서울남부지방법원 2026타경3459. 서울 양천구 목동 784-7, 카리스빌 제6층 제602호 다세대주택입니다. 감정가는 190,000,000원이고 두 차례 유찰을 거쳐 최저매각가가 121,600,000원으로 내려왔습니다. 외형상 할인 폭은 상당하지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 권리의 처리입니다.
2016년에 설정된 신목신용협동조합의 근저당권 두 건은 이미 말소되었습니다. 현재 주의해야 할 권리는 2017.10.24. 설정된 김성수의 전세권 150,000,000원입니다. 이 전세권은 2026.04.07. 경매개시결정보다 먼저 설정되어 있습니다. 다만 전세권자인 김성수 자신이 이번 경매의 신청채권자로 나타나므로, 전세권 실행 여부와 매각 후 소멸 여부를 확인하지 않고 선순위 전세금 전액을 인수한다고 단정할 수도 없습니다.
또한 2021.10.18. 전입한 서성원이 조사되어 있습니다. 전입 시점은 경매개시보다 앞서지만, 실제 임대차계약·점유의 계속 여부·보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 판단하고, 김성수의 전세권과 별개로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3459 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 목동 784-7 제6층 제602호 도로명: 서울특별시 양천구 목동중앙서로7나길 12-53 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 다세대주택 · 지상 6층 건물 내 6층 602호 |
| 건물명 / 규모 | 카리스빌 · 총 10세대 · 2016.04.28. 사용승인 |
| 소유자 | 장혜숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 121,600,000원 (2회 유찰, 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김성수 / 150,000,000원 |
| 등기상 전세권 | 김성수 · 전세금 150,000,000원 · 건물 전부 |
| 전입 조사 | 서성원 · 2021.10.18. 전입 · 보증금 미상 |
| 제시외 건물 | 판넬조·판넬지붕 창고 등 약 4㎡ · 매각 포함 |
| 민간임대주택등기 | 2022.12.07. 등기 · 2022.05.23. 등록 |
| 매각기일 | 2026.10.28. |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권과 경매신청 관계
② 임차인·점유 분석 — 서성원은 별도 확인 대상
현황조사와 매각물건명세서상 서성원 1명이 전입 관련자로 확인됩니다. 보증금·차임·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아, 김성수의 등기 전세권과 동일한 채권으로 볼 근거가 없습니다. 실제 임차 관련 조사 인원은 1명이며, 전세권자 김성수는 별도의 등기 권리자로 구분해야 합니다.
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서성원 점유 부분 미상 |
2021.10.18. | 보증금 미상 확정일자 미상 |
가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
전입일이 경매개시보다 앞선다는 사실만으로 대항력의 모든 요건이 충족되었다고 확정할 수 없습니다. 실제 점유·임대차계약·보증금·확정일자·선순위 전세권과의 관계를 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 64% 낙찰가가 곧 실질취득가는 아니다
현재 최저매각가 121,600,000원은 감정가 190,000,000원의 64%입니다. 그러나 최저가보다 큰 150,000,000원의 전세권이 있고, 예상배당상 전세권에 미배당이 발생합니다. 권리의 소멸·인수에 따라 실제 취득 부담이 달라집니다.
| 가격 판단 요소 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 감정가 | 190,000,000원 | 감정 기준금액 |
| 현재 최저가 | 121,600,000원 | 감정가의 64% |
| 등기 전세금 | 150,000,000원 | 전세권 소멸·인수 확인 필요 |
| 전세권 예상 미배당 | 30,902,400원 | 잔액 인수 여부 미확정 |
| 조건부 실질취득 | 152,502,400원 | 최저가와 미배당 잔액을 함께 부담하는 가정 |
만약 매수인이 전세권의 미배당 잔액을 별도로 부담해야 하는 구조라면, 현재 회차에서는 121,600,000원 + 30,902,400원 = 152,502,400원이 됩니다. 이는 집행비용 추정액을 반영한 배당 시나리오를 바탕으로 한 조건부 부담 계산이지, 확정된 인수액은 아닙니다.
반대로 김성수의 경매신청 및 배당에 따라 전세권이 매각으로 소멸하고 미배당 채권이 매수인에게 승계되지 않는 것으로 확인된다면, 이 잔액을 취득대금에 더할 이유는 없습니다. 그러나 그 경우에도 서성원의 임대차 인수 여부는 별도 검토해야 합니다. 따라서 121,600,000원 또는 152,502,400원 중 어느 하나를 확정 실질취득가로 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 121,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,502,400원 |
| 1. 을구 4번 전세권 · 김성수 | 150,000,000원 | 119,097,600원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 전세권 미배당 | — | 30,902,400원 |
배당액은 전세권자 김성수가 배당을 받는 것으로 가정한 계산입니다. 실제 배당 순위와 권리 소멸 여부는 확정배당표·매각물건명세서 및 전세권 경매신청의 법적 성격에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다.
⑤ 유찰 회차별 배당·미배당 시나리오
| 회차 | 최저가 | 전세권 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 (64%) | 121,600,000원 | 119,097,600원 | 30,902,400원 |
| 3회 유찰 시 (51.2%) | 97,280,000원 | 95,128,960원 | 54,871,040원 |
| 4회 유찰 시 (40.96%) | 77,824,000원 | 76,023,168원 | 73,976,832원 |
최저가가 낮아질수록 전세권자의 미배당 금액은 증가합니다. 미배당 잔액이 실제 매수인 부담으로 이어지는 경우를 가정하면, 낙찰가 하락만큼 전체 취득 부담이 감소하지 않습니다. 다만 이 시나리오는 전세권이 소멸하지 않고 잔액이 매수인에게 귀속되는지에 관한 법률 판단을 대신하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울강서고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지상 6층 건물의 6층 602호입니다. 위생·급배수·난방·공동현관보안·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접하며, 완경사지대 정방형 토지에 위치합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래허가 관련 지정사항은 대상과 적용기간을 구별하여 입찰 전 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 판넬조·판넬지붕 창고 등 약 4㎡가 존재하며 매각에 포함됩니다. 실제 상태와 건축물 공부상 적법성·사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 평가 한계. 이해관계인 부재로 내부 확인 없이 외부관찰·탐문·유사물건 평가사례 등을 참고해 감정한 물건입니다. 실제 내부 상태가 다를 수 있습니다.
- 환금성. 카리스빌은 총 10세대로, 대단지 아파트와 같은 거래 규모를 전제로 하기 어렵습니다. 해당 호실과 직접 비교할 수 있는 실거래 확인이 선행되어야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 소멸 여부. 김성수의 을구 4번 전세권이 이번 매각으로 소멸하는지, 경매신청 및 배당으로 인한 법률효과가 무엇인지 확인하세요.
- 전세권자와 신청채권자 동일성. 김성수가 전세권자이자 임의경매 신청채권자입니다. 집행권원과 경매신청 원인, 전세권 실행 여부를 확인하세요.
- 서성원 임대차 확인. 전입 2021.10.18., 보증금·확정일자 미상입니다. 실제 점유와 계약, 대항력·우선변제·인수 여부를 별도로 확인하세요.
- 미배당 잔액. 현재 예상 미배당 30,902,400원이 법률상 매수인에게 승계되는지 확인하기 전까지 실질취득가를 확정하지 마세요.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 등기가 남아 있습니다. 경매 후 등록 및 의무 승계 여부를 관계기관에 확인하세요.
- 제시외 창고. 약 4㎡의 구조물은 매각 포함 대상입니다. 현장 위치와 실제 사용 상태, 위반건축 여부 등을 확인하세요.
- 내부 실사. 감정 당시 내부 확인이 제한되었습니다. 누수·마감·설비 상태 및 내부구조도와의 차이를 점검하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 64% 할인만으로 적정가를 판단하지 말고, 동일·유사 면적의 최근 거래를 직접 비교하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·경매신청 관련 서류를 확인하고, 필요하면 법률전문가의 권리 판단을 받으세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 먼저 확인할 것은 권리의 종착점”
이 물건은 감정가 190,000,000원에서 121,600,000원까지 내려온 2회 유찰 다세대주택입니다. 하지만 2017년에 설정된 150,000,000원의 전세권이 있고, 그 권리자인 김성수가 직접 임의경매를 신청했습니다. 현재 예상배당에서는 30,902,400원이 미배당으로 남지만, 이 금액의 매수인 승계 여부는 전세권의 소멸관계를 확정해야 판단할 수 있습니다.
여기에 전입자 서성원의 보증금·확정일자가 미상이고, 민간임대주택등기 및 제시외 창고 문제까지 검토해야 합니다. 실제 거래가격과 직접 비교할 수 있는 시세 근거도 부족하므로, 현재로서는 권리와 가격 모두에 확정적인 매수 근거가 없습니다. 결론은 입찰 보류, 선순위 전세권의 소멸·인수 관계와 점유자 권리 확인 우선입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 이 두 권리 문제가 해결되지 않으면 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
