의정부지방법원 2025타경3070. 경기도 고양시 일산동구 성석동 521-81 소재 제조업소·사무소와 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 토지면적은 1,206㎡이고, 감정평가상 건물은 제2종근린생활시설로 제조업소 및 사무소 등으로 이용되고 있습니다. 일반철골구조 건물과 창고, 기계기구가 포함된 산업시설형 물건이므로 일반 주거용 아파트와는 다른 방식으로 접근해야 합니다.
최초 감정가는 2,010,269,020원. 현재는 두 차례 유찰을 거쳐 985,032,000원이 최저매각가입니다. 외형상 할인폭이 상당하지만, 해당 물건의 매각 가능 가격을 보여주는 실거래 비교 자료는 확인되지 않습니다. 또한 대항력 있는 임차인의 보증금이 남아 있어 최저가만을 실제 취득비용으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3070 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 521-81 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 은마길 31-62 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 제2종근린생활시설(제조업소·사무소) |
| 토지 | 공장용지 1,206㎡ · 계획관리지역 · 공업용 이용 |
| 건물 이용상태 | 제조업소·사무실·사무소 · 일반철골구조 건물 |
| 매각 포함 시설 | 제시외 일반철골구조 1층 창고 42.5㎡ 및 복합 밀링머신 1점 포함 |
| 매각 방식 | 일괄매각 |
| 소유자 | 주식회사한국엘앤피텍 (2015.03.31. 소유권이전) |
| 감정가 | 2,010,269,020원 |
| 최저매각가 | 985,032,000원 (2회 유찰 · 감정가 약 49%) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 신청채권자 | 주식회사부산은행 |
| 경매 청구액 | 1,319,618,388원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.14. 을구 16번 부산은행 근저당권 · 채권최고액 1,430,000,000원 |
| 실제 임차인 | 2명 · 김태환, 주식회사 피플앤컴퍼니 오홍석 |
| 인수 예상 | 5,000,000원 (김태환 보증금) |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차보증금은 별도
권리분석의 출발점은 2023.04.14. 부산은행 근저당권입니다. 을구 16번으로 설정되었고 채권최고액은 1,430,000,000원입니다. 공동담보목록과 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록이 연결되어 있습니다.
과거 국민은행·중소기업은행·한국씨티은행·수협은행 근저당권은 이미 등기상 말소되었습니다. 현재 말소기준권리 이후 설정된 여러 가압류와 국세·지방세 압류, 부산은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 등기상 압류가 소멸한다는 사실과 실제 조세 배당 및 별도 비용 부담은 구별해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
현황조사와 매각물건명세서상 확인되는 실제 임차인은 2명입니다. 이 가운데 김태환은 말소기준권리 이전 전입으로 대항력이 있으며, 주식회사 피플앤컴퍼니 오홍석은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 판정됩니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 / 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김태환 | 2021.10.07 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 있음 우선변제 미확인 | 인수 5,000,000원 |
| 주식회사 피플앤컴퍼니 오홍석 | 2024.12.31 | 13,000,000원 | 1,400,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 | 인수 없음 |
확정일자 및 배당요구 여부는 명확히 확인되지 않습니다. 김태환의 우선변제권 없음과 보증금 전액 인수는 현재 예상배당의 가정을 따랐습니다. 최종 배당 및 인수 여부는 임대차 원본, 점유·사업자등록 등 대항요건, 매각물건명세서와 배당관계 확인이 필요합니다.
두 임차인의 보증금을 단순 합산해 모두 인수하는 구조는 아닙니다. 13,000,000원의 보증금이 있는 주식회사 피플앤컴퍼니 오홍석은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 반면 김태환의 보증금 5,000,000원은 배당에서 반환되지 않는 것으로 가정되어 매수인의 별도 부담으로 남습니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 49%가 곧 시세 할인은 아니다
감정가는 2,010,269,020원이고 현재 최저매각가는 985,032,000원입니다. 두 차례 유찰로 감정가의 약 49% 수준까지 내려왔습니다. 다만 제조업소·사무소와 공장용지가 결합된 물건은 토지 가치뿐 아니라 건물 구조, 설비, 기계의 활용도 및 매수 수요가 실제 가격에 영향을 미칩니다.
이 물건의 실질취득 예상액은 현재 최저가 기준 990,032,000원입니다. 대항력 임차인 인수액 5,000,000원을 더한 금액이며, 취득세·명도비용·시설 정비비용 등의 별도 지출은 포함하지 않았습니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 인수보증금 | 실질취득 예상 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 985,032,000원 | 5,000,000원 | 990,032,000원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 689,522,400원 | 5,000,000원 | 694,522,400원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 482,665,679원 | 5,000,000원 | 487,665,679원 |
유찰 시나리오는 제시된 회차별 최저매각가에 현재 예상 인수액 5,000,000원을 더한 계산입니다. 실제 낙찰가와 법적 인수 범위에 따라 달라집니다.
④ 예상배당표 (매각가 985,032,000원 가정)
매각대금에서 추정 집행비용 12,250,320원을 제외하면 972,781,680원이 부산은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 부산은행의 채권최고액은 1,430,000,000원으로, 이 기준에서도 전액 배당되지 않습니다. 후순위 가압류채권자에게 돌아가는 예상배당은 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 12,250,320원 |
| 1. 근저당 · 부산은행 | 1,430,000,000원 | 972,781,680원 |
| 2. 가압류 · 김태수 등 | 375,837,379원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 한팩 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 기술보증기금 | 440,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 | 102,750,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경기신용보증재단 | 98,958,341원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험 | 11,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 중소기업은행 | 70,737,671원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 서울보증보험 | 6,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 별도 인수 · 김태환 | 5,000,000원 | 0원 배당 · 전액 인수 |
부산은행은 채권최고액을 기준으로 표시했고 실제 경매 청구액은 1,319,618,388원입니다. 배당은 제공된 추정 순위와 금액에 따르며, 조세 우선순위·당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 액수는 변경될 수 있습니다.
| 시나리오 | 채권자 예상배당 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 972,781,680원 | 1,613,101,711원 | 5,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 680,227,176원 | 1,905,656,215원 | 5,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 475,439,022원 | 2,110,444,369원 | 5,000,000원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 성석지하차도 북동측 인근입니다. 주변은 공장·창고·근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다. 산업시설 특성상 실제 화물차 진출입 및 상하차 여건은 별도 확인이 필요합니다.
- 토지. 공장용지 1,206㎡, 평지·사다리형, 세로한면(가) 접도입니다. 공시지가는 554,100원/㎡입니다. 공시지가는 실거래 시세를 직접 뜻하지 않습니다.
- 용도지역. 계획관리지역 및 성장관리계획구역(산업zone)이며, 과밀억제권역과 가축사육제한구역이 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 적용되는 거래·개발 제한을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 건축구조. 일반철골구조 건물로, 제조업소와 사무실·사무소로 이용 중입니다. 위생·급배수·냉난방·전기설비가 있으며, 외벽·내벽에는 샌드위치 판넬 마감 등이 확인됩니다.
- 제시외 시설. 일반철골구조 1층 창고 42.5㎡가 매각에 포함됩니다. 복합 밀링머신 1점도 함께 매각되므로 실제 기계 상태와 이용 가능성을 점검해야 합니다.
- 건축물 확인. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 현장 증축·시설 변경이나 설비 상태에 대해서는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 공장용지와 제조업소·사무소가 결합된 자산은 활용 목적과 시설 조건에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 현재 실거래 비교와 매수 수요가 확인되지 않아 빠른 재매각이나 감정가 수준의 회수를 전제해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준으로 판단. 현재 최저가 985,032,000원 외에 대항력 임차인 보증금 5,000,000원이 반영됩니다. 실제 매수 부담을 계산할 때 이 금액을 누락하지 마세요.
- 임대차 원본 확인. 김태환의 대항력, 우선변제권 및 배당요구 여부와 피플앤컴퍼니 오홍석의 실제 임차 관계를 확인해야 합니다. 임차인의 사용 공간과 인도 가능 상태도 함께 점검하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 창고 42.5㎡와 복합 밀링머신 1점이 포함됩니다. 매각물건명세서·감정평가서상의 자산 목록과 현장 상태를 대조해야 합니다.
- 공장·설비 상태 점검. 일반철골구조 건물의 지붕·외벽·급배수·전기설비와 기계기구의 작동 상태, 시설 정비비용을 확인해야 합니다.
- 토지 이용 제한 확인. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 과밀억제권역, 토지거래허가 관련 사항과 실제 진입도로·개발행위 가능 범위를 확인하세요.
- 실거래 검증. 감정가 대비 할인율만 보지 말고 인근 유사 제조업소·공장용지 거래와 임대수요를 조사해 실질취득액의 적정성을 검증하세요.
- 미배당 채권과 인수권리 구분. 채권자 미배당액은 현재 1,613,101,711원으로 추정되지만, 그 금액이 그대로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 조세 우선권과 별도 인수권리 여부는 원본으로 최종 확인해야 합니다.
- 체납 및 점유 확인. 미납 공과금, 관리비, 임차인·기타 점유자의 사용관계, 기계기구의 소유·사용 현황 등을 현장에서 확인하세요.
- 매각기일과 원본 대조. 2026.10.27. 매각기일 전 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 기일 변경 여부를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 취득가치
이 사건은 감정가 2,010,269,020원에서 최저가 985,032,000원까지 내려온 제조업소·토지 일괄매각 물건입니다. 두 차례 유찰되어 가격이 크게 낮아진 것은 사실입니다.
권리 측면에서는 부산은행 근저당을 기준으로 이후 가압류·압류가 매각으로 소멸하는 구조라는 점이 긍정적입니다. 그러나 2021년 전입한 김태환의 대항력이 확인되므로 보증금 5,000,000원은 매수인 인수로 분석해야 합니다. 따라서 현재 최저가로 낙찰받는 경우 실질취득은 990,032,000원이며 별도 취득·명도·시설 비용은 추가될 수 있습니다.
더 중요한 문제는 시세 검증과 환금성입니다. 이 물건은 일반적인 아파트가 아니라 제조업소·사무소·공장용지와 제시외 창고·기계기구가 결합된 산업시설입니다. 비교 가능한 최근 실거래가 확인되지 않은 이상 감정가의 약 49%라는 숫자만으로 저평가 매물이라고 결론 내릴 근거는 부족합니다.
권리는 조건부 검토 가능, 가격은 현장·시세 검증 전 보류. 임차인의 인수 조건을 확정하고 토지·건물·시설의 실제 활용가치를 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다. 큰 할인율 자체보다 실제로 얼마의 비용을 들여 어떤 자산을 취득하는가가 이 사건의 핵심입니다.
