제주지방법원 2025타경9187. 제주시 오라일동 ‘오라더프라미스’ 106동 4층 501호로, 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 전용면적 비교 대상은 68.58㎡이며, 소유자는 양수철입니다. 양수철은 2024.11.27 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 550,000,000원입니다.
권리관계에서는 2025.12.01 제주양돈축산업협동조합의 임의경매개시결정이 말소기준으로 정리되어 있고, 그 뒤 2025.12.12 국민건강보험공단 압류와 2026.07.23 제주특별자치도 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 신고는 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9187 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 오라일동 3827 오라더프라미스 106동 4층 501호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 연립주택으로 이용 중 · 68.58㎡ · 지상 4층 건물 내 4층 501호 |
| 소유자 | 양수철 (2024.11.27 소유권이전 · 거래가액 550,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 541,000,000원 / 541,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 제주양돈축산업협동조합 / 275,237,866원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 없다
임차인 없음. 따라서 대항력 임차인의 보증금 승계나 미배당 보증금 인수 문제는 확인되지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 2025.12.01 임의경매개시결정 이후의 국민건강보험공단 압류와 제주특별자치도 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
등기 흐름을 보면 2024.11.27 제주양돈축산업협동조합 명의 채권최고액 318,000,000원의 근저당권이 설정되었고, 이후 해당 근저당권은 등기부상 말소로 표시되어 있습니다. 2026.05.21에는 2026.04.23 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 근저당권 이전이 등기되어 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 5.00억, 신건 5.41억
오라더프라미스 동일 면적 68.58㎡의 확인된 실거래는 총 5건입니다. 전체 평균은 500,000,000원이지만 가격 판단에서는 과거 거래보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.06의 500,000,000원 한 건이며, 신건 최저가는 이 금액의 108.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 68.58㎡ | 4 | 500,000,000원 |
| 2024.11 | 68.58㎡ | 4 | 550,000,000원 |
| 2024.07 | 68.58㎡ | 4 | 550,000,000원 |
| 2023.09 | 68.58㎡ | 1 | 450,000,000원 |
| 2023.07 | 68.58㎡ | 1 | 450,000,000원 |
| 전체 평균 | 68.58㎡ | 5건 | 500,000,000원 |
2026.06 최신 거래는 대상과 같은 4층에서 500,000,000원입니다. 대상 최저가는 541,000,000원으로 최신 거래보다 41,000,000원 높습니다. 최근 12개월 평균 대비 비율도 108.2%이므로, 신건 상태에서는 가격 가점을 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 541,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,810,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 533,190,000원 |
541,000,000원 매각을 가정한 배당 산정에서는 집행비용 7,810,000원과 소유자 잔여 533,190,000원으로 계산되어 있습니다. 신청채권자 청구액은 275,237,866원이며, 실제 배당은 조세·채권 확정 및 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 현장·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 연립주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 경사기와지붕 지상 4층 건물의 4층 501호입니다.
- 주위환경. 도남초등학교 서측 근거리에 위치하고, 주변은 근린생활시설·공동주택·단독주택·과수원·전 등이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 25미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 자연녹지지역·자연취락지구이며 토지면적은 8,480.7㎡, 공시지가는 830,200원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·장애물제한표면구역·공장설립제한지역·건축계획심의대상구역·지하수자원특별관리구역·하수처리구역에 해당하며 대로3류에 접합니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 신건 541,000,000원은 2026.06 최신 거래 500,000,000원보다 41,000,000원 높습니다. 현재 회차에선 가격 메리트를 전제로 접근하지 않아야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 폐문 및 소유자 부재로 내부조사가 불가능했습니다. 집합건축물대장상 건축물현황도면과 외부관찰 등을 종합해 통상 상태를 상정한 감정평가이므로 실제 내부 상태 확인이 중요합니다.
- 다락 확인. 상부에 소재하는 다락은 건물에 포함해 감정평가되었습니다. 실제 현황과 이용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2024.11.27 설정된 제주양돈축산업협동조합 근저당과 2026.05.21 농업협동조합자산관리회사로의 권리이전 등기를 등기사항전부증명서 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 조세·배당 확인. 등기에는 국민건강보험공단 및 제주특별자치도 압류가 확인됩니다. 매각물건명세서와 배당요구·조세 관련 원본을 입찰 전 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”
이 물건의 장점은 분명합니다. 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 신건 최저가 541,000,000원은 최신 동일 면적 거래 500,000,000원보다 41,000,000원 높고, 최근 12개월 평균 대비 108.2%입니다. 즉 현재 회차에서는 권리가 단순하다는 점과 가격 경쟁력을 분리해서 봐야 합니다.
특히 감정평가 당시 내부 확인이 불가능했고 상부 다락까지 평가에 포함되어 있으므로, 내부 상태와 다락 현황을 직접 확인하지 않은 채 감정가만 기준으로 응찰하기에는 변수가 남아 있습니다. 인수는 0원, 가격은 최근 시세 이상. 이 사건은 권리보다 응찰가격과 현장 확인이 승부처입니다.
