의정부지방법원 2025타경5519. 고양시 덕양구 관산동 479-3, 현황상 주택으로 이용 중인 연립/다세대 + 토지 사건입니다. 현재 소유자는 성우진이고, 말소기준권리는 2023.07.24. 설정된 주식회사와이엠파이낸스대부 근저당권 225,000,000원입니다. 이 근저당 이후의 김보람 소유권이전청구권가등기와 2025년 경매개시결정들은 데이터상 매각으로 소멸 처리됩니다.
문제는 등기보다 점유·임차관계입니다. 이진주는 2003.09.17., 이영수는 2023.02.20. 전입으로 말소기준보다 앞서 있습니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 단순히 “대항력 있음”으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 실제 인수금은 보증금과 배당 여부가 확인돼야 계산할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5519 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 관산동 479-3 · 경기도 고양시 덕양구 통일로966번길 54-10 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 기준시점 현재 주택으로 이용중 |
| 건물구조 | 연와조 세멘와가평가건 단층 · 외벽 적벽돌 쌓기 마감 · 하이샷시 창호 |
| 소유자 | 성우진 |
| 감정가 / 최저가 | 339,995,600원 / 237,997,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권 / 청구 | 주식회사와이엠파이낸스대부 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입이 핵심
현재 등기상 핵심은 단순합니다. 2023.07.24. 와이엠파이낸스대부 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 설정된 2024.12.02. 김보람의 소유권이전청구권가등기와 2025.09.15.·2025.11.19. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 선순위 2명은 인수액 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이진주 | 2003.09.17 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이영수 | 2023.02.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김성일 | 2024.01.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이진주와 이영수는 모두 말소기준일 2023.07.24.보다 앞서 전입했습니다. 하지만 보증금·확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 매수인이 얼마를 인수하는지 계산할 수 없습니다. 반면 김성일은 2024.01.10. 전입으로 말소기준 이후라 현재 자료 기준 대항력은 없습니다.
③ 가격·회차 — 1회 유찰됐지만 시세 메리트는 확인 불가
감정가는 339,995,600원, 현재 최저매각가는 237,997,000원으로 1회 유찰된 감정가 70% 회차입니다. 하지만 동일 물건군의 최근 실거래 비교자료가 없어, 최저가가 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
더 중요한 것은 최저가 자체보다 실질취득비용입니다. 선순위 전입자 2명의 보증금이 확인돼 인수액이 생기면 매수인의 실제 부담은 낙찰가보다 커집니다. 따라서 이 사건은 “감정가 대비 할인율”보다 임차보증금 확인이 먼저입니다.
④ 예상배당표 (매각가 237,997,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,131,958원 |
| 1. 근저당 · 주식회사와이엠파이낸스대부 | 225,000,000원 | 225,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 8,865,042원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 4,131,958원, 근저당권자 225,000,000원, 소유자 잔여 8,865,042원으로 계산되어 있습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 추정치이고, 선순위 임차인의 보증금과 배당관계가 확인되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·제시외 건물 — 권리분석 못지않게 중요한 물적 범위
- 일괄매각. 목록 1 토지와 목록 2 건물이 일괄매각 대상입니다.
- 토지는 지분매각. 목록 1 토지는 수인공유 토지이며 성우진 지분만 감정평가됐고, 목록 2 건물의 부지로 이용 중입니다.
- 제시외 건물 제외. 감정평가서상 제시외 건물 ㉠·㉡은 소유권 여부가 불명해 매각에서 제외됩니다.
- 소유권 행사 제한 시 평가. 목록 1 토지가 제시외 건물로 인해 소유권 행사를 제한받을 경우의 감정평가액은 276,936,000원입니다.
- 도로 저촉. 목록 1 토지 일부는 소로3류에 저촉되고 일부는 현황 도로이며, 이 사정은 감정평가에 반영됐습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 관산동사거리 북동측 인근이며, 주위는 농경지와 단독주택 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(두포동취락), 소로3류 저촉, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 해당사항 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이진주 보증금 확인. 2003.09.17. 전입이므로 보증금, 실제 임대차관계, 확정일자, 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 이영수 보증금 확인. 2023.02.20. 전입으로 역시 말소기준보다 앞섭니다. 인수 가능성을 배제한 채 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 김성일 점유관계 확인. 전입일은 말소기준 이후지만 보증금과 실제 점유관계는 확인이 필요합니다.
- 가등기 원문 대조. 김보람 가등기는 후순위 소멸 구조이나 담보가등기 종류 확인 필요 표시가 있으므로 원문 확인이 필요합니다.
- 토지 지분 범위 확인. 목록 1은 성우진 지분만 매각되므로 공유관계와 실제 사용범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 감정평가서상 ㉠·㉡은 소유권 불명으로 매각 제외입니다. 위치와 점유, 토지 이용 제한 여부를 확인해야 합니다.
- 도로·규제 확인. 일부 현황 도로 및 소로3류 저촉, 제한보호구역 등 토지이용계획을 입찰 전 재확인해야 합니다.
- 배당표를 확정값으로 사용하지 않기. 현재 배당안은 임차인 우선변제·당해세 등을 반영하지 않은 추정입니다.
맺으며 — 최저가보다 ‘미상 임차보증금’이 먼저다
이 사건은 감정가 339,995,600원에서 1회 유찰돼 최저가가 237,997,000원까지 내려와 있습니다. 그러나 그 숫자만 보고 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 말소기준보다 앞선 이진주·이영수의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 실질취득비용 자체가 아직 계산되지 않기 때문입니다.
등기부만 놓고 보면 2023.07.24. 와이엠파이낸스대부 근저당 이후의 권리는 소멸 구조입니다. 하지만 토지는 지분매각이고 제시외 건물은 매각에서 제외되며, 가등기 종류 확인도 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 “70%까지 유찰된 물건”이 아니라 “선순위 전입 2명의 보증금과 물적 범위를 확인해야 비로소 가격을 계산할 수 있는 물건”으로 보는 편이 맞습니다.
