🔑 인수 23,666,560원 🏠 실질취득 88,000,000원 📊 최근12개월 95,000,000원 ⚠️ 대항력 有 우선변제 有
서울남부지방법원 2026타경3429. 서울특별시 구로구 개봉동 368-15 은하맨션 제지층 제비01호, 전용 35.17㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 이경화이고, 2023년 1월 25일 매매로 95,000,000원에 취득했습니다. 등기부에는 과거 하나은행과 서울축산업협동조합의 근저당권 등이 있었지만 현재는 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 현재 분석의 기준권리는 2024년 9월 5일 갑구 17번 주택도시보증공사 가압류로, 청구금액은 515,000,000원입니다. 이 가압류와 2026년 1월 28일 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 을구 9번의 임차권입니다. 김윤미는 임대차계약 2023년 1월 25일, 확정일자 2023년 2월 1일, 전입·점유개시 2023년 3월 6일이고, 임차보증금은 88,000,000원입니다. 전입이 기준권리인 2024년 9월 5일보다 앞서므로 데이터상 대항력 있음으로 판단됩니다. 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있고, 매각물건명세서에는 보증금 전액이 변제되지 않으면 임차권등기가 말소되지 않는 인수권리로 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3429 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 368-15 은하맨션 제지층 제비01호 도로명: 서울특별시 구로구 개봉로1나길 28 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 35.17㎡ · 제지층 제비01호 |
| 소유자 | 이경화 (2023.03.06. 소유권이전, 거래가 95,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 65,920,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김윤미 / 88,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 소멸하지만 임차보증금은 인수된다
과거 하나은행·서울축산업협동조합의 근저당권은 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재 기준권리는 2024.09.05 갑구 17번 주택도시보증공사 가압류 515,000,000원입니다. 이 가압류 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 김윤미의 임대차 자체는 2023년 1월 25일에 시작했고 전입도 2023년 3월 6일로 기준권리보다 앞섭니다. 따라서 2025년 7월 25일 접수된 임차권등기에도 불구하고 대항력 있는 임차보증금 88,000,000원은 매수인 인수위험으로 남습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·보증금 승계가 핵심
실제 임차인은 1명, 김윤미입니다. 보증금 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인으로 확인되며, 임차권등기는 을구 9번에 설정되어 있습니다.
| 임차인 | 점유·임대차 | 보증금 | 권리판단 | 배당 / 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 김윤미 | 건물전부 · 주거 계약 2023.01.25 · 전입 2023.03.06 · 확정 2023.02.01 임차권등기 2025.07.25 | 88,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 | 64,333,440원 배당 23,666,560원 인수 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
비교 대상은 은하맨션B동의 동일 면적 35.17㎡ 실거래입니다. 단지 규모는 9세대이고 사용승인일은 2003.01.14입니다. 최근 12개월 실거래는 1건으로, 최신 거래도 같은 95,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 35.17㎡ | -1 | 95,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 95,000,000원 |
최저매각가 65,920,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 95,000,000원의 69.4%입니다. 하지만 이 비율만 보면 안 됩니다. 현재 회차에서 매수인은 23,666,560원을 추가로 인수하므로 실질취득은 88,000,000원입니다. 이는 최신 거래 95,000,000원의 92.6%로, 최저가가 아니라 실질취득 기준으로 보면 최근 거래보다 7,000,000원 낮은 수준입니다.
최근 12개월 실거래가 1건뿐이므로 상승·하락 추세는 단정하지 않습니다. 따라서 현재 가격 메리트는 ‘최저가 65,920,000원’이 아니라 실질취득 88,000,000원이 최근 거래 95,000,000원보다 낮다는 점에 한정해 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,586,560원 |
| 1. 임차인 김윤미 보증금 (우선변제) | 88,000,000원 | 64,333,440원 |
| 2. 갑구 17번 가압류 · 주택도시보증공사 | 515,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 18번 강제경매개시결정 · 김윤미 | 88,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 65,920,000원에서 집행비용 1,586,560원을 제외한 64,333,440원이 김윤미 보증금에 배당되고, 부족한 23,666,560원을 매수인이 인수합니다. 따라서 65,920,000원 + 23,666,560원 = 실질취득 88,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 65,920,000원 | 23,666,560원 | 88,000,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 52,736,000원 | 36,613,248원 | 88,000,000원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 42,188,800원 | 46,970,598원 | 88,000,000원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 개명초등학교 북동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설·아파트 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 위치해 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 4층 건물이며 사용승인일은 2003.01.14입니다. 난방·위생·급배수설비와 주차장이 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·도시지역이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있습니다. 공시지가는 3,696,000원/㎡, 토지면적은 301.2㎡입니다. 교육환경보호구역은 남부교육청 확인이 필요합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 현 거주인의 부재·폐문으로 내부구조와 이용상황, 확장 및 내부 인테리어 여부는 실제와 다를 수 있고 임대관계는 미상입니다.
- 환금성. 은하맨션B동은 9세대 규모이고 동일 면적 최근 실거래가 1건 95,000,000원뿐입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회로, 거래 및 경매 환금성은 보수적으로 보는 편이 안전합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 65,920,000원은 최근 거래 95,000,000원의 69.4%지만, 대항력 있는 보증금 때문에 현재 회차 실질취득은 88,000,000원입니다.
- 유찰해도 총액은 그대로. 3회 유찰 시에도 52,736,000원 + 인수 36,613,248원 = 88,000,000원, 4회 유찰 시에도 42,188,800원 + 인수 46,970,598원 = 88,000,000원입니다.
- 임차인 권리 확인. 임대차계약 2023.01.25, 확정일자 2023.02.01, 전입·점유 2023.03.06, 임차권등기 2025.07.25 및 배당요구가 확인됩니다. 보증금 88,000,000원의 대항력·우선변제 및 인수 여부를 원본으로 재확인하세요.
- 가장임차인 의심 확인. 김윤미가 등기부상 권리자/채무자와 동일하다는 기재가 있으므로 실제 임대차관계와 보증금 관계를 반드시 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 현 거주인의 부재·폐문으로 내부 상태가 실제와 다를 수 있고 임대관계도 미상이므로 현황조사와 원본 서류를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·실거래 자료를 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “최저가 ≠ 실질취득가”
이 사건의 핵심은 65,920,000원이라는 낮은 최저가에 속지 않는 것입니다. 김윤미의 보증금은 88,000,000원이고 대항력이 있어, 현재 회차에서 23,666,560원을 인수하게 됩니다. 따라서 매수인의 실질취득은 88,000,000원이며, 3회·4회 유찰로 최저매각가가 더 내려가더라도 인수액이 커져 실질취득 총액은 88,000,000원으로 유지됩니다.
최근 12개월 평균이자 최신 거래인 95,000,000원과 비교하면 실질취득 88,000,000원은 7,000,000원 낮아 가격상 여지는 있습니다. 하지만 동일 면적 실거래가 1건뿐이고, 9세대 소규모 단지에 2회 유찰이 있었으며, 무엇보다 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 별도 메모로 남아 있습니다. 결론적으로 이 물건은 최저가가 싼 물건이 아니라, 보증금 88,000,000원을 기준으로 판단해야 하는 임차인 인수형 물건입니다. 가격보다 먼저 임차인의 실체와 인수 범위를 확인해야 합니다.
