의정부지방법원 2025타경5861. 파주시 야당동 바흐더빌리지 101동 1층 101호, 전용 56.08㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 321,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 224,700,000원입니다. 등기상 핵심은 2020.07.28 설정된 농협은행 근저당 241,200,000원으로, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 오지현 근저당 70,000,000원과 다수의 가압류·압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
점유관계에서는 권대인이 101호에 주거용으로 전입해 있습니다. 전입일은 2024.09.11로 말소기준일인 2020.07.28보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 매수인에게 보증금 반환채무가 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당관계는 매각물건명세서 원문과 배당요구 여부를 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5861 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 216-25 바흐더빌리지 101동 1층101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 공동주택 · 전용 56.08㎡ · 지상4층 중 1층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 사용승인일 2020.05.26 |
| 소유자 | 이승환 |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 224,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 208,755,107원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.07.28 농협은행 근저당권입니다. 후순위 오지현 근저당 70,000,000원, 가압류와 압류, 2025.10.01 농협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 전입은 늦지만 보증금은 미상
| 점유자 | 용도 / 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권대인 | 주거 · 101호 | 2024.09.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
권대인의 전입신고는 말소기준권리보다 약 4년 뒤입니다. 따라서 매각물건명세서와 현황조사에 나타난 이 점유자는 대항력 없는 임차인으로 분류됩니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 여부는 확정하기 어렵지만, 대항력이 없으므로 낙찰자가 미배당 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다.
③ 가격 비교 — 2.247억이 싸 보이지만 표본은 1건
확인되는 동일 전용면적 실거래는 2022.08, 전용 56.08㎡, 2층, 340,000,000원 한 건입니다. 현재 최저가 224,700,000원은 이 거래가의 66.1%입니다. 감정가 321,000,000원도 해당 거래가보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 56.08㎡ | 2 | 340,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 224,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,945,800원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 241,200,000원 | 220,754,200원 |
| 2. 근저당 · 오지현 | 70,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농업회사법인 준마미트 주식회사 | 9,798,900원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 10,230,565원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 30,500,941원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 50,627,656원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 김정필 | 12,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 4,167,302원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 한세종 | 5,451,780원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 33,969,265원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 근로복지공단 | 29,715,070원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 주식회사한주피엠씨 | 1,261,999원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 528,923,478원, 예상 배당액은 220,754,200원, 미배당액은 308,169,278원입니다. 집행비용은 3,945,800원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 국세·지방세의 당해세 여부와 임차인의 최우선변제 여부에 따라 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 224,700,000원 | 220,754,200원 | 308,169,278원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 157,290,000원 | 154,287,940원 | 374,635,538원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 110,103,000원 | 107,761,558원 | 421,161,920원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자의 청구금액 208,755,107원보다 농협은행 예상배당 220,754,200원이 커 청구금액을 충족하는 계산입니다. 반면 2회 유찰 시 예상배당은 154,287,940원, 3회 유찰 시 107,761,558원으로 내려갑니다. 중요한 점은 어느 시나리오에서도 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경의중앙선 야당역 북동측 인근. 공동주택·단독주택·소규모 창고·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상4층 건물의 1층 101호이며, 공동주택으로 방·거실·주방·욕실 등을 갖춘 형태입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·전기·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 540.0㎡, 계획관리지역, 평지·사다리형이며 공동주택 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 943,200원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 실거래 표본. 바흐더빌리지101동은 8세대이며 확인되는 동일면적 실거래는 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차관계 원문 대조. 권대인의 전입일은 2024.09.11로 대항력은 없지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세가 있으면 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 340,000,000원 실거래는 2022.08 한 건이므로 현재 시세의 직접 기준으로 사용하기에는 표본과 시점이 제한적입니다.
- 지목 확인. 토지대장과 등기사항증명서의 지목 표기가 다릅니다.
- 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등 적용 내용을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 배당요구 종결 내용을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격 판단은 보수적으로
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2020.07.28 농협은행 근저당이 말소기준이고, 권대인의 2024.09.11 전입은 그보다 늦습니다. 후순위 권리들은 매각으로 소멸하며 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 별개의 문제입니다. 최저가 224,700,000원은 감정가 321,000,000원의 70%이고, 2022.08 확인 실거래 340,000,000원의 66.1%입니다. 그러나 실거래가 한 건뿐이고 시점도 오래됐으므로 이것만으로 현재 시세 대비 할인폭을 확정하기 어렵습니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 임차 보증금·세금 배당·지목 표기 차이와 현재 시장가격을 확인한 뒤 가격을 결정해야 하는 물건입니다.
