의정부지방법원 2025타경6529. 일산쌍용아파트 101동 18층 1804호, 전용 84.962㎡ 아파트입니다. 현 소유자 정순여는 2020.06.30 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 232,500,000원입니다. 같은 날 농협은행주식회사 근저당권이 채권최고액 204,000,000원으로 설정됐고, 이 권리가 현재 말소기준권리입니다. 이후 이상숙의 가압류 169,343,000원과 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기 권리 자체만 보면 말소기준 이후 권리는 정리되는 전형적인 구조지만, 이번 사건의 승부처는 등기부보다 점유관계입니다. 하민성은 2019.11.12 전입한 것으로 조사돼 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자 등이 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 판단해야 합니다. 실제 인수보증금이 확인되기 전에는 실질취득가 역시 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6529 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 일산동 576-4 일산쌍용아파트 101동 18층1804호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.962㎡ · 지상 27층 중 18층 |
| 소유자 | 정순여 (2020.06.30 소유권이전 · 거래가액 232,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 343,000,000원 / 240,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 158,312,097원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 전입은 확인 필요
말소기준은 2020.06.30 농협은행주식회사 근저당권입니다. 2024.03.18 이상숙 가압류와 2025.11.11 농협은행주식회사 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2025.03.12 이상숙이 신청했던 강제경매는 2025.03.13 취하돼 2025.03.18 등기가 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 인수액은 확정 불가
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 하민성 | 2019.11.12 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 조사된 건입니다. 전입일은 확인되지만 보증금·확정일자 등이 미상이므로, 낙찰가와 보증금을 더한 실질취득가를 현재 숫자로 확정할 수 없습니다. 배당 계산에서 별도 인수액이 산정되지 않았더라도, 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 그 숫자만으로 인수 위험이 없다고 판단하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 명목 할인은 분명하지만 ‘실질취득가’ 확인이 먼저
일산쌍용 동일면적 84.96㎡ 거래 표본은 12건입니다. 전체 평균은 298,208,333원이지만, 가격 판단에서는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 5건 평균은 291,700,000원, 최신 2026.08 거래는 320,000,000원입니다. 현재 최저가 240,100,000원은 최근 12개월 평균의 82.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.96㎡ | 24 | 320,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 8 | 280,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 13 | 273,500,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 5 | 305,000,000원 |
| 2025.07 | 84.96㎡ | 14 | 322,000,000원 |
| 2025.06 | 84.96㎡ | 18 | 310,000,000원 |
| 2025.03 | 84.96㎡ | 10 | 295,000,000원 |
| 2025.01 | 84.96㎡ | 8 | 300,000,000원 |
| 2025.01 | 84.96㎡ | 8 | 300,000,000원 |
| 2024.10 | 84.96㎡ | 14 | 295,000,000원 |
| 2024.10 | 84.96㎡ | 18 | 298,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 5건 | 291,700,000원 |
가격만 놓고 보면 현재 최저가는 최근 12개월 평균보다 낮습니다. 다만 최근 가격 추세는 -3.7%로 하락 방향입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 298,208,333원 대비 80.5%라는 숫자보다, 최근 12개월 평균 291,700,000원과 최신 거래 320,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 더 중요한 것은 하민성 보증금이 확인되기 전까지 240,100,000원이 곧 실질취득가가 아니라는 점입니다.
④ 예상배당표 (매각가 240,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,161,400원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 204,000,000원 | 204,000,000원 |
| 3. 가압류 · 이상숙 | 169,343,000원 | 31,938,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 373,343,000원 중 채권자 예상배당은 235,938,600원, 미배당은 137,404,400원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 하민성의 보증금 자체가 미상이므로 이 배당표만으로 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
⑤ 회차별 배당 부담
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 240,100,000원 | 235,938,600원 | 137,404,400원 |
| 2회 유찰 · 49% | 168,070,000원 | 164,917,020원 | 208,425,980원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 117,648,999원 | 115,201,913원 | 258,141,087원 |
최저가가 더 내려가면 채권자 미배당은 커집니다. 그러나 선순위 임차인의 보증금이 실제로 매수인에게 승계되는 구조라면 낙찰가가 내려가는 것만으로 실질취득 부담이 같은 폭으로 줄지 않을 수 있습니다. 따라서 다음 회차 가격을 검토하더라도 임차보증금 확인이 선행돼야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 지상 27층 건물 중 18층 1804호입니다.
- 입지. 일산초등학교 북동측 인근으로, 주위는 아파트·다세대주택·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 일산쌍용은 496세대, 1997.12.30 준공 단지이며 동일면적 실거래 표본이 지속적으로 확인됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 2,355,000원/㎡입니다.
- 시장 흐름. 최근 12개월 동일면적 평균은 291,700,000원이고 최신 거래는 320,000,000원이나, 최근 대비 과거 가격 추세는 -3.7%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 하민성 임대차 원본 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해 대항력과 실제 승계금액을 확정해야 합니다.
- 실질취득가로 재계산. 확인된 인수보증금이 있다면 최저가 240,100,000원에 더해 최근 12개월 평균 291,700,000원 및 최신 거래 320,000,000원과 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -3.7%이므로 전체 평균 298,208,333원만 근거로 가격 메리트를 크게 평가하지 마세요.
- 배당표 과신 금지. 현재 계산상 인수액이 별도 반영되지 않았더라도 보증금 미상 선순위 전입자가 존재하므로 실제 승계 위험을 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 항목은 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 실거래 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 아직 실질취득가를 모른다”
현재 최저가 240,100,000원만 보면 최근 12개월 동일면적 평균 291,700,000원의 82.3%로 가격 차이가 있습니다. 그러나 이번 사건은 그 숫자만으로 매력도를 판단하면 안 되는 물건입니다. 하민성의 2019.11.12 전입이 2020.06.30 말소기준권리보다 앞서고, 정작 보증금과 확정일자 등이 확인되지 않았기 때문입니다. 따라서 지금의 핵심 질문은 “240,100,000원이 싸냐”가 아니라 “선순위 임차관계 확인 후 실질취득가가 얼마가 되느냐”입니다.
등기상 후순위 권리는 정리되지만 임차관계는 미확정입니다. 최근 시세도 -3.7% 하락 추세입니다. 권리는 확인 전 보류, 가격 평가는 실질취득가 확정 후. 이 사건은 그 순서를 지키는 것이 핵심입니다.
