서울남부지방법원 2026타경4233. 여의도 롯데캐슬아이비 102동 17층 1703호, 전용 137.09㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 장관우이며, 2013.10.23. 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 이전받았습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.10.12. 설정된 무태새마을금고 근저당권 1,776,000,000원입니다. 이 권리 뒤에 설정된 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
가격은 감정가 2,770,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 2,216,000,000원까지 내려왔습니다. 동일 면적 최근 12개월 거래 5건의 평균은 2,486,400,000원으로, 현재 최저가는 그 89.1%입니다. 최근 거래군이 과거 거래군보다 13.9% 높은 흐름이라, 전체 12건 평균 2,309,333,333원보다 최근 12개월 평균을 우선해서 보는 것이 적절합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4233 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 여의도동 43-4 롯데캐슬아이비 제17층 제102-1703호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 영등포구 국제금융로 86 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 137.09㎡ · 35층 건물 중 17층 |
| 소유자 | 장관우 · 2013.10.23. 협의분할에 의한 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 2,770,000,000원 / 2,216,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 962,778,081원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸형
말소기준은 2023.10.12. 무태새마을금고 근저당권 1,776,000,000원입니다. 이후 무태새마을금고 추가 근저당, 리드코프·전승범·등촌동새마을금고 근저당, 유진글로벌·이한태·KB국민카드·SBI저축은행·중소기업은행 가압류, 영등포구 압류와 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 기준으로는 가격 여유
롯데캐슬아이비 동일 면적 137.09㎡의 실거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 2,309,333,333원이지만, 최근 가격 흐름이 과거보다 13.9% 높아 가격 판단은 최근 12개월 5건 평균 2,486,400,000원을 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 137.09㎡ | 23 | 2,610,000,000원 |
| 2026.05 | 137.09㎡ | 22 | 2,130,000,000원 |
| 2026.01 | 137.09㎡ | 21 | 2,245,000,000원 |
| 2025.09 | 137.09㎡ | 18 | 3,000,000,000원 |
| 2025.06 | 137.09㎡ | 15 | 2,447,000,000원 |
| 2025.05 | 137.09㎡ | 16 | 2,300,000,000원 |
| 2025.02 | 137.09㎡ | 10 | 2,300,000,000원 |
| 2024.11 | 137.09㎡ | 10 | 2,090,000,000원 |
| 2024.08 | 137.09㎡ | 22 | 2,200,000,000원 |
| 2024.08 | 137.09㎡ | 22 | 2,200,000,000원 |
| 2024.08 | 137.09㎡ | 14 | 2,120,000,000원 |
| 2024.08 | 137.09㎡ | 13 | 2,070,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 137.09㎡ | 5건 | 2,486,400,000원 |
현재 최저가 2,216,000,000원은 최근 12개월 평균의 89.1%입니다. 최신 거래는 2026.05의 2,610,000,000원이고, 전체 실거래 범위는 2,070,000,000원~3,000,000,000원입니다. 따라서 1회 유찰된 현재 가격은 최근 시세 평균 아래에 위치하지만, 과거 거래 최저가 2,070,000,000원보다 높은 수준이기도 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,216,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 24,560,000원 |
| 2. 무태새마을금고 · 을구 12번 근저당 | 1,776,000,000원 | 1,776,000,000원 |
| 3. 무태새마을금고 · 을구 18번 근저당 | 228,000,000원 | 228,000,000원 |
| 4. 주식회사리드코프 · 을구 20번 근저당 | 91,000,000원 | 91,000,000원 |
| 5. 전승범 · 을구 21번 근저당 | 630,000,000원 | 96,440,000원 |
| 6. 등촌동새마을금고 · 을구 22번 근저당 | 100,000,000원 | 0원 |
| 7. 주식회사 유진글로벌 · 가압류 | 100,000,000원 | 0원 |
| 8. 길재권 · 경매개시결정 | 962,778,081원 | 0원 |
| 9. 이한태 · 가압류 | 600,000,000원 | 0원 |
| 10. 주식회사 케이비국민카드 · 가압류 | 28,211,297원 | 0원 |
| 11. 주식회사 에스비아이저축은행 · 가압류 | 52,801,201원 | 0원 |
| 12. 중소기업은행 · 가압류 | 7,581,699원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,576,372,278원 중 예상 배당액은 2,191,440,000원, 미배당은 2,384,932,278원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으며 소유자 잔여도 없습니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 2,216,000,000원 | 2,191,440,000원 | 2,384,932,278원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 1,772,800,000원 | 1,752,672,000원 | 2,823,700,278원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 1,418,240,000원 | 1,401,657,600원 | 3,174,714,678원 | 0원 |
현재 회차에서도 경매 신청채권자 길재권의 청구액 962,778,081원은 예상배당 0원으로 표시돼 있습니다. 유찰이 더 진행될수록 채권자 미배당은 2,823,700,278원, 3,174,714,678원으로 커지지만, 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 샛강역 북동측 인근. 아파트단지·근린생활시설·업무시설·학교·공원이 혼재하는 여의도 생활권입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 9호선·신림선 샛강역이 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 35층 건물 중 17층이며 사용승인일은 2005.12.30입니다.
- 단지. 롯데캐슬아이비 445세대, 동일 면적 137.09㎡의 실거래 12건이 확인됩니다.
- 도로. 남동측·북동측 약 34~35m, 남서측 약 12m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 16,740,000원/㎡이며 토지면적은 8,912.0㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 가격 판단. 전체 12건 평균 2,309,333,333원보다 최근 12개월 평균 2,486,400,000원을 우선해 비교하세요. 최근 흐름은 과거 대비 13.9% 높습니다.
- 현재 회차 가격. 최저가 2,216,000,000원은 최근 12개월 평균의 89.1%로, 1회 유찰 뒤 가격 여유가 생긴 상태입니다.
- 점유 확인. 등록된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서의 점유자 및 전입·배당요구 내용을 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2023.10.12. 무태새마을금고 근저당 1,776,000,000원이 기준이며 이후 권리의 소멸 여부를 원본 등기와 최종 대조하세요.
- 토지거래허가구역. 해당 토지는 토지거래계약에관한허가구역에 포함돼 있으므로 입찰 전 적용 범위와 절차를 확인하세요.
- 배당 부족. 현재 회차 예상 미배당 2,384,932,278원과 매수인 인수 0원은 서로 다른 개념입니다. 후순위 미배당이 많다는 이유만으로 인수액으로 합산하면 안 됩니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 가격은 1회 유찰 뒤 개선
이 사건의 핵심은 복잡한 채권 규모보다 말소기준권리의 위치입니다. 2023.10.12. 무태새마을금고 근저당이 기준이고, 이후 설정된 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 부족액이 크더라도 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 신건과는 달라졌습니다. 감정가 2,770,000,000원에서 한 번 유찰돼 2,216,000,000원이 됐고, 이는 최근 12개월 평균 2,486,400,000원의 89.1%입니다. 최근 거래 흐름은 과거 대비 13.9% 높아진 상태라 현재 회차는 최근 시세와 비교해 가격상 여유가 있습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이므로, 최종 판단 전 점유·임차관계 확인이 이 사건의 남은 핵심 체크포인트입니다.
