의정부지방법원 2025타경5601. 고양시 일산동구 식사동 스타타워 2층201호 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 제2종근린생활시설(휴게음식점)과 제2종근린생활시설(노래연습장)으로 조사됐습니다. 권리구조의 기준점은 2014.12.02 설정된 국민은행 근저당 288,000,000원이고, 2018년 추가 국민은행 근저당 106,800,000원, 2025년 경기신용보증재단 가압류 50,000,000원, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 박정효·김경현 2명이 확인됩니다. 박정효의 전입은 2019.07.31, 김경현의 전입은 2024.11.27로 모두 말소기준권리인 2014.12.02보다 뒤입니다. 따라서 두 임차인 모두 대항력 없음으로 분류되며, 현재 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5601 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 1531 스타타워 2층201호 |
| 도로명 | 경기도 고양시 일산동구 위시티2로11번길 31 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(휴게음식점) / 제2종근린생활시설(노래연습장) |
| 소유자 | 유종문 |
| 감정가 / 최저가 | 684,000,000원 / 478,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 677,865,151원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2014.12.02 국민은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 국민은행 추가 근저당, 경기신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 등기부상 앞선 한국투자저축은행 근저당은 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 2명 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박정효 | 47.4000 | 2019.07.31 | 10,000,000원 | 1,900,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김경현 | 124.6200 · 주거 | 2024.11.27 | 50,000,000원 | 2,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
두 임차인의 전입일은 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 김경현은 2025.12.02 배당요구를 했고, 박정효의 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 확정일자는 두 사람 모두 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며 실제 임차인은 2명입니다.
③ 가격 — 70%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 말할 근거는 없다
감정가는 684,000,000원, 현재 최저매각가는 478,800,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰로 205,200,000원이 낮아졌습니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없어, 이 70%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 478,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,188,000원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 288,000,000원 | 288,000,000원 |
| 2. 근저당 · 국민은행 | 106,800,000원 | 106,800,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 26,812,000원 |
현재 회차 478,800,000원 가정에서는 배당 대상 채권 444,800,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 26,812,000원이 예상됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 식사동 행정복지센터 북서측 인근으로, 근린생활시설·아파트단지·관공서 등이 소재하며 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통시됩니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설인 휴게음식점 및 노래연습장으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상9층 건물이며 위생·급배수·화재탐지·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 20미터의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·지구단위계획구역(고양식사구역)·도시개발구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 2,237.9㎡, 공시지가 3,294,000원/㎡이며 지목은 주차장입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 박정효·김경현의 실제 점유 범위와 현재 영업·주거 상태를 현장에서 다시 확인하세요.
- 김경현 배당요구. 2025.12.02 배당요구가 확인되므로 배당표와 매각물건명세서 원문을 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율만 보지 말고 주변 근린시설의 실제 거래와 임대수익을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 감정평가상 휴게음식점·노래연습장 이용 상태와 실제 영업·인허가 상태가 일치하는지 점검하세요.
- 배당 변동. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 아직 미확정
이 물건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2014.12.02 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 2명도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 한 차례 유찰돼 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔지만 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않아 478,800,000원이 시세 대비 싼지 비싼지는 판단을 보류해야 합니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 추가 확인입니다.
