의정부지방법원 2025타경3520. 고양시 일산서구 덕이동 하이파크시티일산파밀리에4단지 410동 24층 2402호 아파트입니다. 감정가는 598,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 418,600,000원입니다. 말소기준권리는 2015.10.20. 주식회사신한은행 근저당권 144,000,000원이며, 이후 경매개시결정과 박천홍 지분에 대한 고양시·국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 현재 회차는 최근 실거래 평균보다 낮습니다. 그러나 이 사건은 통상적인 “근저당 이후 권리 소멸 → 인수 0원” 구조만 보고 끝낼 수 없습니다. 감정평가에서도 현재 건물에 대한 토지 소유권·대지권이 미등기 상태라고 명시했고, 매각물건명세서 비고 역시 대지권 유무를 알 수 없다고 기재하고 있습니다. 따라서 최저가 할인보다 대지권을 실제로 확보하고 등기할 수 있는지가 우선 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3520 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1535 하이파크시티일산파밀리에4단지 410동 24층 2402호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 129.79㎡ 대상 · 철근콘크리트구조 · 27층 중 24층 |
| 소유자 | 박천홍 9분의 3 · 박준서 9분의 2 · 박한비 9분의 2 · 박한별 9분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 598,000,000원 / 418,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이에프에스이오공육유동화전문유한회사(전 주식회사신한은행) / 101,794,791원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 준공 / 세대수 | 2011.03.31 / 1,676세대 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 그러나 대지권은 별도 확인
말소기준권리는 2015.10.20. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 144,000,000원입니다. 경매개시결정과 2026년 고양시·국의 압류는 모두 말소기준권리 이후로 매각 시 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인이 금액으로 승계하는 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 가격은 평균보다 낮지만 ‘싼 물건’으로 단정할 수 없다
단지 내 121.45㎡~129.79㎡대 최근 실거래 12건의 평균은 488,750,000원이고, 최신 거래는 2026.08. 500,000,000원입니다. 현재 최저가 418,600,000원은 최근 12개월 평균의 85.6%로, 평균과 최신 거래보다는 낮습니다. 다만 최근 실거래 최저가가 400,000,000원이므로 현재 최저가가 모든 최근 거래보다 낮은 것은 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 121.45㎡ | 20 | 500,000,000원 |
| 2026.07 | 129.79㎡ | 7 | 470,000,000원 |
| 2026.07 | 121.45㎡ | 12 | 510,000,000원 |
| 2026.07 | 121.45㎡ | 26 | 580,000,000원 |
| 2026.07 | 129.79㎡ | 11 | 505,000,000원 |
| 2026.07 | 121.45㎡ | 15 | 520,000,000원 |
| 2026.06 | 121.45㎡ | 25 | 490,000,000원 |
| 2026.06 | 121.66㎡ | 2 | 440,000,000원 |
| 2026.06 | 121.45㎡ | 11 | 510,000,000원 |
| 2026.05 | 129.79㎡ | 7 | 400,000,000원 |
| 2026.05 | 121.45㎡ | 23 | 490,000,000원 |
| 2026.04 | 121.45㎡ | 11 | 450,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 488,750,000원 |
가격만 비교하면 감정가 598,000,000원은 최근 실거래 수준보다 높았고, 1회 유찰된 현재 최저가 418,600,000원에서 비로소 최근 평균보다 낮아졌습니다. 그러나 현재 최저가보다 낮은 400,000,000원 거래도 존재하고, 무엇보다 이 사건은 대지권 취득 및 이전등기 리스크가 가격 할인분과 별도로 남아 있습니다. 따라서 “최근 평균보다 낮다 = 싸다”로 바로 연결하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 418,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,586,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 268,014,000원 |
현재 최저가 기준 배당 시나리오에서는 근저당 채권최고액이 전액 배당되고 매수인의 금액 인수는 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았고, 대지권 확보와 관련된 추가 비용은 이 배당표에 포함돼 있지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한산초등학교 북서측 인근이며, 주변은 대규모 아파트단지·근린생활시설·각급학교 등이 혼재하는 주거지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편익은 보통입니다.
- 이용. 아파트 1세대로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 27층 중 24층입니다.
- 설비. 위생·급배수·옥내소화전·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 토지를 아파트 건부지로 이용 중이며 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 규제 확인. 확정지번 미부여로 토지이용계획확인서 발급이 불가한 상태입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1,676세대 단지로 최근 거래는 이어지고 있으나, 대지권 미등기 상태가 해소되지 않으면 통상적인 아파트보다 매수자·금융기관의 판단이 보수적일 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 원인서류 확인. 대지권이 왜 미등기인지, 건물 소유자가 적정 토지 지분을 실제 취득할 수 있는지 확인해야 합니다.
- 분양대금 완납 여부. 완납 여부가 불분명하므로 관련 매매계약서·신탁 관련 자료·납부 확인증의 법적 의미를 직접 대조해야 합니다.
- 취득 실패 리스크. 계약서상 향후 대지권을 취득하지 못하더라도 매도인에게 이의를 제기하거나 책임을 묻지 않는 취지의 문구를 반드시 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 전입 여부를 확인해야 합니다.
- 압류·세금 확인. 등기상 후순위 압류는 소멸하더라도 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 항목이 있는지 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 현재 최저가 418,600,000원은 최근 평균보다 낮지만 최근 거래 최저 400,000,000원보다는 높습니다. 가격 할인만으로 대지권 리스크를 상쇄한다고 단정하지 말아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·신청채권자 제출 매매계약서와 첨부자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격보다 대지권을 먼저 보라”
이 물건은 표면적인 등기 권리만 보면 단순합니다. 말소기준은 2015.10.20. 근저당권이고, 이후 경매개시결정과 압류는 소멸하며 배당 시나리오상 금액 인수도 0원입니다. 현재 최저가 418,600,000원도 최근 12개월 평균 488,750,000원의 85.6%라 가격만 보면 관심을 끌 만합니다.
하지만 이 사건의 본질은 할인율이 아닙니다. 대지권이 미등기이고 유무도 확인되지 않았으며, 매수인이 대지권 확보와 이전등기를 별도로 책임지고 처리하도록 한 계약 내용이 있습니다. 아파트 경매에서 토지 권리가 불확실하면 취득·금융·향후 매각의 전제가 흔들릴 수 있습니다. 따라서 결론은 “가격은 할인, 권리는 보통, 대지권은 고위험 확인사항”입니다. 대지권 취득 가능성을 원본서류로 해소하기 전에는 현재 최저가가 최근 평균보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 높게 평가하기 어렵습니다.
