의정부지방법원 2025타경5519. 경기도 고양시 덕양구 관산동 479-3 소재 주택과 토지가 함께 경매에 나왔습니다. 감정평가상 건물은 연와조 단층 주택으로 이용되고 있으며, 토지는 여러 사람이 공유하는 토지 중 소유자 성우진의 지분만 매각되는 구조입니다. 경매를 신청한 채권자는 주식회사와이엠파이낸스대부입니다.
가격만 보면 눈길이 갑니다. 감정가 339,995,600원에 비해 최저가가 166,598,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 2023년 7월 24일 근저당권보다 먼저 전입한 사람이 2명이고, 그들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았다는 점입니다. 특히 선순위 임차인의 보증금이 배당으로 회수되지 않는다면 낙찰자는 별도의 인수 부담을 질 수 있습니다.
더욱이 토지는 전체 소유권이 아니라 지분매각이며, 일부가 도로로 이용되고 제시외 건물의 소유권 행사 제한 문제도 있습니다. 따라서 이 경매는 일반적인 주택 단독매각보다 임차관계·토지 이용·매각 범위 확인이 훨씬 중요한 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5519 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 관산동 479-3 도로명주소: 통일로966번길 54-10 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 주택 이용 |
| 건물 구조 | 연와조 단층 건물 · 적벽돌 쌓기 마감 · 하이샷시 창호 |
| 매각 범위 | 목록 1 토지의 성우진 지분 및 목록 2 건물 일괄매각 · 제시외 건물 ㉠, ㉡ 제외 |
| 소유자 | 성우진 (2022.04.12 소유권이전 등기) |
| 감정가 | 339,995,600원 |
| 최저매각가 | 166,598,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 | 주식회사와이엠파이낸스대부 |
| 청구금액 | 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 점유·임차 | 임차인으로 조사된 3명 · 선순위 전입 2명 · 보증금 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차관계가 변수
말소기준권리는 2023.07.24 설정된 을구 12번 주식회사와이엠파이낸스대부의 근저당권입니다. 채권최고액은 225,000,000원이며, 같은 토지 중 성우진 지분이 공동담보로 기재돼 있습니다.
기존 조영훈 명의 근저당권 150,000,000원은 2023.07.27 말소됐습니다. 말소기준 이후 설정된 김보람 명의 소유권이전청구권가등기와 경매개시결정등기는 매각으로 소멸할 예정입니다.
다만 등기상 권리의 소멸 여부와 임차인의 대항력·보증금 인수 문제는 별개입니다. 선순위 전입자가 있어, 등기상 근저당이 정리된다는 이유만으로 매수인 인수액을 0원이라고 단정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 가장 중요한 위험 구간
현황조사 및 매각물건명세서에 기재된 인물은 김성일·이영수·이진주 3명입니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 기재된 신고인은 없습니다. 다만 임대차계약과 실제 보증금, 점유관계는 추가 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성일 | 2024.01.10 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 말소기준 이후 전입 · 대항력 없음으로 분류 |
| 이영수 | 2023.02.20 | 미상 | 대항력 가능 | 확정일자 미상 | 미배당 보증금 인수 가능 |
| 이진주 | 2003.09.17 | 미상 | 대항력 가능 | 확정일자 미상 | 미배당 보증금 인수 가능 |
대항력은 전입일과 현재 말소기준권리의 선후관계를 바탕으로 한 잠정 판단입니다. 실제 임차인 여부, 주택 인도·점유의 계속성, 계약 및 보증금, 과거 경매에 따른 권리 소멸 여부를 확인해야 확정할 수 있습니다.
특히 이진주의 전입일은 과거 2011.02.22 임의경매로 인한 소유권이전보다도 앞섭니다. 단순히 오래된 전입신고만 보고 현재까지 대항력이 유지된다고 확정해서는 안 됩니다. 과거 경매 당시 임대차의 존속·소멸 여부, 이후 임대차 관계, 실제 점유의 연속성을 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 166,598,000원 가정)
현재 최저매각가로 낙찰된다는 가정 아래, 집행비용과 근저당권자에 대한 배당을 계산하면 다음과 같습니다. 선순위 임차인의 보증금과 우선변제 여부가 확정되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,132,372원 |
| 1. 근저당 · 와이엠파이낸스대부 | 225,000,000원 | 163,465,628원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당권 미배당 추정 | 225,000,000원 | 61,534,372원 |
집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제·선순위 임차보증금 배당은 반영되지 않았습니다. 근저당권자의 미배당액 61,534,372원이 곧 매수인 인수액이라는 의미는 아닙니다. 임차보증금 인수 문제는 별도로 판단해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가보다 인수액 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 166,598,000원 | 163,465,628원 | 61,534,372원 |
| 3회 유찰 (34%) | 116,618,600원 | 114,185,940원 | 110,814,060원 |
| 4회 유찰 (24%) | 81,633,020원 | 79,763,626원 | 145,236,374원 |
두 차례 유찰된 현 시점에서는 감정가의 49%에 응찰할 수 있습니다. 추가 유찰되면 예정 최저가는 더 낮아집니다. 하지만 이 물건은 최저매각가가 낮아진다는 사실 자체가 매수인의 전체 부담 감소를 보장하지 않는 유형입니다.
선순위 임차보증금이 존재하고 그 미배당액을 인수해야 한다면 낙찰대금 이외의 추가 부담이 생길 수 있습니다. 반대로 임차관계의 부존재나 대항력 소멸이 확인된다면 인수 위험 평가는 달라집니다. 현재는 어느 쪽도 확정할 수 없으므로 예상 실질취득액을 특정 금액으로 제시하는 것은 부적절합니다.
⑤ 토지 지분매각·제시외 건물 — 가격에 반영해야 할 구조적 위험
매각물건명세서에서 확인되는 중요한 사항은 토지 지분매각과 제시외 건물 제외입니다. 일반적인 주택과 대지 전체를 동시에 취득하는 매각으로 이해하면 안 됩니다.
매각물건명세서에는 목록 1 토지가 제시외 건물로 인해 소유권 행사를 제한받는 경우의 감정평가액이 276,936,000원이라고 기재돼 있습니다. 이는 원래 감정평가액 339,995,600원과 구별해야 할 중요한 조건부 평가금액입니다.
또한 토지 일부는 도시계획상 소로3류에 저촉되고, 일부는 실제 도로로 이용되고 있습니다. 이러한 사항은 감정평가에 반영됐지만, 향후 건축·이용·매각에서 발생할 제약이 모두 사라진다는 의미는 아닙니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 관산동 소재 관산동사거리 북동측 인근입니다. 주위는 농경지와 단독주택 등이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 연와조 단층 주택으로 이용 중이며, 외벽은 적벽돌 쌓기 마감, 창호는 하이샷시입니다. 위생·급배수 및 난방설비가 있습니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역 및 지구단위계획구역(두포동취락)에 해당합니다. 일부 토지는 소로3류에 저촉됩니다.
- 토지 규제. 군사시설 보호 관련 제한보호구역, 과밀억제권역 및 관련 가축사육제한구역 등에 포함됩니다. 외국인 등 대상 주택용 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 확인됩니다.
- 환금성. 토지 공유지분, 제시외 건물 제외, 도로 이용 부분 및 임차관계 미확정 사항이 있어 일반적인 주택 전체 소유권 매각보다 재매각·활용에 제약이 발생할 가능성이 있습니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 이영수 임대차 확인. 2023.02.20 전입자의 실제 점유 여부, 계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부 및 대항력 존속 여부를 확인해야 합니다.
- 이진주 임대차 확인. 2003.09.17 전입 이후의 임대차 관계와 2011년 과거 경매의 영향을 조사해야 합니다. 단순 전입일만으로 현재 인수 여부를 확정하지 마세요.
- 김성일 점유 확인. 후순위 전입자로 분류되지만 보증금 및 실제 점유관계를 확인하고 인도 과정에서 발생할 문제를 검토해야 합니다.
- 보증금 인수액 계산. 임차인별 계약금액, 배당순위 및 예상 배당액을 확인한 후 낙찰가에 인수 가능한 미배당액을 합산해 실질취득액을 재계산해야 합니다.
- 가등기 성격 확인. 김보람 명의 갑구 12번 가등기의 원인, 담보가등기 해당 여부 및 매각 후 말소 여부를 확인해야 합니다.
- 공유지분·대지 사용 확인. 성우진 지분의 정확한 범위, 공유자 현황, 건물과 토지의 이용관계 및 장래 처분 가능성을 검토해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 감정평가서상 ㉠·㉡의 위치, 소유권, 실제 점유자 및 토지사용 권원을 확인해야 합니다.
- 도로·도시계획 확인. 현황 도로 이용 부분과 소로3류 저촉 부분이 향후 건축·활용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 매각 범위 확인. 일괄매각 대상과 제외 건물을 혼동하지 않도록 매각물건명세서와 감정평가서의 목록 및 도면을 대조해야 합니다.
- 시세와 총취득비용 재검증. 인근 비교 가능한 주택 및 토지 거래와 공유지분의 제약을 확인하고, 인수금·명도비·기타 비용까지 고려해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인해야 할 것은 보증금
이 사건의 가장 큰 유혹은 숫자입니다. 감정가 339,995,600원이 두 차례 유찰돼 166,598,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 저렴한 경매물건처럼 보일 수 있습니다.
하지만 이영수와 이진주의 선순위 전입은 반드시 해소해야 할 핵심 변수입니다. 유효한 대항력이 확인되고 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는다면 낙찰자는 추가 인수 부담을 질 수 있습니다. 현재는 보증금을 알 수 없어 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
토지 역시 전체가 아니라 지분매각이고, 제시외 건물은 제외됩니다. 일부 토지의 도로 이용과 도시계획 저촉까지 감안하면, 가격이 낮아 보인다는 이유만으로 매수 후 활용이나 재매각이 수월하다고 단정할 수도 없습니다.
결론은 입찰 판단 보류입니다. 선순위 임차인의 실제 권리와 보증금, 공유지분의 이용·처분 가능성, 제시외 건물의 소유관계가 확인된 뒤 전체 취득비용을 기준으로 다시 판단하는 것이 타당합니다. 이 물건의 핵심은 얼마나 싸게 낙찰받느냐가 아니라, 낙찰 후 실제 얼마를 부담하고 무엇을 취득하게 되는지입니다.
