의정부지방법원 2025타경3070. 경기도 고양시 일산동구 성석동 521-81 소재 물건으로, 감정평가상 제2종근린생활시설의 제조업소·사무실과 토지가 결합된 경매입니다. 토지는 공장용지 1,206㎡이고, 건물은 일반철골구조의 지상 2층 건물 및 단층 건물로 이용되고 있습니다. 현재 소유자는 주식회사한국엘앤피텍이며 부산은행이 채권최고액 1,430,000,000원의 근저당권을 설정한 뒤 임의경매를 신청했습니다.
등기 권리만 보면 구조는 비교적 명료합니다. 현재 말소기준은 2023.04.14 부산은행 근저당권이고, 그 뒤에 설정된 김태수 외 가압류, 한팩·기술보증기금·서울보증보험·경기신용보증재단·중소기업은행 등의 가압류와 국·고양시 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차관계는 별도입니다. 김태환의 전입일은 2021.10.07로 말소기준보다 빨라, 우선변제권 없이 보증금 5,000,000원 전액이 매수인에게 넘어가는 것으로 배당표에 반영되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3070 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 521-81 · 경기도 고양시 일산동구 은마길 31-62 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 제2종근린생활시설 제조업소 및 사무실·사무소 |
| 토지 | 공장용지 1,206㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 554,100원/㎡ |
| 건물구조 | 일반철골구조 조립식판넬지붕 지상2층 및 일반철골구조 평스라브지붕 단층 |
| 소유자 | 주식회사한국엘앤피텍 |
| 감정가 / 최저가 | 2,010,269,020원 / 1,407,188,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 1,319,618,388원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금 500만원은 남는다
2011년 국민은행 근저당권들, 2015년 중소기업은행 근저당, 2019년 한국씨티은행 근저당, 2022년 수협은행 근저당은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.04.14 부산은행 근저당권입니다. 이후 권리들은 매각으로 소멸하므로 등기상 후순위 채권을 낙찰자가 직접 떠안는 구조는 아닙니다.
임차인 현황 (실제 임차인 2명)
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 피플앤컴퍼니 오홍석 | 2024.12.31 | 13,000,000원 | 1,400,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 | 0원 |
| 김태환 | 2021.10.07 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 승계 아님 | 5,000,000원 |
주식회사 피플앤컴퍼니 오홍석은 2024.12.31 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 김태환은 기준권리보다 먼저 전입했습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아니므로 보증금을 중복 합산할 사안도 없습니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 1회 유찰, 그러나 시세 가점은 금지
현재 최저매각가는 1,407,188,000원으로 1회 유찰된 회차입니다. 여기에 김태환 보증금 인수액 5,000,000원을 더하면 실질취득은 1,412,188,000원입니다.
다만 이 물건은 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균과 직접 대조할 수 있는 거래 비교값이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 2,010,269,020원에서 한 차례 유찰됐다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 충분하다’고 평가할 근거는 없습니다. 특히 제조업소·사무실과 토지가 결합된 물건은 개별 토지조건·건물상태·기계기구·사업용도에 따라 가격 편차가 커질 수 있어, 감정가 할인율 자체를 시세 할인율로 읽어서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,407,188,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,471,880원 |
| 인수 · 임차인 김태환 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 1,430,000,000원 | 1,390,716,120원 |
| 3. 가압류 · 김태수 | 375,837,379원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 한팩 | 50,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 기술보증기금 | 440,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 102,750,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 경기신용보증재단 | 98,958,341원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 11,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 중소기업은행 | 70,737,671원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 6,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 2,585,883,391원, 예상 배당액은 1,390,716,120원, 미배당은 1,195,167,271원입니다. 김태환 보증금 5,000,000원은 배당에서 지급되는 것이 아니라 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양시 일산동구 성석동 소재 성석지하차도 북동측 인근이며, 주변은 공장·창고·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치하며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설 제조업소 및 사무실·사무소로 이용 중입니다.
- 토지. 공장용지 1,206㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 554,100원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업zone)이며, 과밀억제권역·가축사육제한구역 관련 사항이 있습니다. 토지거래계약에관한허가구역도 포함됩니다.
- 건물. 일반철골구조 조립식판넬지붕 지상2층 건물과 일반철골구조 평스라브지붕 단층 건물이며, 위생·급배수·냉난방·전기설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액을 낙찰가에 더할 것. 현재 회차라면 최저가 1,407,188,000원에 김태환 보증금 5,000,000원을 더한 1,412,188,000원이 권리상 실질취득입니다.
- 임차인 점유 범위 확인. 실제 임차인 2명이 조사되어 있으므로, 각 점유부분·사업장 사용상태·명도 가능성을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 창고 42.5㎡와 복합 밀링머신 1점이 포함되므로 현존 여부·상태·인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격을 감정가 할인율만으로 판단하지 말 것. 동일 물건군 실거래 비교값이 없어 현재 최저가가 실제 시장가격 대비 저렴한지는 별도 조사해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·과밀억제권역·가축사육제한구역 및 토지거래계약에관한허가구역 관련 조건을 실제 이용계획과 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각 직전 권리변동을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “후순위 소멸”만 보고 끝내면 안 된다
이 사건의 등기부상 핵심은 분명합니다. 부산은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·압류는 매각으로 사라집니다. 하지만 권리분석의 결론은 인수 0원이 아닙니다. 말소기준보다 먼저 전입한 김태환이 있어 보증금 5,000,000원을 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 1,407,188,000원에 이를 더한 실질취득은 1,412,188,000원입니다. 동시에 제조업소·사무실과 토지, 제시외 창고, 기계기구까지 함께 보는 사업용 복합 물건이라 가격과 환금성은 별도 검증이 필요합니다. 등기 후순위는 정리되지만 임차보증금은 남고, 가격은 실거래 근거 없이 낙관하면 안 되는 물건입니다.
