제주지방법원 2025타경9313. 서귀포시 표선면 표선리 ‘에이원시티빌’ 5층 501호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 함동길이며 2016.10.29 매매를 원인으로 2017.03.08 소유권이전등기가 마쳐졌습니다. 권리 흐름의 기준은 2022.09.16 제주세무서장이 처분청으로 기재된 국의 압류입니다. 이후 제주특별자치도 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리표를 한 줄로만 보면 안 됩니다. 2017.03.08 표선농업협동조합의 채권최고액 204,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소로 표시되어 있는데, 2025.07.28에는 그 1번 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 등기가 함께 나타납니다. 매수인 인수액 산정은 0원이지만, 이 연결관계는 입찰 전에 등기 원본에서 말소·이전 상태를 다시 맞춰보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9313 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 1549-3 에이원시티빌 5층 501호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선동서로193번길 31-1 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용 중 · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 7층 건물 중 5층 501호 |
| 시세 매칭 면적 | 80.52㎡ |
| 소유자 | 함동길 · 2016.10.29 매매 · 2017.03.08 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 282,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 등기 연결관계는 확인
말소기준은 2022.09.16 국의 압류입니다. 2023.02.27 제주특별자치도의 압류와 2025.12.22 농업협동조합자산관리회사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 매수인 인수액도 0원으로 산정됩니다.
임대관계는 미상입니다. 감정평가 현장조사 당시 거주자가 폐문부재하여 외부관찰, 건축도면과 인접호 502호 평가전례 등을 참조해 평가했고, 감정요항표 역시 임대관계를 미상으로 기재하고 있습니다. 별도로 산정된 매수인 인수액은 0원이지만, 실제 점유자와 점유원인은 입찰 전 현장 확인 대상입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준으론 80.6%, 전체 평균만 보면 103.3%
에이원시티빌은 29세대, 사용승인일은 2017.02.20입니다. 시세 매칭 면적은 80.52㎡이며, 면적 매칭된 실거래 5건이 확인됩니다. 전체 5건 평균은 273,000,000원이지만, 정확도 판단에서는 과거 평균보다 최근 거래와 최근 집계를 우선해서 볼 필요가 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 78.21㎡ | 6 | 350,000,000원 |
| 2023.01 | 78.21㎡ | 2 | 255,000,000원 |
| 2022.12 | 78.21㎡ | 6 | 255,000,000원 |
| 2022.12 | 78.21㎡ | 6 | 255,000,000원 |
| 2021.12 | 81.11㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 273,000,000원 |
| 최근 12개월 집계 | — | 1건 | 350,000,000원 |
신건 최저가 282,000,000원은 전체 5건 평균 273,000,000원의 103.3%로, 전체 평균만 보면 싸지 않습니다. 그러나 최신 거래 2024.09의 350,000,000원과 제공된 최근 12개월 평균 350,000,000원을 기준으로 하면 최저가는 80.6%입니다. 최근 구간과 과거 구간의 가격 추세도 +37.9%로 나타납니다.
③ 예상배당표 (매각가 282,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,748,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 277,252,000원 |
현재 배당 추정은 집행비용 4,748,000원과 소유자 잔여 277,252,000원으로 구성되어 있으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 신청채권 170,000,000원은 시나리오상 배당액이 0원으로 표시되어 있으므로 실제 채권배당 관계는 매각물건명세서와 배당요구·채권계산서 원본 대조가 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 표선면사무소 남서측 근거리 약 530m에 위치하며, 주위는 공동주택·단독주택·과수원이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 7층 건물 중 5층 501호이며, 외벽은 드라이비트 마감 등, 창호는 새시 이중창호입니다.
- 설비. 기본 급배수·위생·가스 난방·승강기·화재탐지기 등 소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 6-8미터 내외의 아스콘포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·고도지구(20M이하)이며 가축사육제한구역·공장설립제한지역·하수처리구역에 포함됩니다. 공시지가는 244,900원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 표본. 에이원시티빌은 29세대이며 확인된 면적 매칭 실거래는 5건입니다. 최근 가격 판단은 표본 수가 적다는 점을 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소 근저당과 이전등기 대조. 2017.03.08 표선농업협동조합 근저당은 이미 말소로 표시되지만 2025.07.28 농업협동조합자산관리회사로의 1번 근저당권 이전등기가 존재합니다. 등기 원본에서 현재 효력을 확인하세요.
- 점유·임대관계 확인. 현장조사 당시 폐문부재였고 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유원인을 확인하세요.
- 최근 시세 1건 의존 경계. 최근 12개월 평균 350,000,000원은 1건 기준입니다. 최저가 282,000,000원이 80.6%라는 숫자만으로 시세를 확정하지 말고 추가 거래를 대조하세요.
- 전체 평균도 함께 보기. 전체 5건 평균은 273,000,000원으로 현재 최저가가 103.3%입니다. 최근 가격과 장기 표본 사이의 차이가 큰 물건입니다.
- 배당 원본 확인. 신청채권은 170,000,000원이지만 현재 예상배당 산정에는 채권자 배당액이 0원으로 나타납니다. 채권계산서·배당요구 관계를 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가는 폐문부재로 외부관찰·건축도면·인접호 502호 평가전례를 참조했습니다. 내부 상태를 직접 확인하기 어려웠다는 점을 응찰가에 반영하세요.
맺으며 — 가격은 긍정적, 권리는 ‘원본 확인 후’
이 사건의 숫자만 보면 매수인 인수액은 0원이고, 신건 최저가 282,000,000원은 최근 12개월 집계와 최신 거래 350,000,000원의 80.6%입니다. 최근 가격 추세도 +37.9%이므로 최근 시세를 우선하는 기준에서는 가격 메리트가 있는 편입니다.
다만 전체 5건 평균은 273,000,000원으로 최저가가 103.3%이고, 최근 집계가 1건뿐이라는 점은 할인폭을 그대로 믿기 어렵게 만듭니다. 여기에 임대관계 미상, 폐문부재 감정, 그리고 이미 말소로 표시된 2017년 근저당 뒤에 2025년 근저당권 이전등기가 존재한다는 확인 포인트까지 있습니다. 따라서 결론은 “가격은 검토 가치 있음, 권리는 원본 대조 후 입찰”입니다.
