의정부지방법원 2025타경3957. 고양시 덕양구 효자동 127-1 소재 근린시설입니다. 소유자는 박희현이고, 2017.08.21. 주식회사하나은행 근저당권이 채권최고액 540,000,000원으로 설정돼 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 그 뒤의 이숙향 근저당권 65,000,000원, 강현본의 소유권 일부 가처분, 박상권의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
이번 물건은 등기 자체보다 현장 점유관계를 분리해서 봐야 합니다. 김철수와 강현본 모두 2018.12.05. 전입으로 말소기준 2017.08.21.보다 늦어 대항력은 없습니다. 그러나 강현본은 매각물건명세서에서 자신은 임차인이 아니고 소유자 박희현과 소유권 소송이 있다고 주장하며, 강현본이 1층을, 박희현이 2층을 각 점유한다고 밝혔습니다. 즉 보증금 인수 문제는 없지만 실제 인도 과정은 단순하다고 단정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3957 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 효자동 127-1 · 경기도 고양시 덕양구 북한산로 423 |
| 용도 | 근린시설 |
| 소유자 | 박희현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 706,447,400원 / 494,513,000원 |
| 현재 회차 | 신건 · 감정가 70% |
| 신청채권자 / 청구 | 박상권 / 223,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2017.08.21. 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 540,000,000원이며 토지 효자동 127-1과 공동담보입니다. 이후 설정된 이숙향의 65,000,000원 근저당과 강현본의 소유권일부 가처분, 현재 사건인 박상권의 강제경매개시결정은 모두 말소기준 뒤의 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 점유·임차관계 — 대항력은 없지만 현장관계는 복잡
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김철수 | 확인 필요 | 2018.12.05. | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 강현본 | 143.6900 | 2018.12.05. | 20,000,000원 | 1,200,000원 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
두 사람의 전입일은 모두 2018.12.05.로, 말소기준인 2017.08.21.보다 뒤입니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력은 없습니다. 김철수는 보증금이 확인되지 않았지만 선순위 전입이 아니므로 보증금 미상이라는 사정만으로 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
강현본은 보증금 20,000,000원, 차임 1,200,000원으로 조사됐지만, 동시에 본인은 임차인이 아니라고 주장하고 있습니다. 또 강현본이 1층을, 소유자 박희현이 2층을 각각 점유한다는 주장이 있어 명도 대상과 실제 점유현황은 현장에서 다시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 494,513,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,345,130원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 540,000,000원 | 487,167,870원 |
| 2. 근저당 · 이숙향 | 65,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 박상권 | 223,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 494,513,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 828,000,000원, 채권자 총 배당액은 487,167,870원, 미배당은 340,832,130원입니다. 신청채권자 박상권의 청구액 223,000,000원은 예상배당 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 건물·점유 메모 (매각물건명세서·현황조사 기준)
- 일괄매각. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 1층 점유 주장. 강현본은 자신이 임차인이 아니며 소유자 박희현과 소유권 소송이 있고, 자신이 1층을 점유한다고 주장합니다.
- 2층 점유 주장. 강현본의 주장에 따르면 소유자 박희현이 2층을 점유하고 있습니다.
- 면적 차이. 건물 2층은 공부상 면적과 실측 면적이 서로 다르며, 개략적인 실측에 따라 면적사정 및 감정평가됐습니다.
- 등기 확인일. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.14.입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 강현본 소송 확인. 소유권 소송 주장에 관한 사건번호·청구취지·진행상태와 매각 후 영향 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 실제 점유 확인. 강현본 1층·박희현 2층 점유 주장이 현재도 동일한지 현장조사로 대조해야 합니다.
- 김철수 점유관계 확인. 보증금·차임·점유부분이 확인되지 않으므로 현황을 보완해야 합니다. 다만 전입일은 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·현황과 감정평가 반영 내용을 확인해야 합니다.
- 2층 면적 차이 확인. 공부상 면적과 실측 면적이 다른 부분을 감정평가서 도면·현황과 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 현재 최저가 494,513,000원의 시장 적정성은 인근 근린시설 거래·수익성 자료로 별도 검증해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 당해세·최우선변제 등 미반영 항목이 있으므로 실제 배당요구·채권신고 내용을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
등기상 핵심은 명확합니다. 2017.08.21. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·가처분· 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 김철수와 강현본 역시 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없으며, 제공된 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 사건을 단순한 안전형으로만 볼 수는 없습니다. 강현본은 임차인 지위를 부인하면서 소유권 소송을 주장하고 있고, 1층과 2층의 점유관계도 나뉘어 있다고 진술했습니다. 여기에 제시외 건물이 포함되고 2층은 공부상 면적과 실측 면적이 다릅니다. 또 시장 거래자료가 없어 현재 494,513,000원이 실제 시세보다 유리한지도 판단할 수 없습니다. 따라서 결론은 등기상 인수는 0원, 입찰 판단은 점유·소송·건물현황과 가격 검증 후입니다.
