의정부지방법원 2025타경6857. 식사동 베네하임1차 1층 120호, 공부상 근린생활시설(일반음식점)입니다. 사용승인일은 2023.03.28.이며 철근콘크리트구조 평지붕 23층 건물의 1층 물건입니다. 소유자 정오중은 2024.08.08. 신탁재산 처분으로 소유권을 이전받았고 거래가액은 891,456,179원입니다. 같은 날 신한은행이 채권최고액 595,200,000원의 근저당권을 설정했습니다.
권리 순위만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 신한은행 근저당이고, 이후 경기신용보증재단 가압류 15,800,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 신고는 없으며 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 현장에서 별도 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6857 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 식사2도시개발구역5블록3로트 베네하임1차 1층120호 |
| 도로명 | 경기도 고양시 일산동구 위시티3로 133 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설(일반음식점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 23층 건물 · 제1층 제120호 · 사용승인일 2023.03.28. |
| 소유자 | 정오중 · 2024.08.08. 소유권이전 · 거래가액 891,456,179원 |
| 감정가 / 최저가 | 895,000,000원 / 626,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 501,052,909원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
2023.04.07. 케이비부동산신탁 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2024.08.08. 정오중 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 신한은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후의 경기신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 등기상 낙찰자가 승계할 금액은 없습니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가격은 626,500,000원으로 감정가 895,000,000원의 70%입니다. 등기상 인수가 없으므로 현재 회차의 실질취득액도 626,500,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 금액을 시장가격보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
특히 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설이고, 대지권 미등기 상태까지 겹칩니다. 단순히 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실보다 토지 권리의 확정 여부와 실제 상가 가치를 먼저 확인해야 합니다. 감정가 할인율만으로 가격 가점을 주기 어려운 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 626,500,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 438,550,000원 | 179,235,500원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 306,985,000원 | 309,112,790원 | 0원 |
유찰이 늘면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 626,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,665,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 595,200,000원 | 595,200,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 15,800,000원 | 15,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 6,835,000원 |
현재 최저가 626,500,000원 가정 시 채권자 총 청구 611,000,000원이 전액 배당되고 6,835,000원이 소유자에게 남는 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 값입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 근린생활시설이며 이용상태는 일반음식점입니다. 주거용 아파트가 아닌 근린시설로 봐야 합니다.
- 입지. 동국대학교 일산병원 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·업무시설 등이 혼재합니다. 제반 입지 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지는 사다리형이며 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이고, 북동측·남서측·남동측으로 도로에 접합니다.
- 토지 상태. 토지구획 정리가 미완료된 상태입니다.
- 설비. 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기 등을 갖추고 있습니다.
- 법적·행정적 확인. 과밀억제권역, 도로구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 계획관리지역, 토지거래계약에관한허가구역, 성장관리계획구역 등이 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 원본 확인. 대지권 미등기이고 대지권 유무 자체가 미상입니다. 토지지분 취득 가능 여부와 관련 원본 서류를 우선 확인해야 합니다.
- 분양대금 완납 여부. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함돼 있으나 분양대금 완납 여부가 불분명합니다. 매각물건명세서와 분양·신탁 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 영업자·점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 상가 가치 확인. 근린시설이므로 주거용처럼 감정가 할인율만으로 적정가를 판단하기 어렵습니다. 실제 상권·공실·임대료·관리비를 별도로 점검해야 합니다.
- 권리 재확인. 말소기준은 2024.08.08. 신한은행 근저당이며 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 최신 등기부로 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 대지권 관련 제출서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원보다 대지권 확인이 먼저”
이 물건은 등기상 권리만 보면 비교적 단순합니다. 2024.08.08. 신한은행 근저당이 말소기준이고 후순위 가압류와 경매개시결정은 소멸하며, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 안전성을 좌우하는 핵심은 다른 곳에 있습니다. 대지권이 미등기이고 그 유무도 알 수 없으며, 분양대금 완납 여부까지 불분명합니다.
현재 최저가는 감정가의 70%인 626,500,000원이지만 실거래 자료가 없어 시장가격 대비 저렴하다고 평가할 근거도 없습니다. 게다가 용도는 근린시설입니다. 따라서 이 사건은 “등기 권리는 소멸형이지만 토지권리 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 입찰 판단의 우선순위는 할인율이 아니라 대지권·분양대금·실점유 상태 확인입니다.
