제주지방법원 2025타경9313. 서귀포시 표선면 표선리 ‘에이원시티빌’ 5층 501호 아파트입니다. 감정가는 282,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 197,400,000원입니다. 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 등기 흐름에서는 2017년 설정된 표선농업협동조합 근저당권이 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되고, 계산된 말소기준은 2022.09.16. 제주세무서장 압류입니다. 그 뒤 제주특별자치도 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
가격 측면은 눈에 띕니다. 최근 12개월 거래로 확인된 2024년 9월 거래가는 350,000,000원이고, 현재 최저가는 그 금액의 56.4%입니다. 전체 확인 거래 5건 평균은 273,000,000원이지만, 최근 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최근 거래가 과거 거래보다 37.9% 높은 흐름으로 집계돼 있어, 제공 수치만 놓고 보면 하락장이 아니라 최근 거래가격이 과거보다 높은 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9313 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 1549-3 에이원시티빌 5층 501호 |
| 도로명 | 제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선동서로193번길 31-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 7층 건물 중 제5층 제501호 |
| 소유자 | 함동길 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 197,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 세대 / 준공 | 29세대 · 2017.02.20 |
① 권리 흐름 — 계산상 인수 0원
현재 확인된 임차인은 0명이고 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가 현장조사 당시 거주자가 폐문부재하여 외부관찰, 건축도면, 인접호 평가전례 등을 참조했고, 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 ‘임차인 기재 없음’과 ‘현실 점유관계 확인 완료’는 같은 의미로 볼 수 없습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가 1.974억 vs 최근 거래 3.5억
에이원시티빌의 확인 실거래는 총 5건입니다. 전체 평균은 273,000,000원이지만 최근 가격 판단에서는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선합니다. 최근 12개월 거래는 2024.09, 350,000,000원 1건이고, 최신 거래 역시 같은 350,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 78.21㎡ | 6 | 350,000,000원 |
| 2023.01 | 78.21㎡ | 2 | 255,000,000원 |
| 2022.12 | 78.21㎡ | 6 | 255,000,000원 |
| 2022.12 | 78.21㎡ | 6 | 255,000,000원 |
| 2021.12 | 81.11㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 273,000,000원 |
현재 최저매각가 197,400,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 350,000,000원의 56.4%입니다. 전체 평균 273,000,000원과 비교해도 최저가가 낮습니다. 최근 거래와 이전 거래의 차이는 +37.9%로 집계돼 있어, 제공된 거래자료에서는 최근 가격이 이전보다 높은 흐름입니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건이라는 점은 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 197,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,563,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 193,836,400원 |
현재 회차 계산에서는 집행비용 3,563,600원과 소유자 잔여 193,836,400원으로 구성되고, 채권자 배당액은 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자 청구액 170,000,000원은 이 예상배당 항목에 반영되어 있지 않으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 197,400,000원 | 193,836,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 138,180,000원 | 135,445,480원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 96,726,000원 | 94,584,932원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 표선면사무소 남서측 약 530m에 위치하며, 주위는 공동주택·단독주택·과수원이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 6~8m의 아스콘포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 7층 건물 중 5층 501호이며, 기본 급배수·위생·가스난방·승강기·소방설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 고도지구(20m 이하), 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 하수처리구역입니다.
- 공시지가. 244,900원/㎡, 토지면적 2,474㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래 표본. 29세대 규모이고 확인된 거래는 5건, 최근 12개월 거래는 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 현장조사 당시 폐문부재, 임대관계 미상입니다. 실제 점유자와 임차관계를 확인하세요.
- 최신 등기부 대조. 2017년 근저당권은 이미 말소 표시인데 2025년 같은 근저당권 이전 기재가 이어집니다. 최신 등기부에서 연결관계를 확인하세요.
- 배당표 확인. 현재 예상배당에는 신청채권자 청구액 170,000,000원이 채권자 배당으로 반영되지 않았습니다. 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 거래 표본 확인. 최신 350,000,000원 거래는 가격상 강한 비교점이지만 최근 12개월 표본은 1건입니다.
- 현장 상태 확인. 내부 확인 없이 외부관찰·도면·인접호 평가전례를 참조해 감정평가했습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력적, 확인할 것은 점유와 등기 연결관계
현재 회차 최저가 197,400,000원은 감정가의 70%이고, 최근 12개월 평균 및 최신 거래 350,000,000원의 56.4%입니다. 계산상 매수인 인수도 0원이라 가격 숫자와 인수 구조는 모두 유리한 쪽입니다. 반면 최근 거래 표본이 1건뿐이고, 현장조사 당시 거주자 폐문부재·임대관계 미상이었다는 점, 이미 말소 표시된 2017년 근저당권과 2025년 권리이전 기재가 함께 존재한다는 점은 원본 확인이 필요한 부분입니다. 결론은 가격 메리트는 크지만, 점유와 최신 등기 확인을 끝낸 뒤 들어가야 하는 물건입니다.
