의정부지방법원 2024타경78268. 고양시 일산동구 설문동 575-2 일대의 토지·창고 관련 물건입니다. 감정평가상 건물은 일반철골구조 기타지붕(판넬) 1층이고 현재 창고로 이용 중입니다. 목록 1 토지는 창고용지, 목록 2는 4동호 창고, 목록 3부터 목록 5 토지는 도로로 이용 중이며, 매각은 일괄매각이면서 지분매각으로 진행됩니다.
등기상 핵심은 2017년 8월 24일 설정된 농협은행주식회사 채권최고액 1,920,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준으로 선언돼 있고, 2024년 10월 23일 등기된 공유물분할을 위한 경매개시결정은 그 이후 권리로서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 계산상 현재 회차에서도 매수인 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경78268 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 설문동 575-2 |
| 도로명 | 경기도 고양시 일산동구 은마길 189-38 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 + 토지 · 창고 이용 |
| 토지 | 창고용지 · 4,370.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 1,889,891,530원 / 1,322,924,000원 (1회 유찰) |
| 현재 소유관계 | 이영순 9분의 3 · 이재규 9분의 1 · 조태영 9분의 2 · 조태자 9분의 2 · 주식회사베프마스터즈 9분의 1 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 공시지가 | 546,300원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
2007년 중소기업은행 근저당권 2건은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2017.08.24 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 1,920,000,000원이며, 2019년 변경등기를 통해 이영순 지분 전부 및 조태자 지분 전부에 관한 근저당권 설정 내용과 채무자 이영순의 계약인수 내용이 확인됩니다. 2024.10.23 공유물분할을 위한 경매개시결정은 말소기준 이후로 매각 시 소멸합니다.
② 임차·점유 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 기타참고사항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금을 전제로 한 인수액은 계산되지 않았지만, 입찰 전 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유관계를 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 매각조건 — 가격보다 먼저 볼 구조적 변수
- 일괄매각. 여러 목록이 하나의 매각 단위로 묶여 진행됩니다.
- 지분매각. 일반적인 단독소유 부동산 전체 매수와 달리 공유관계를 전제로 권리와 이용관계를 확인해야 합니다.
- 매각 제외. 목록 1 토지 지상에 소재하는 컨테이너 건물 4개동은 매각에서 제외됩니다.
- 이용형태. 목록 1 토지는 창고용지이고 목록 2 건물은 4동호 창고, 목록 3부터 목록 5 토지는 도로로 이용 중입니다.
- 공유자 우선매수. 특별매각조건으로 공유자의 우선매수신고는 1회에 한해 행사할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,322,924,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,629,240원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 1,920,000,000원 | 1,307,294,760원 |
| 3. 갑구 11번 경매개시결정 · 조혜란 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 농협은행주식회사 근저당 채권최고액 1,920,000,000원 중 1,307,294,760원이 배당되고 612,705,240원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수 0원은 같고 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 70% | 1,322,924,000원 | 1,307,294,760원 | 612,705,240원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 926,046,800원 | 914,386,332원 | 1,005,613,668원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 648,232,760원 | 639,350,432원 | 1,280,649,568원 | 0원 |
유찰될수록 농협은행주식회사의 미배당액은 커지지만, 제공된 배당 시나리오에서는 각 회차 모두 매수인 인수액 0원입니다. 따라서 이 물건의 핵심 위험은 근저당의 미배당액을 매수인이 승계하는 문제가 아니라, 지분매각·공유관계·매각제외 건물·도로 이용 토지·우선매수권 같은 물건 구조에 있습니다.
⑥ 가격 판단 — 감정가 70%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가의 70%인 1,322,924,000원입니다. 그러나 비교할 수 있는 실거래 평균·최근 거래·추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다.
⑦ 입지·이용·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 고양시 일산동구 설문동 소재 고봉5통마을회관 남서측 인근이며, 단독주택·공장·농경지·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 일반철골구조 기타지붕(판넬) 1층으로 외벽·내벽은 판넬 마감, 창호는 샷시창호이며 전기설비가 돼 있습니다.
- 이용. 감정평가상 창고로 이용 중입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역에 해당합니다.
- 토지 규제. 토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있고 준보전산지·보전관리지역과 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 확인. 매각물건명세서상 지분매각이므로 실제 매각되는 지분과 공유관계를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 컨테이너 4개동 제외. 목록 1 토지 위 컨테이너 건물 4개동은 매각 대상이 아니므로 낙찰 후 점유·이용관계가 어떻게 남는지 확인해야 합니다.
- 도로 이용 토지 확인. 목록 3부터 목록 5 토지는 도로로 이용 중이므로 실제 진입·통행 구조와 이용 제한을 현장에서 확인해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고가 1회 가능하므로 최고가매수신고 이후의 절차까지 감안해야 합니다.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상이므로 점유자·사업자·사용관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 토지거래계약 허가구역. 해당 규제의 적용 범위와 입찰·취득 단계에서 필요한 절차를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘매각 대상의 구조’를 읽어야 한다
이 사건은 등기만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준은 2017.08.24 농협은행주식회사 근저당권이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 입찰 난도는 낮지 않습니다. 지분매각이고, 토지 위 컨테이너 건물 4개동이 매각에서 제외되며, 일부 토지는 도로로 이용되고, 공유자에게 1회의 우선매수신고 기회가 있습니다.
또한 현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인 여부는 확인되지 않습니다. 이 물건의 결론은 “근저당 때문에 인수 위험이 큰 물건”이 아니라, 권리는 매각소멸 구조지만 공유·지분·제외물건·이용관계까지 확인해야 하는 구조형 물건입니다. 가격만 보고 들어가기보다 실제 매각범위와 취득 후 사용 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
