의정부지방법원 2025타경6031. 고양시 일산서구 탄현동 탄현마을아파트 702동 11층 1101호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 동일 평형 비교 기준 면적은 50.28㎡입니다. 현재 소유자는 박도웅으로 2008.06.20 소유권이전 등기가 있고 당시 거래가액은 115,000,000원입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2022.10.20 설정된 주식회사우리은행 근저당권 137,500,000원입니다. 그 뒤의 가압류 5건과 국세 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
가격은 이미 한 차례 조정됐습니다. 감정가 185,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가는 129,500,000원입니다. 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균 166,583,333원, 최신 거래 158,000,000원과 비교하면 현재 최저가는 최근 시세보다 낮은 구간입니다. 데이터상 최저가의 최근 12개월 평균 대비 비율은 77.7%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6031 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1480 탄현마을아파트 702동 11층1101호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 50.28㎡ · 철근콘크리트조 평슬래브 15층 건 중 11층 |
| 소유자 | 박도웅 · 2008.06.20 소유권이전 · 거래가액 115,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 129,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 137,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
등록된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 등기 권리에서는 2022.10.20 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 신한카드·삼성카드·우리카드·서울신용보증재단·신용보증기금의 가압류와 국의 압류, 임의경매개시결정이 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 평균의 77.7%
탄현마을(부영7) 동일 평형 50.28㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 166,583,333원, 최신 거래는 2026.07의 158,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 50.28㎡ | 15 | 158,000,000원 |
| 2026.07 | 50.28㎡ | 15 | 158,000,000원 |
| 2026.07 | 50.28㎡ | 9 | 162,000,000원 |
| 2026.07 | 50.28㎡ | 5 | 205,000,000원 |
| 2026.06 | 50.28㎡ | 14 | 167,000,000원 |
| 2026.06 | 50.28㎡ | 10 | 164,000,000원 |
| 2026.05 | 50.28㎡ | 9 | 157,000,000원 |
| 2026.05 | 50.28㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2026.05 | 50.28㎡ | 8 | 155,000,000원 |
| 2026.04 | 50.28㎡ | 11 | 182,000,000원 |
| 2026.03 | 50.28㎡ | 10 | 163,000,000원 |
| 2026.03 | 50.28㎡ | 10 | 168,000,000원 |
| 평균 | 50.28㎡ | 12건 | 166,583,333원 |
최근 12건은 155,000,000원~205,000,000원 범위에 있고 평균은 166,583,333원입니다. 현재 최저매각가 129,500,000원은 이 평균의 77.7%입니다. 감정가 185,000,000원 단계와 달리 1회 유찰 뒤에는 가격 비교상 분명한 할인 구간으로 내려왔습니다.
③ 예상배당표 (매각가 129,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,613,000원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 137,500,000원 | 126,887,000원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 25,128,945원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 11,646,785원 | 0원 |
| 5. 갑구 9번 가압류 · 주식회사 우리카드 | 53,339,364원 | 0원 |
| 6. 갑구 10번 가압류 · 서울신용보증재단 | 31,111,200원 | 0원 |
| 7. 갑구 11번 가압류 · 신용보증기금 | 18,737,440원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 277,463,734원, 예상 배당액은 126,887,000원이며 미배당액은 150,576,734원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 129,500,000원 | 126,887,000원 | 150,576,734원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 90,650,000원 | 88,618,300원 | 188,845,434원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 63,454,999원 | 61,912,809원 | 215,550,925원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당은 확대되지만, 제시된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 발생하지 않습니다. 권리구조가 가격 하락과 함께 악화되는 형태는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 황룡초등학교 남동측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 및 공원이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 경의중앙선 탄현역이 있어 대중교통 이용편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브 15층 건 내 11층으로, 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 토지 공시지가는 1,923,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 아닙니다.
- 단지. 탄현마을(부영7) 726세대, 1995.05.03 준공 단지이며 동일 평형 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격의 의미. 최저가 129,500,000원은 최근 12개월 평균 166,583,333원의 77.7%입니다. 신건 감정가와 달리 현재는 시세 대비 할인 구간입니다.
- 임대관계 확인. 등록된 임차인은 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조하는 것이 필요합니다.
- 세금·배당 변수. 국의 압류가 등기돼 있고 예상배당표에는 당해세 등이 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 원본 확인이 필요합니다.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 90,650,000원, 3회 유찰 시 63,454,999원으로 내려가며 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 현재 가격은 시세 아래
이 사건의 핵심은 복잡한 인수 위험보다 가격입니다. 등록된 임차인이 없고, 말소기준 우리은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 감정가 185,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 129,500,000원으로 내려왔고, 동일 평형 최근 12개월 평균 166,583,333원의 77.7%입니다. 최신 거래 158,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮습니다. 따라서 이번 회차는 권리상 인수 부담은 낮고 가격도 최근 시세 아래로 내려온 구조로 볼 수 있습니다. 다만 임대관계 미상과 당해세 등 배당 미반영 항목은 입찰 전 원본에서 마지막으로 확인해야 합니다.
