제주지방법원 2026타경30. 제주시 해안동 ‘더 도무스 1차’ 104동 3층 203호로, 감정평가상 공동주택(연립주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 이원희이고, 2020.07.23. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 285,600,000원이 말소기준권리입니다. 같은 날 설정된 농협은행 근저당 60,000,000원, 2024.12.17. 김도연 근저당 55,000,000원, 이후 신용보증기금·삼성카드 가압류와 이번 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다. 다만 현장조사 당시 이해관계인이 폐문부재해 내부를 직접 조사하지 못했고, 감정평가서에도 임대관계 미상으로 적혀 있습니다. 임차인 신고내역은 없지만, 실제 점유상태와 내부 상태는 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경30 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 해안동 35-91 더 도무스 1차 104동 3층203호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(연립주택) · 전용 85.7434㎡ · 지하1층/지상3층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 이원희 |
| 감정가 / 최저가 | 536,000,000원 / 375,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권액 | 280,369,701원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 단지 | 더도무스인제주(은하수빌라) · 32세대 · 2017.04.04 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
현재 권리관계의 기준은 2020.07.23. 농협은행주식회사 근저당권 285,600,000원입니다. 같은 날 추가 근저당 60,000,000원, 2024.12.17. 김도연 근저당 55,000,000원, 2025년 신용보증기금·삼성카드 가압류, 2026.01.15. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 4.80억, 최저가는 그 78.2%
동일 면적 85.74㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 525,000,000원이지만, 가격 메리트 판단에서는 더 오래된 거래가 섞인 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 12개월 거래는 2026.03. 480,000,000원 1건이며, 최근 가격은 과거 거래 대비 -12.3% 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 85.74㎡ | 3 | 480,000,000원 |
| 2023.10 | 85.74㎡ | 3 | 550,000,000원 |
| 2022.05 | 85.74㎡ | 3 | 545,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 85.74㎡ | 1건 | 480,000,000원 |
현재 최저매각가 375,200,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 480,000,000원의 78.2%입니다. 전체 평균 525,000,000원 대비로는 71.5%지만, 과거 5억대 거래를 기준으로 가격을 높게 평가하기보다 최신 4.80억과 -12.3% 하락 추세를 함께 보는 것이 중요합니다. 현재 가격은 최근 거래보다 낮지만, 최근 12개월 표본이 1건뿐이라는 점은 가격 판단의 불확실성입니다.
③ 예상배당표 (매각가 375,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,052,800원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 285,600,000원 | 285,600,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김도연 | 55,000,000원 | 23,547,200원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 42,500,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 15,815,542원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 458,915,542원 중 369,147,200원이 배당되고, 89,768,342원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 김도연 근저당부터 일부 미배당이 발생하지만 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 해안동 신비마을복지회관 남동측 인근으로, 공동주택·단독주택·농경지·임야가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있어 제반 교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 공동주택(연립주택)으로 이용 중이며, 더 도무스 1차 104동은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상3층입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6미터 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역이며 토지면적은 4,913.0㎡, 공시지가는 309,000원/㎡입니다.
- 규제. 경관보전지구5등급, 생태계보전지구4-2등급·5등급, 지하수자원보전1등급·4등급, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역, 가축사육제한구역 관련 사항이 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 내부 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부를 조사하지 못했으므로 실제 내부 상태와 수리 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 점유원인을 입찰 전 확인하는 것이 안전합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 실거래 평균 525,000,000원보다 최신 480,000,000원과 최근 추세 -12.3%를 우선 기준으로 보세요.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 262,639,999원, 3회 유찰 시 183,847,999원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있으므로 현재 회차 응찰 여부와 기다리는 전략을 함께 비교할 수 있습니다.
- 배당 미달과 인수 구분. 현재 회차에서도 채권자 미배당 89,768,342원이 발생하지만, 그 미배당액이 곧 매수인 인수액을 뜻하는 것은 아니며 본 시나리오의 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘78.2%와 -12.3%’를 함께 봐야 한다
이 물건의 장점은 명확합니다. 현재 권리구조상 말소기준 이후 권리가 정리되고 매수인 인수액이 0원이며, 1회 유찰된 최저가 375,200,000원은 최신 실거래 480,000,000원의 78.2%입니다. 권리와 현재 가격만 놓고 보면 접근 가능한 구조입니다.
다만 최근 가격은 과거 거래보다 12.3% 하락했고, 최근 12개월 비교 표본도 1건에 불과합니다. 여기에 내부 미조사와 임대관계 미상이라는 현장 확인 과제가 남습니다. 따라서 결론은 “권리상 인수 부담은 없고, 가격은 최근 거래보다 낮다. 다만 하락 추세와 내부·점유 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 한다.”로 정리됩니다.
