서울남부지방법원 2026타경3429. 구로구 개봉동 은하맨션 제지층 제비01호, 전용 35.17㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이경화이며 2023년 3월 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 권리분석의 핵심은 주택도시보증공사의 2024년 가압류 515,000,000원이 아니라, 그보다 앞선 2023년 3월 6일 전입·점유를 갖춘 김윤미의 임차권입니다.

김윤미는 2023년 1월 25일 임대차계약, 2023년 2월 1일 확정일자, 2023년 3월 6일 주민등록·점유개시를 갖췄습니다. 말소기준인 2024년 9월 5일 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 이후 2025년 7월 25일 보증금 88,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤고 배당요구도 했습니다. 매각물건명세서에는 이 임차권이 보증금 전액을 변제받지 못하면 말소되지 않는 권리로 명시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심

말소기준권리는 2024년 9월 5일 접수된 갑구 17번 주택도시보증공사 가압류 515,000,000원입니다. 이 가압류와 2026년 1월 28일 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 김윤미의 전입·점유는 말소기준보다 약 1년 6개월 빠릅니다. 따라서 뒤늦게 등기된 임차권 자체가 말소되더라도, 보증금을 모두 돌려받지 못한 범위에서는 매수인에게 대항하는 구조가 됩니다.

② 가격 비교 — 할인율보다 실질취득을 본다

은하맨션B동은 총 9세대이고, 대상 면적은 35.17㎡입니다. 확인되는 동일 면적 실거래는 2023년 1월 95,000,000원 1건입니다. 감정가 103,000,000원과 비교하면 현재 최저가 82,400,000원은 낮아 보이지만, 이 사건은 대항력 임차보증금이 있어 단순 최저가 비교가 적절하지 않습니다.

현재 회차 기준 실질취득 89,883,200원은 이 거래가 95,000,000원보다 낮습니다. 다만 차이는 크지 않고, 실거래 표본이 1건뿐이며 그 거래도 2023년 1월입니다. 특히 대상은 제지층이고 단지 규모도 9세대에 불과해, 일반 아파트처럼 다수 거래를 통해 가격을 검증하기 어렵습니다. 따라서 “최저가가 시세의 86.7%라서 싸다”는 식의 판단은 금물입니다. 이 물건의 가격 기준은 최저가가 아니라 실질취득입니다.

③ 예상배당표 (매각가 82,400,000원 가정)

현재 회차 예상배당에서는 집행비용 1,883,200원을 제외한 매각대금이 임차인 보증금에 배당되고, 임차보증금 부족분 7,483,200원이 매수인 인수로 계산됩니다. 김윤미는 임차권자이면서 이 사건 신청채권자이므로 동일한 88,000,000원을 별개의 두 보증금처럼 중복 합산해서는 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 개명초등학교 북동측 인근이며 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 제지층 제비01호이며 사용승인일은 2003.01.14입니다. 난방·위생·급배수·주차장 설비가 있습니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 7m 내외 포장도로에 접하고, 토지는 인접도로 및 토지 대비 평지의 세장형 주거용 건부지입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 환금성. 총 9세대 소규모 다세대이고 대상은 지하층입니다. 확인되는 동일 면적 실거래도 1건이라 매도 시 가격 검증과 매수층 확보가 쉽지 않을 수 있습니다.
• 현황 확인. 현 거주인 부재·폐문으로 내부구조와 실제 이용상황은 외부관찰·건축물현황도·유사사례 등을 바탕으로 평가됐습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 입찰 상한은 최저가가 아니라 실질취득 기준. 현재 회차에서는 82,400,000원에 7,483,200원 인수가 더해지는 구조입니다.
• 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 인수액은 23,666,560원, 36,613,248원으로 커집니다. 낙찰가 하락분이 그대로 수익이 되지 않습니다.
• 임대차 원본 확인. 김윤미의 임대차계약서, 보증금 지급내역, 전입·점유 연속성, 배당요구 및 임차권등기 원본을 대조해야 합니다.
• 신청채권 중복 해석 금지. 김윤미는 임차권자이면서 강제경매 신청채권자입니다. 동일 보증금 채권을 별개의 두 부담으로 중복 계산하지 마세요.
• 지하층 현장조사. 내부를 직접 확인하지 못한 평가이므로 채광·환기·습기·누수·곰팡이·수선 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 시세 표본 한계. 확인되는 동일 면적 거래는 2023.01의 95,000,000원 1건입니다. 한 건만으로 현재 매도가를 확정하지 마세요.
• 토지이용규제 확인. 교육환경보호구역과 토지거래계약 허가구역 등 적용 여부를 입찰 전 관계기관 원본으로 확인해야 합니다.

맺으며 — “8,240만원 낙찰”이 아니라 “8,800만원대 취득”

이 사건의 숫자만 보면 감정가 103,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 82,400,000원으로 내려왔습니다. 하지만 대항력 있는 임차인 김윤미의 보증금이 88,000,000원이고, 현재 회차 배당 후에도 7,483,200원이 남습니다. 그래서 실질취득은 89,883,200원입니다.

확인되는 실거래 95,000,000원보다 낮기는 하지만 표본이 1건뿐이고, 대상은 지하층·9세대 소규모 다세대입니다. 가격 차이가 권리 인수와 낮은 환금성을 충분히 보상한다고 단정하기 어렵습니다. 더 유찰되더라도 보증금 미배당액이 늘어 총 부담은 8,800만원대에서 크게 내려가지 않는 구조입니다. 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 대항력 임차보증금입니다.