의정부지방법원 2025타경64290. 파주시 문산읍 당동리 899-6 뚱발트랜스포머420오피스텔 1층 105호입니다. 겉주소에는 오피스텔 명칭이 붙어 있지만, 감정평가 요항의 이용상태는 공부상 근린생활시설입니다. 감정가 4.29억에서 3회 유찰되어 현재 최저가는 1.47147억, 감정가 대비 34.3%입니다. 가격 낙폭은 크지만, 주거형 아파트처럼 단순히 실수요 시세와 비교할 물건은 아닙니다.
권리의 말소기준은 2020.04.23 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 42억이고, 채무자는 문산케이에이치주식회사입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인은 없고 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정요항에 임대관계 미상으로 기재되어 있어 실제 점유·사용관계는 입찰 전 현장 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64290 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문산읍 당동리 899-6 뚱발트랜스포머420오피스텔 1층105호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 공부상 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사코람코자산신탁 |
| 감정가 / 최저가 | 429,000,000원 / 147,147,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 1,954,254,667원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당
말소기준권리는 2020.04.23 을구 1번 근저당권입니다. 근저당권자는 회원신용협동조합과 경남한의사신용협동조합으로 기재되어 있고, 채권최고액은 4,200,000,000원입니다. 2024년 임의경매개시결정은 2025.05.12 취하로 말소됐고, 현재 사건은 2025.09.30 개시된 임의경매입니다.
② 임차인·인수 판단
| 구분 | 내용 | 인수액 |
|---|---|---|
| 확인 임차인 | 임차인 없음 | 0원 |
| 임대관계 | 임대관계 미상 | 해당 없음 |
| 매수인 인수 | 배당표상 인수액 없음 | 0원 |
현재 확인되는 구조만 보면 매수인이 떠안을 임차보증금은 없습니다. 그러나 감정요항에 임대관계가 미상으로 적혀 있으므로, 실제 점유자·영업자·사용자 존재 여부는 현장에서 따로 확인해야 합니다. 보증금·확정일자 미상 점유자가 확인될 경우에는 대항력 단정이 아니라 대항력 가능·미상으로 재검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,147,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,860,058원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 | 4,200,000,000원 | 144,286,942원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 근저당권에 144,286,942원이 배당되고, 근저당권 채권최고액 기준 미배당은 4,055,713,058원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 파주시 문산읍 당동리 소재 자유초등학교 서측 인근입니다.
- 주위환경. 아파트단지, 산업단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설입니다.
- 건물구조. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 7층 건물 내 1층 105호입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 장방형 토지로서 업무시설 및 제1·2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북서측·남서측·북동측으로 각각 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역, 준공업지역, 중로1류 접합, 중로3류 접합, 가축사육제한구역, 지방산업단지, 토지거래계약에관한허가구역이 기재되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항상 차이 없음으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 소유자가 주식회사코람코자산신탁이고 신탁 관련 주의사항이 있으므로, 신탁원부의 처분·임대차·수익자 조항을 확인하세요.
- 실제 점유 확인. 확인 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 영업자, 사용자를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 근린생활시설입니다. 주거용 아파트로 보고 접근하면 안 됩니다.
- 환금성 확인. 주변이 아파트단지·산업단지·근린생활시설 혼재 지역이므로 매수 수요와 임대 수요를 따로 검토해야 합니다.
- 배당 착시 주의. 최저가 기준 근저당 미배당이 4,055,713,058원입니다. 채권 미회수 규모가 크지만, 매수인 인수액과는 별개의 문제입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “34%”보다 “쓸 수 있는가”가 중요하다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 4.29억에서 최저가 1.47147억까지 내려와 눈에 띕니다. 확인된 인수액도 0원입니다. 그러나 결론은 단순한 저가 매수형이 아닙니다. 공부상 근린생활시설, 신탁 구조, 임대관계 미상, 근저당 대규모 미배당이 동시에 있는 사건입니다. 권리 인수는 가볍지만, 실제 승부처는 “얼마나 싸냐”보다 “낙찰 후 실제로 사용·임대·처분할 수 있느냐”입니다.