. 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권이 있습니다. 임차보증금은 120,000,000원으로, 현재 최저매각가 56,320,000원을 크게 웃돕니다. 여기에 실제 임차인으로 확인되는 김민지의 전입 및 배당요구, 신청채권자의 보증금 잔액 포기·임차권등기 말소 조건까지 얽혀 있습니다.
따라서 이 사건은 낮아진 최저가보다 임차권과 확약의 법적 효과를 먼저 확인해야 하는 경매입니다. 확약이 확인된 범위에서는 인수 위험이 해소될 수 있지만, 확약 밖의 미상 임차인 권리까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3402 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 621-2 벤처오피스텔 제7층 제710호 도로명주소: 서울특별시 강서구 개화동로31길 8 |
| 용도 / 이용상태 | 사건 용도: 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 10층 중 7층 · 사용승인일 2003.05.15 |
| 설비 | 위생·급배수·난방·승강기설비 |
| 소유자 | 주식회사영솔 · 2017.02.13. 소유권이전 · 거래가액 93,500,000원 |
| 감정가 | 88,000,000원 |
| 최저매각가 | 56,320,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 서울보증보험 주식회사 / 135,987,945원 |
| 말소기준권리 | 2026.01.27. 강제경매개시결정 · 갑구 11번 |
| 선순위 임차권 | 한국토지주택공사 · 임차보증금 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 강제경매보다 앞선 임차권
말소기준은 2026.01.27. 강제경매개시결정입니다. 과거 강서농업협동조합, 한국외환은행, 신한은행의 근저당권은 각각 이미 말소됐으며, 기존 가등기와 압류도 말소된 이력입니다. 따라서 과거 근저당권 자체를 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
다만 한국토지주택공사의 주택임차권등기는 말소기준권리 이전에 존재합니다. 등기상 임대차계약일은 2021.10.26., 점유개시일은 2021.11.27., 주민등록일은 2021.12.06., 확정일자는 2021.10.27.입니다. 이 권리의 보증금이 배당으로 전부 변제되지 않으면 원칙적으로 잔액 인수 문제가 생길 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 1명, 보증기관 승계 중복신고
| 임차인 / 권리자 | 전입·확정 | 보증금 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|
|
김민지 실제 임차인 · 점유 부분 미상 |
전입 2026.01.26 확정일자 미상 배당요구 2026.02.03 |
미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 별도 확인 |
|
한국토지주택공사 임차권등기권자 · 김민지 관련 대위·승계 신고 |
주민등록 2021.12.06 확정일자 2021.10.27 임차권등기 2023.12.08 |
120,000,000원 | 선순위 임차권 우선변제 보증기관 승계 확약 확인 |
실제 임차인은 김민지 1명으로 봅니다. 한국토지주택공사의 신고는 김민지 관련 보증금의 대위·승계로 분류되므로, 두 사람의 보증금을 서로 독립된 채권으로 단순 합산하면 안 됩니다. 확인된 120,000,000원은 해당 승계 보증금에 관한 금액입니다.
김민지는 말소기준권리 하루 전인 2026.01.26. 전입신고를 했습니다. 다만 보증금·확정일자·점유 부분이 미상이므로 전입일만으로 대항력과 우선변제권의 모든 요건을 충족했다고 확정할 수는 없습니다. 대항력 가능·미상으로 두고, 실제 점유와 임대차 관계 및 배당요구의 내용을 확인해야 합니다.
이 확약이 유효하게 적용되는 임차보증금 채권에 대해서는 매수인의 실질 인수액을 0원으로 판단합니다. 산식상 미배당액 65,093,760원은 확약 미적용 시의 금액으로 별도 표시합니다.
다만 신청채권자는 서울보증보험 주식회사이고, 등기상 임차권자는 한국토지주택공사입니다. 두 권리주체가 다른 만큼 확약이 한국토지주택공사 명의 임차권 및 김민지의 원 임대차까지 유효하게 해소하는지 확약서 원본, 권리승계 관계, 말소 이행 조건을 확인해야 합니다. 확약 범위 밖의 김민지 관련 미상 권리와 점유 위험은 그대로 남을 수 있습니다.
③ 실질취득 분석 — 낙찰가 하락과 인수액의 관계
현재 최저매각가를 기준으로 배당 시뮬레이션을 하면 다음과 같습니다. 이 계산은 확약 적용 전의 권리상 잔액 위험을 보여주는 것이며, 확약이 유효하게 적용된 금액을 실제 매수인 인수액으로 확정하는 의미는 아닙니다.
최저매각가 56,320,000원
+ 보증금 미배당 인수 65,093,760원
= 121,413,760원
| 경매 회차 | 최저매각가 | 산식상 인수 | 실질취득 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 · 64% | 56,320,000원 | 65,093,760원 | 121,413,760원 |
| 3회 유찰 · 51.2% | 45,056,000원 | 76,155,008원 | 121,211,008원 |
| 4회 유찰 · 40.96% | 36,044,800원 | 85,004,006원 | 121,048,806원 |
표는 각 회차의 예상배당 결과에 따른 확약 미적용 시나리오입니다. 인수액은 배당비용 추정에 따라 변동하므로 합계가 완전히 동일하지는 않습니다. 확약이 유효하게 적용되는 권리의 실제 인수액은 0원으로 보되, 확약 밖의 미상 권리는 별도로 검토해야 합니다.
숫자가 보여주는 핵심은 분명합니다. 확약이 적용되지 않는 대항력 있는 보증금 인수형이라면, 최저가가 더 내려가도 보증금 미배당액이 늘어 실질취득 부담은 약 120,000,000원 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 반대로 관련 임차권의 잔액 포기와 말소가 모두 유효하게 이행된다면, 그 권리의 인수액은 0원으로 바뀌어 가격 구조가 달라집니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,413,760원 |
| 1. 임차보증금 · 한국토지주택공사 | 120,000,000원 | 54,906,240원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 서울보증보험 주식회사 | 135,987,945원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금에서 집행비용 1,413,760원을 우선 공제하고, 나머지 54,906,240원을 선순위 임차보증금에 배당하는 추정입니다. 서울보증보험 주식회사의 예상배당은 0원이며, 미배당 청구금액은 135,987,945원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 방화중학교 남동측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재합니다. 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장, 지하철 9호선 공항시장역, 지하철 5호선 송정역이 있습니다. 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물 상태. 2003.05.15. 사용승인된 지하 1층·지상 10층 철근콘크리트 건물입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지 및 도로. 근린상업지역의 업무시설 부지로, 북서측 약 7미터 및 북동측 약 3미터 포장도로와 접합니다.
- 용도 제한. 근린상업지역·제1종지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항)·과밀억제권역 등 관련 규제에 포함됩니다. 공부상 업무시설(오피스텔)이라는 점을 기준으로 실제 사용 및 임대 가능 여부를 검토해야 합니다.
- 옥탑 면적 차이. 집합건축물대장과 달리 등기사항전부증명서에는 옥탑 1·2·3층 면적이 등재되지 않은 사항이 지적됩니다. 감정평가에서는 집합건축물대장을 기준으로 물적 사항을 파악했습니다. 입찰 전 관련 원본 대조가 필요합니다.
- 민간임대주택 등록. 2022.12.09. 민간임대주택등기가 있으며, 2017.03.13. 등록에 따른 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수에 관한 내용이 기재돼 있습니다. 매각 후 등록 관련 의무의 존속 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 교통 접근성은 무난하지만, 공부상 업무시설(오피스텔)이고 임차권 및 말소조건 문제가 얽혀 있습니다. 가격 비교를 위한 실거래 근거가 확인되지 않으므로 환금성이나 시세 차익을 낙관하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 신청채권자의 보증금 잔액 포기 및 임차권등기 말소 조건이 어떤 권리와 권리자에게 적용되는지 확인하세요. 한국토지주택공사의 임차권등기 말소가 실제 가능한지가 핵심입니다.
- 김민지의 대항력 검증. 전입 2026.01.26., 배당요구 2026.02.03. 사실과 별도로 실제 점유, 보증금, 임대차계약, 확정일자 및 승계 관계를 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 방지. 한국토지주택공사 신고는 김민지 관련 대위·승계이므로 120,000,000원을 별도 임차보증금과 중복 합산하지 마세요. 단, 확인되지 않은 독립 권리가 존재하는지는 별도 조사해야 합니다.
- 낙찰금액보다 실질취득 확인. 확약 미적용 시 현재 회차의 산식상 실질취득은 121,413,760원입니다. 확약이 유효한 해당 권리에 한해서만 실질 인수 0원을 적용하세요.
- 시세 원본 확보. 동일 건물·유사 용도·유사 규모의 최근 실거래 및 현재 매물을 대조해 실제 취득비용을 비교하세요. 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
- 민간임대주택 및 공부 확인. 민간임대주택 등록 관련 의무, 업무시설 용도, 옥탑 면적 미등재와 집합건축물대장 차이를 확인하세요.
- 점유·명도와 관리비 확인. 실제 점유자를 확인하고 명도 협의 및 인도 절차를 검토하세요. 공용부분 관리비 체납 여부도 확인해야 합니다.
- 배당표와 매각조건 원본 확인. 집행비용, 세금, 최우선변제 등에 따라 실제 배당이 달라질 수 있으므로 매각물건명세서, 등기부, 현황조사서, 배당 관련 서류를 함께 대조하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 확약의 효력이 먼저다”
이 사건의 최저매각가는 56,320,000원으로 감정가 88,000,000원의 64%입니다. 겉으로 보면 할인 폭이 큽니다. 그러나 한국토지주택공사 명의로 등기된 120,000,000원의 임차보증금이 배당으로 전액 변제되지 않는 구조이므로, 확약이 없다면 낙찰가 하락이 곧 실질취득 부담의 하락으로 이어지지 않습니다.
반대로 매각조건상 잔액 포기와 임차권등기 말소 확약이 그 임차권에 유효하게 적용된다면 해당 인수는 실질 0원으로 해소될 수 있습니다. 다만 확약 주체인 서울보증보험 주식회사와 등기상 임차권자인 한국토지주택공사의 관계, 실제 임차인 김민지의 미상 보증금 및 점유 관계를 확인하지 않고 권리가 완전히 정리됐다고 결론 내리는 것은 위험합니다.
게다가 객관적인 최근 실거래 시세가 확인되지 않아, 확약이 모두 이행되더라도 최저매각가 자체가 저렴한지는 아직 판단할 수 없습니다. 두 차례 유찰됐다는 사실도 권리 위험과 가격 매력을 혼동할 근거가 되지는 않습니다.
결론은 권리·확약 확인 전 입찰 보류, 가격 판단도 보류입니다. 확약의 효력이 실제 임차권까지 미치는지와 확약 밖에 남는 권리가 없는지를 확인한 뒤, 그 결과에 맞춰 실질취득비용을 다시 산정해야 합니다. 이 물건의 핵심은 얼마나 싸게 낙찰받느냐보다 무엇을 떠안지 않고 취득할 수 있느냐입니다.
