서울남부지방법원 2026타경3402. 방화동 벤처오피스텔 제7층 제710호로, 사건상 용도 표시는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 현 소유자는 주식회사영솔이며 2016.12.26. 매매를 원인으로 2017.02.13. 소유권을 이전받았습니다. 감정가 88,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 70,400,000원입니다.
이 사건은 단순히 “70,400,000원에 오피스텔을 산다”는 구조로 보면 안 됩니다. 등기된 한국토지주택공사의 임차보증금은 120,000,000원이고, 현재 회차 매각대금에서 집행비용을 제외한 68,732,800원만 배당되어 산술상 51,267,200원이 남습니다. 확약이 없다면 매수인의 실질취득은 70,400,000원 + 51,267,200원 = 121,667,200원이 됩니다. 그러나 이 사건에는 미배당 잔액 상당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 있어 해당 범위의 인수는 실질 0원으로 처리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3402 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 621-2 벤처오피스텔 제7층 제710호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 개화동로31길 8 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 / 지상10층 · 제7층 제710호 · 사용승인일 2003.05.15. |
| 소유자 | 주식회사영솔 · 거래가액 93,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 88,000,000원 / 70,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 135,987,945원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
등기부상 과거 근저당·압류·가등기는 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2026.01.27. 강제경매개시결정이며, 한국토지주택공사의 주택임차권등기는 2023.12.08.로 그보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리로 분류됩니다.
② 임차인 분석 — 확약 범위와 미상 위험을 분리해야 한다
| 임차관계 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민지 · 실제 임차인 | 2026.01.26 / 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 · 보증기관 대위·승계 | 2021.12.06 / 2021.10.27 | 120,000,000원 | 대항력 有 | 有 | 중복신고 |
한국토지주택공사 임차권은 임대차계약일 2021.10.26., 확정일자 2021.10.27., 점유개시일 2021.11.27., 주민등록일 2021.12.06.로 기록되어 있고 보증금은 120,000,000원입니다. 배당요구도 있어 우선변제를 받지만 현 회차에서는 전액 회수가 되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,667,200원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 120,000,000원 | 68,732,800원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 135,987,945원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 산술상 임차보증금 부족분은 51,267,200원입니다. 이는 확약이 없다면 매수인 인수액이지만, 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 적용되는 범위에서는 실질 0원입니다.
특히 대항력 인수형의 원리를 보면, 현재 회차에서 낙찰가 70,400,000원과 룰상 인수액 51,267,200원을 합한 금액은 121,667,200원입니다. 2회 유찰 시에는 56,320,000원 + 65,093,760원 = 121,413,760원, 3회 유찰 시에는 45,056,000원 + 76,155,008원 = 121,211,008원으로, 낙찰가가 내려가도 인수액이 커지는 구조입니다. 따라서 확약이 유효하지 않다면 낮은 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다.
④ 시세 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 단정 금지
이 사건에는 비교 가능한 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 88,000,000원이나 최저가 70,400,000원만으로 시세 대비 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 확약이 적용되지 않는 경우 실질취득액은 현재 회차 기준 121,667,200원까지 올라가므로, 가격 판단은 반드시 별도의 최신 거래 확인과 함께 해야 합니다.
⑤ 입지·물적 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방화중학교 남동측 인근으로 단독주택·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장, 공항시장역(지하철 9호선), 송정역(지하철 5호선)이 있습니다.
- 이용. 기준시점 현재 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상10층 건물의 제7층 제710호이며 사용승인일은 2003.05.15.입니다.
- 토지. 근린상업지역·도시지역·중요시설물보호지구(공항)·제1종지구단위계획구역 등에 속하며 공시지가는 5,924,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측 약 7미터 내외, 북동측 약 3미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 물적 차이. 집합건축물대장과 달리 등기사항전부증명서상 옥탑 1·2·3층 면적이 미등재되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 미배당 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 실제 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 확약 적용 주체 확인. 신청채권자는 서울보증보험 주식회사이고 등기 임차권자는 한국토지주택공사로 표시되어 있으므로, 포기·말소 조건의 적용 범위와 권리관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 김민지 보증금 확인. 실제 임차인 김민지는 전입 2026.01.26.으로 대항력이 표시되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다.
- 중복 보증금 금지. 한국토지주택공사는 김민지 보증금의 대위·승계자로 표시되어 있으므로 120,000,000원을 별도 임차보증금으로 더하지 마세요.
- 가격 검증. 최신 실거래 자료가 없으므로 최저가 70,400,000원만 보고 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 옥탑 면적 차이. 집합건축물대장과 등기사항전부증명서 사이 옥탑층 면적 기재 차이가 경매·담보가치에 미치는 영향을 확인하세요.
맺으며 — “확약은 강력하지만, 적용 범위를 넘겨 읽으면 안 된다”
이 사건의 핵심은 120,000,000원 선순위 임차보증금과 확약의 충돌입니다. 배당표만 보면 현재 회차에서 51,267,200원을 매수인이 떠안아 총 취득부담이 121,667,200원으로 올라가는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 있으므로 그 청구권에 한해서는 실질 인수 0원으로 보는 것이 맞습니다.
문제는 여기서 끝나지 않습니다. 실제 임차인은 김민지 1명이고, 한국토지주택공사는 그 보증금의 대위·승계 중복신고입니다. 김민지는 말소기준보다 앞서 전입했으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 확약 밖 미상 대항력 위험이 남습니다. 시세 자료도 없어 현재 최저가가 싼지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건은 “최저가 70,400,000원”이 아니라 확약의 법적 적용 범위와 실제 임차인 보증금 확인이 먼저인 물건입니다.
