152,000,000원
서울남부지방법원 2026타경3459. 서울 양천구 목동 784-7의 지상 6층 건물 내 제6층 제602호 다세대주택입니다. 감정가는 190,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 152,000,000원입니다. 그런데 이 사건은 “20% 내려왔다”는 숫자보다 등기와 점유관계가 훨씬 중요합니다. 2016년에 설정됐던 신목신용협동조합 근저당권 806,000,000원과 413,400,000원은 2016.11.28. 이미 말소됐고, 이후 2017.10.24. 김성수 명의의 전세금 150,000,000원 전세권이 설정됐습니다.
경매개시결정은 2026.04.07.이고 신청채권자 역시 김성수입니다. 등기상 전세권은 경매개시결정보다 앞서는 권리로 표시되어 있어 매각 후 존속 여부를 원본에서 반드시 대조해야 합니다. 더 중요한 점은 전세권자 김성수와 별도로 서성원이 2021.10.18. 전입한 것으로 조사됐다는 것입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이 점유자를 단순히 “대항력 있음”으로 확정해서도, 반대로 “인수 없음”으로 확정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3459 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 목동 784-7 제6층 제602호 서울특별시 양천구 목동중앙서로7나길 12-53 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물 내 제6층 제602호 |
| 소유자 | 장혜숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 152,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 등기 발급 | 2026.08.14 · 서울남부지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권부터 확인
② 임차·점유 — 실제 임차인 1명, 보증금은 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서성원 | 2021.10.18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
서성원은 현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 점유자 1명입니다. 전입일은 2021.10.18.로 경매개시결정 2026.04.07.보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 정확도상 “대항력 가능·미상”으로 판단하는 것이 맞습니다. 특히 보증금 규모를 모르는 상태에서는 낙찰 후 인수액이나 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 152,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,928,000원 |
| 전세권 · 김성수 | 150,000,000원 | 149,072,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 152,000,000원을 기준으로 집행비용 2,928,000원을 제외하면 전세권자 김성수에게 149,072,000원이 배당되어 전세금 대비 928,000원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리확인은 더 중요해진다
| 회차 | 매각가 | 전세권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (80%) | 152,000,000원 | 149,072,000원 | 928,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 121,600,000원 | 119,097,600원 | 30,902,400원 |
| 3회 유찰 시 (51.2%) | 97,280,000원 | 95,128,960원 | 54,871,040원 |
유찰이 반복되면 매각가는 152,000,000원에서 121,600,000원, 97,280,000원으로 낮아지지만 전세권 미배당은 반대로 크게 늘어납니다. 특히 선순위 전세권의 존속 여부나 별도 점유자의 인수 위험이 확인되지 않은 상태에서는 낮아진 최저가 자체를 가격 메리트로 평가하면 안 됩니다.
⑤ 물건·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서울강서고등학교 남서측 인근에 위치하며 유사 다세대주택, 일부 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물이며, 위생·급배수·난방·공동현관보안·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 197.5㎡, 공시지가는 3,381,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역에 해당하고, 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용이 있습니다.
- 제시외 건물. 판넬조·판넬지붕의 창고 등 약 4㎡가 소재하며 매각에 포함됩니다.
- 건물 정보. 중개 정보상 카리스빌 10세대, 준공일은 2016.04.28.이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 소멸 여부. 김성수의 2017.10.24. 전세권 150,000,000원이 경매개시결정보다 앞섭니다. 배당 후 말소되는지, 잔존하는지 매각물건명세서 원문을 최우선 확인하세요.
- 서성원 보증금 확인. 2021.10.18. 전입한 점유자의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액과 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
- 전세권자와 점유자 관계 확인. 전세권자는 김성수, 조사된 점유자는 서성원으로 서로 다릅니다. 실제 임대차 관계와 점유원인을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 약 4㎡의 판넬조 창고 등이 포함되므로 현황과 이용상태를 직접 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.12.07. 기록된 민간임대주택등기의 매각 후 효력을 확인하세요.
- 내부 상태. 감정평가가 외부관찰·주위 탐문·건축물현황도·유사물건 평가사례 등을 참고해 이루어진 만큼 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.
- 가격 판단. 현재 회차의 최저가가 감정가의 80%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요. 이 사건은 권리확정이 먼저입니다.
맺으며 — “20% 할인”보다 먼저 확인할 2가지
이 사건의 핵심은 단순합니다. 첫째, 김성수 전세권 150,000,000원의 매각 후 처리. 둘째, 서성원 점유자의 보증금과 대항력·우선변제 범위입니다. 현재 최저가는 152,000,000원으로 감정가보다 낮아졌지만, 권리관계가 확정되지 않은 상태에서는 그 할인폭을 투자 메리트로 바꿔 읽을 수 없습니다.
배당 계산만 놓고 보면 현 회차에서 김성수에게 149,072,000원이 배당되고 928,000원이 남지만, 점유자 서성원의 보증금은 알려져 있지 않습니다. 따라서 이 물건은 “가격은 내려왔지만 실질취득가는 아직 계산할 수 없는 사건”입니다. 권리관계 원본을 확인해 인수 범위를 0원 또는 특정 금액으로 확정하기 전까지는 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
