제주지방법원 2025타경9323. 서귀포시 색달동 2508의 근린시설과 토지로, 감정평가상 건물은 숙박시설(아리아호텔)로 이용 중입니다. 지하 1층·지상 4층 철근콘크리트구조 건물이며, 1층부터 4층까지 객실과 일반음식점, 세미나실, 휘트니스룸, 사무실 등이 배치돼 있습니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 12,524,395,500원입니다.
등기상 핵심은 2019.09.10. 설정된 한라신용협동조합 근저당 3,000,000,000원입니다. 이전 국민은행 근저당 3건은 2019.09.10. 해지로 이미 말소됐고, 이후 설정된 김윤자 근저당 1,750,000,000원, 캐나다국인 근저당 4,000,000,000원, 2025.12.24. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 말소기준보다 앞선 전입 임차인이 한 명 있어 등기상 권리 소멸과 임차보증금 인수는 별개로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9323 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 색달동 2508 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 숙박시설(아리아호텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지하1층 / 지상4층 · 사용승인일 2013.12.24 |
| 토지 | 3,317.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 자연녹지지역 · 자연취락지구 · 중로한면 |
| 소유자 | 주식회사호텔익스프레스 |
| 감정가 / 최저가 | 12,524,395,500원 / 12,524,395,500원 (신건) |
| 청구금액 | 1,673,643,835원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2013~2014년 국민은행 근저당 3건은 모두 2019.09.10. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 분석상 말소기준은 같은 날 설정된 한라신용협동조합 근저당 3,000,000,000원입니다. 그보다 뒤의 김윤자 근저당, 캐나다국인 근저당, 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 계산됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 그중 1명 대항력
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 호텔익스프레스 아리아호텔 | 미상 | 2013.02.05 | 보증금 1,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 1,000,000원 인수 |
| KIM YO HAN | 아리아호텔 1층 | 2022.06.17 | 보증금 미상 · 차임 833,333원 | 대항력 없음 | 해당 확인 없음 | 인수 계산 없음 |
| 김유빈 | 미상 | 2025.05.21 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 해당 확인 없음 | 인수 계산 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복을 제외할 대상이 없고, 실제 임차인은 3명입니다. 이 가운데 주식회사 호텔익스프레스 아리아호텔은 2013.02.05. 전입해 2019.09.10. 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 확정일자는 없고 우선변제권도 없는 것으로 계산되어, 보증금 1,000,000원 전액이 매수인 인수입니다.
③ 배당 구조 (매각가 12,524,395,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 127,643,955원 |
| 인수 · 주식회사 호텔익스프레스 아리아호텔 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 한라신용협동조합 | 3,000,000,000원 | 3,000,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김윤자 | 1,750,000,000원 | 1,750,000,000원 |
| 4. 근저당 · 캐나다국인 | 4,000,000,000원 | 4,000,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,646,751,545원 |
현재 신건 가정에서는 총 채권 8,750,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여가 3,646,751,545원으로 계산됩니다. 대항력 임차보증금 1,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수 100만원은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 12,524,395,500원 | 8,750,000,000원 | 0원 | 3,646,751,545원 | 1,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 10,019,516,400원 | 8,750,000,000원 | 0원 | 1,166,921,236원 | 1,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 8,015,613,120원 | 7,933,056,989원 | 816,943,011원 | 0원 | 1,000,000원 |
1회 유찰 시에도 제시된 채권 8,750,000,000원은 전액 배당되지만, 2회 유찰로 매각가가 8,015,613,120원까지 내려가면 816,943,011원의 미배당이 발생합니다. 다만 이 미배당은 말소기준 이후 담보권의 배당 부족분이고, 제시된 계산에서 매수인의 임차보증금 인수액은 세 회차 모두 1,000,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포시 색달동 여미지식물원 북측 인근으로, 근린생활시설·숙박시설·농경지가 혼재하고 남측 인근에 중문관광단지가 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 제반 교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 숙박시설 아리아호텔로 이용 중이며 지하1층은 기계실·전기실·세미나실·휘트니스룸 등, 1층은 객실 9개호·일반음식점·세탁실·사무실, 2~4층은 각 객실 14개호 등으로 이용 중입니다.
- 토지. 면적 3,317.0㎡, 지목 대, 상업용, 완경사·부정형·중로한면이며 공시지가는 693,500원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역·자연취락지구이며 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역, 가축사육제한구역 등에 포함 또는 저촉됩니다.
- 시설. 기본위생·급배수·천정형 에어컨·전기보일러 난방·승강기·화재탐지·소화전·스프링클러 설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차보증금. 주식회사 호텔익스프레스 아리아호텔의 보증금 1,000,000원은 매수인 인수로 계산해야 합니다.
- 점유 범위. 대항력 임차인의 점유 부분은 미상입니다. 숙박시설 전체의 실제 사용·점유 관계를 매각물건명세서와 현장조사로 대조할 필요가 있습니다.
- 보증금 미상 임차인. KIM YO HAN과 김유빈은 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 명도와 임대차 현황 파악을 위해 보완 확인이 필요합니다.
- 담보권. 한라신용협동조합이 말소기준이며 김윤자·캐나다국인 근저당은 그 이후 권리로 매각 소멸 구조인지 원본 등기와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 상업·숙박시설 특성. 아파트형 주거자산이 아니라 숙박시설과 토지가 결합된 물건입니다. 영업상태·시설 관리·운영 관련 인도 범위까지 별도로 점검해야 합니다.
- 토지 규제. 자연녹지지역·자연취락지구와 역사문화환경보존지역 등 각종 제한이 있으므로 향후 증·개축이나 용도 활용 계획이 있다면 제한 내용을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 12,524,395,500원의 감정가를 곧바로 시장가격으로 간주하지 말고 별도 시세 검증이 필요합니다.
맺으며 — “등기 소멸은 단순, 점유·가격 검증은 별도”
등기 흐름만 보면 2019.09.10. 한라신용협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리가 매각 소멸하는 비교적 명확한 구조입니다. 하지만 이 물건에는 말소기준보다 앞선 전입 임차인이 있어 보증금 1,000,000원을 매수인이 인수합니다. 인수액 자체는 전체 매각가에 비해 작지만, 숙박시설이라는 물건 특성상 실제 점유 범위와 영업·명도 관계를 주거용 물건처럼 단순하게 볼 수는 없습니다.
또한 현재는 신건 12,524,395,500원이며 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 권리 정리가 비교적 명확하다는 이유만으로 감정가의 가격 경쟁력까지 긍정해서는 안 됩니다. 권리는 대부분 소멸하되 임차보증금 100만원 인수, 가격은 별도 검증. 이 사건의 핵심은 그 두 가지를 분리해서 보는 것입니다.
