제주지방법원 2026타경30. 제주시 해안동 더 도무스 1차 104동 3층 203호로, 공부상 다세대이고 감정평가상 공동주택(연립주택)으로 이용 중입니다. 현 소유자는 이원희이며, 2020.03.30. 종전 임의경매 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2020.07.23. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 285,600,000원입니다. 같은 날 추가 설정된 농협은행 근저당 60,000,000원, 2024.12.17. 김도연 근저당 55,000,000원, 2025년의 신용보증기금·삼성카드 가압류와 2026.01.15. 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
권리 구조만 보면 현재 등기상 후순위 권리가 낙찰자에게 남는 형태는 아닙니다. 다만 현장조사 당시 이해관계인의 폐문부재로 내부를 조사하지 못했고, 감정평가서에도 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 현재 자료상 조사된 임차인은 없고 배당계산상 인수액은 0원이지만, 실제 점유·임대차 상태는 입찰 전 현장과 원본 서류로 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경30 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 해안동 35-91 더 도무스 1차 104동 3층203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(연립주택) · 더 도무스 1차 제104동 제3층 제203호 |
| 소유자 | 이원희 |
| 감정가 / 최저가 | 536,000,000원 / 536,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 280,369,701원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
현재 소유권은 2020.03.30. 임의경매 매각으로 이원희에게 이전됐고, 당시 이전 소유자 시기의 가압류·임차권·근저당 등은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 을구 12번 농협은행주식회사 근저당권 285,600,000원입니다. 그와 같은 날 설정된 을구 13번 농협은행주식회사 근저당권 60,000,000원과 이후 김도연 근저당, 신용보증기금·삼성카드 가압류, 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 4.8억인데 신건은 5.36억
가격 판단에서는 전체 거래 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 거래가 더 중요합니다. 동일 면적 85.74㎡의 확인된 최근 거래는 아래와 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 85.74㎡ | 3 | 480,000,000원 |
| 2023.10 | 85.74㎡ | 3 | 550,000,000원 |
| 2022.05 | 85.74㎡ | 3 | 545,000,000원 |
| 전체 평균 | 85.74㎡ | 3건 | 525,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 85.74㎡ | 1건 | 480,000,000원 |
전체 3건 평균은 525,000,000원이지만, 최근 12개월 표본은 2026.03. 거래 480,000,000원 한 건입니다. 신건 최저가 536,000,000원은 이 최신 거래 및 최근 12개월 평균보다 56,000,000원 높고, 비율로는 111.7%입니다. 전체 평균과 비교해도 최저가는 102.1%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 536,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,760,000원 |
| 을구 12번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 285,600,000원 | 285,600,000원 |
| 을구 13번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 을구 14번 근저당권 · 김도연 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 갑구 14번 가압류 · 신용보증기금 | 42,500,000원 | 42,500,000원 |
| 갑구 15번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 15,815,542원 | 15,815,542원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 69,324,458원 |
536,000,000원 매각 가정에서는 배당표상 채권자 청구 합계 458,915,542원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 69,324,458원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.4% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시 배당 구조
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 536,000,000원 | 458,915,542원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 428,800,000원 | 422,112,000원 | 36,803,542원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 343,040,000원 | 337,437,440원 | 121,478,102원 | 0원 |
유찰 시 채권자 미배당액은 커지지만 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다. 즉 유찰에 따른 미배당 채권 자체가 곧바로 낙찰자의 인수금으로 전환되는 구조로 계산되어 있지는 않습니다. 가격 측면에서는 현재 536,000,000원이 최근 거래 480,000,000원보다 높지만, 1회 유찰 시 매각가 428,800,000원은 현재 확인된 최근 거래보다 낮아집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 해안동 소재 신비마을복지회관 남동측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있어 제반 교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 다세대이며 감정평가상 공동주택(연립주택)으로 이용 중입니다. 더 도무스 1차 제104동은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상3층 건물입니다.
- 도로. 본건 북측으로 폭 약 6미터 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구4-2등급·5등급, 지하수자원보전1등급·4등급, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역 관련 사항이 있습니다.
- 토지. 대 4,913.0㎡, 공시지가 309,000원/㎡이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 표본. 더도무스인제주(은하수빌라)는 32세대이며, 동일 면적 거래 표본은 3건입니다. 최신 거래는 2026.03. 480,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 판단. 전체 3건 평균 525,000,000원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 480,000,000원을 우선해서 보세요. 현재 최저가는 최근 시세의 111.7%입니다.
- 하락 흐름 반영. 최근 거래 추세가 -12.3%이므로 과거 550,000,000원·545,000,000원 거래만 근거로 신건 가격을 정당화하지 않는 것이 중요합니다.
- 점유·임대차 확인. 별도 임차인 조사 내역은 없지만 내부 미조사·임대관계 미상입니다. 실제 점유자와 전입·확정일자 등은 원본 자료와 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 이해관계인 폐문부재로 내부를 조사하지 못했고 외부관찰·건축물현황도·동 유형 인근 구분건물의 표준적인 이용상황과 구조를 고려해 감정평가했습니다.
- 말소기준 재확인. 2020.07.23. 을구 12번 농협은행주식회사 근저당권이 기준이며 이후 권리의 소멸 여부를 매각물건명세서와 등기부 원본으로 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 1회·2회 유찰 시 후순위 채권 미배당은 발생하지만 제공된 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
맺으며 — “권리 정리”와 “가격 매력”은 별개
이 물건의 현재 등기구조는 비교적 명확합니다. 2020.07.23. 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이고 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 신건 536,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 480,000,000원보다 56,000,000원 높고, 비율로는 111.7%입니다. 최근 가격 흐름도 -12.3%입니다. 게다가 현장 내부가 확인되지 않았고 임대관계도 미상입니다. 따라서 현재 회차의 핵심 판단은 “등기상 인수 위험은 낮지만, 가격은 최근 시세 이상이고 현장 확인도 남아 있다”입니다. 권리 정리만 보고 신건에 가격 가점을 줄 수 있는 사건은 아닙니다.
