제주지방법원 2025타경9187. 제주시 오라일동 ‘오라더프라미스’ 106동 4층 501호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가서상 실제 이용상태는 연립주택입니다. 대상 면적은 68.58㎡이며, 단지는 83세대, 사용승인일은 2023.01.18입니다. 소유자는 양수철이고, 2024.11.27 소유권이전 당시 거래가액은 550,000,000원으로 등기되어 있습니다.
이번 회차의 핵심은 가격입니다. 감정가 541,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가는 378,700,000원으로 내려왔습니다. 동일면적의 가장 최근 거래는 2026.06, 같은 4층에서 500,000,000원이므로 현재 최저가는 최근 거래의 75.7%입니다. 최근 12개월 평균도 500,000,000원으로 동일해, 현재 회차는 최근 시세 기준으로 가격 여유가 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9187 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 오라일동 3827 오라더프라미스 106동 4층 501호 |
| 도로명 | 제주특별자치도 제주시 오남로 18-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택 이용중 · 68.58㎡ · 지상 4층 건물 내 4층 501호 |
| 소유자 | 양수철 · 2024.11.27 거래가액 550,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 541,000,000원 / 378,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 275,237,866원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 임차인 없고 인수액 0원
임차인은 없습니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금 승계나 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조는 아니며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 제공된 권리 산정상 말소기준은 2025.12.01 임의경매개시결정입니다. 그 이후의 국민건강보험공단 압류와 제주특별자치도 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
그보다 앞선 2023.03.17 코리아신탁주식회사 명의 신탁은 이미 말소되었고, 2024.12.31 제주세무서장의 압류도 2026.06.29 해제되어 말소되었습니다. 2024.11.27 제주양돈축산업협동조합 명의 채권최고액 318,000,000원의 근저당권은 2026.04.23 확정채권양도를 원인으로 2026.05.21 농업협동조합자산관리회사에 이전된 이력이 확인됩니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 500,000,000원 vs 최저가 378,700,000원
오라더프라미스 동일면적 68.58㎡의 확인된 실거래는 총 5건입니다. 가장 최근 거래는 2026.06의 4층 500,000,000원이며, 최근 12개월 거래도 이 1건이어서 최근 12개월 평균 역시 500,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 68.58㎡ | 4 | 500,000,000원 |
| 2024.11 | 68.58㎡ | 4 | 550,000,000원 |
| 2024.07 | 68.58㎡ | 4 | 550,000,000원 |
| 2023.09 | 68.58㎡ | 1 | 450,000,000원 |
| 2023.07 | 68.58㎡ | 1 | 450,000,000원 |
| 전체 평균 | 68.58㎡ | 5건 | 500,000,000원 |
전체 5건의 평균도 500,000,000원이고 거래 범위는 450,000,000원~550,000,000원입니다. 다만 가격 메리트 판단에서 더 중요한 것은 최근 거래입니다. 현재 최저매각가 378,700,000원은 2026.06 최신 거래 및 최근 12개월 평균 500,000,000원의 75.7%에 해당합니다. 최근 시세보다 121,300,000원 낮은 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 378,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,101,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 372,598,200원 |
매각가 378,700,000원 가정 시 집행비용은 6,101,800원, 잔여액은 372,598,200원으로 산정되어 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 378,700,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 265,089,999원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 185,562,999원 | 0원 |
현재는 이미 한 차례 유찰되어 감정가의 70%까지 내려온 상태입니다. 오라더프라미스 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다. 현재 회차 가격만으로도 최신 실거래보다 낮지만, 다음 회차로 넘어가면 최저가는 265,089,999원까지 내려갑니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 오라일동 도남초등학교 서측 근거리에 위치하며, 주위는 근린생활시설·공동주택·단독주택·과수원·전 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 대상 토지는 동측으로 노폭 약 25m 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 경사기와지붕 지상 4층 건물이며, 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 자연녹지지역·자연취락지구이며, 공시지가는 830,200원/㎡입니다. 토지면적은 8,480.7㎡, 지목은 대, 이용상황은 연립입니다.
- 제한. 가축사육제한구역·장애물제한표면구역·공장설립제한지역·건축계획심의대상구역·지하수자원특별관리구역·하수처리구역에 해당하며 대로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 폐문 및 소유자 부재로 내부 조사가 불가능했습니다. 집합건축물대장상 도면과 외부관찰 등을 토대로 통상적인 상태를 상정해 평가되었습니다.
- 다락 확인. 상부에 소재하는 다락은 건물에 포함하여 감정평가되었습니다. 실제 구조·이용상태와 수리 필요 여부를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 최근 거래와 비교. 2026.06 동일면적·동일 4층 거래는 500,000,000원입니다. 현재 최저가 378,700,000원과의 차이를 유지비·수리비·명도비용까지 포함해 비교하세요.
- 소유자 점유 확인. 임차인은 없지만 현장조사 당시 소유자 부재로 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 근저당권의 확정채권양도와 권리이전 이력이 있으므로 등기사항전부증명서 및 매각물건명세서의 최신 상태를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘가격과 내부 확인’이 승부처
이 물건은 임차인이 없고 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 회차는 감정가 541,000,000원에서 한 차례 유찰된 378,700,000원이며, 2026.06 동일면적 4층 실거래 500,000,000원의 75.7%입니다. 최근 시세 기준으로 가격 메리트가 있는 구간에 들어와 있습니다.
다만 가격 할인만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 내부 조사가 불가능했던 상태에서 감정이 이뤄졌고, 상부 다락까지 평가에 포함되어 있습니다. 따라서 권리는 비교적 단순하고 가격은 내려왔지만, 내부 상태 확인이 최종 판단을 좌우하는 물건입니다. 현재 회차에서의 핵심은 378,700,000원이라는 최저가가 아니라, 실제 내부 상태를 확인한 뒤에도 최신 실거래 500,000,000원과의 차이가 충분히 남는지를 계산하는 것입니다.
