의정부지방법원 2025타경6857. 경기도 고양시 일산동구 식사동 베네하임1차 1층 120호에 대한 임의경매입니다. 감정평가상 용도는 근린생활시설(일반음식점)이며, 사용승인일은 2023년 3월 28일입니다. 지상 23층 건물의 1층에 위치하고, 동국대학교 일산병원 남동측 인근에 자리합니다. 신한은행이 채권회수를 위해 경매를 신청했고, 감정가 895,000,000원에서 두 차례 유찰된 현재 최저가는 438,550,000원입니다.

가격만 보면 큰 폭으로 내려왔습니다. 그러나 상가는 아파트처럼 감정가 대비 하락 폭만으로 가치를 판단하기 어렵습니다. 임대수익, 공실 여부, 상권의 매출 잠재력, 재매각 가능성을 함께 확인해야 합니다. 특히 이 사건은 단순한 상가 공실 위험을 넘어 토지지분을 온전하게 취득할 수 있는지 확인되지 않은 상태입니다. 낙찰가가 낮아도 대지권 취득 과정에서 추가 비용이나 분쟁이 발생하면 실제 취득비용은 달라질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 대지권은 별도 문제

권리의 기준점은 2024년 8월 8일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 595,200,000원이며, 이후 경기신용보증재단의 가압류와 신한은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

과거 케이비부동산신탁주식회사의 소유권보존 및 신탁등기가 있었으나, 2024년 8월 8일 정오중 앞으로 소유권이 이전되면서 기존 신탁등기는 말소된 것으로 확인됩니다. 따라서 현재의 주요 등기상 쟁점은 말소기준 이전의 신탁권리 승계가 아니라 대지권의 실체와 취득 가능 여부입니다.

다만 2025년 12월 2일 고양시 일산동구청으로부터 토지지분을 포함한 취득세신고서와 취득세납부확인서 등이 제출됐다는 사정도 있습니다. 토지지분 취득과 관련한 긍정적인 참고자료이지만, 취득세 신고·납부자료만으로 대지사용권의 존재나 대지권등기 가능성, 분양대금 완납이 최종 입증되는 것은 아닙니다. 신탁원부, 분양계약서, 분양대금 납부내역, 토지등기부 및 집합건물 관련 서류를 대조해야 합니다.

② 가격 분석 — 감정가 49%가 시세 49%는 아니다

이 사건의 감정가는 895,000,000원입니다. 두 차례 유찰을 거친 현재 최저매각가는 438,550,000원으로, 감정가의 49%입니다. 감정가 대비 하락 폭은 크지만 이것이 현재 상가 매매시세 대비 할인율을 의미하지는 않습니다.

추가 유찰 시나리오는 가정이며, 실제 기일·최저가 변경은 법원 공고에 따라 확인해야 합니다. 각 비율은 감정가에 대한 비율이지 실거래 시세에 대한 비율이 아닙니다.

소유자 정오중의 2024년 8월 소유권 취득 당시 등기상 거래가액은 891,456,179원입니다. 다만 이는 과거 취득가액으로 현재의 적정 매매가를 보장하지 않습니다. 상가의 층별 수요, 점포별 임대료, 공실 기간, 상권 변화와 대지권의 법적 상태를 반영하지 않은 상태에서 과거 거래가액을 현재 시세로 사용할 수는 없습니다.

상가의 합리적인 매입가격은 실제 임대수익과 공실 위험, 유지비용, 매각 가능성에 따라 달라집니다. 더욱이 대지권에 문제가 있으면 금융기관 담보평가와 장래 처분 가능성에도 영향을 줄 수 있습니다. 추가 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 대지권 문제와 임대관계 불확실성이 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 438,550,000원 가정)

근저당권은 채권최고액 595,200,000원을 기준으로 추정한 배당입니다. 실제 확정채권액과 배당액은 달라질 수 있습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

현재 최저가에 매각된다면 집행비용 6,785,500원을 제외한 431,764,500원이 신한은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 경기신용보증재단은 배당받지 못하며, 소유자 잔여금도 없습니다.

채권자들의 추정 미배당액은 179,235,500원입니다. 그러나 이 금액은 배당 시뮬레이션상 채권자가 회수하지 못한 금액이지 매수인이 추가로 지급해야 하는 금액이 아닙니다. 다만 대지권 취득과 관련해 별도의 비용이나 분쟁이 발생할 가능성은 이 배당표와 구별해야 합니다.

회차별 배당 시나리오

모든 시나리오에서 추정된 매수인 인수채무는 0원이고, 신한은행의 경매 청구금액 501,052,909원도 추정배당만으로는 전액 충족되지 않습니다. 다만 여기서 중요한 것은 채권자 손실 규모보다 낙찰자가 실제로 취득할 권리의 범위와 대지권 처리 문제입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 고양시 일산동구 식사동 소재 동국대학교 일산병원 남동측 인근입니다. 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설이 혼재하는 지역으로 감정평가상 제반 입지 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 편의성은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 2023년 3월 28일 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 23층 건물의 1층에 위치하며 외벽은 치장벽돌쌓기 및 페인트 마감, 창호는 강화유리 마감입니다.
• 설비. 기본 급·배수시설, 위생설비, 소방설비, 승강기 등이 갖춰져 있습니다. 공부상 용도는 근린생활시설(일반음식점)입니다.
• 도로. 건물 부지는 북동측, 남서측 및 남동측으로 도로에 접합니다. 토지는 사다리형으로, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다.
• 토지 관련 사항. 토지구획 정리가 미완료된 상태로 기재돼 있습니다. 토지이용 관련 자료상 계획관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 성장관리계획구역 및 제한보호구역 등으로 표시돼 있어 해당 필지에 적용되는 규제와 경계의 원본 확인이 필요합니다.
• 임대수익. 임대관계가 확인되지 않아 현재 임대료와 보증금, 공실 여부, 순영업수익을 산정할 수 없습니다. 감정가 대비 낙찰가 비율과 임대수익률은 별개의 지표입니다.
• 환금성. 1층 근린시설이라도 개별 점포의 접근성, 전면 노출, 실제 영업수요, 임대차 조건에 따라 가격 차이가 큽니다. 두 차례 유찰된 이력과 대지권 불확실성을 감안하면 재매각 및 담보대출 가능성을 신중히 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 대지권 유무 확인이 최우선. 토지등기부, 집합건물 등기부, 신탁원부(제2023-5339호), 분양계약서 및 집합건축물대장을 대조해 대지사용권의 성립과 이전 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 분양대금 완납 여부. 분양대금 납부증명, 시행사 또는 분양주체 확인자료, 미납대금 존재 여부를 확인하세요. 취득세 신고·납부자료는 참고자료이지 완납을 최종적으로 증명하지 않습니다.
• 대지권 추가 비용. 대지권등기 가능 여부와 필요한 절차, 추가 금전부담, 법적 분쟁 가능성을 전문가와 확인해야 합니다. 이를 확인하기 전에는 낙찰가를 확정적인 총취득원가로 볼 수 없습니다.
• 실제 점유 및 임대관계. 현장 방문으로 영업 여부와 점유자를 확인하고, 임대차계약, 사업자등록, 보증금·차임, 대항력 발생 가능성과 명도 비용을 점검하세요.
• 적정 상가 시세. 동일 건물 및 주변 유사 1층 상가의 최근 거래가격, 호실별 면적, 임대료, 공실 현황을 조사하세요. 과거 취득가격이나 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하지 마세요.
• 대출과 환금성. 대지권 미등기 상태에서 담보대출 실행 가능 여부와 조건을 금융기관에 사전 확인하고, 장래 매각 시 동일한 문제가 발생할 가능성도 검토하세요.
• 관리비·세금·인허가. 미납 관리비 중 승계 문제가 될 수 있는 항목, 세금 관련 위험, 일반음식점 용도의 실제 영업·인허가 상태를 확인하세요.
• 입찰기일 및 법원서류. 2026.10.27 매각기일의 진행 여부, 매각물건명세서 원본, 현황조사서, 감정평가서, 등기부 최신본, 특별매각조건 및 매각조건 변경 여부를 반드시 확인하세요.

맺으며 — “49%까지 내려왔다”보다 중요한 질문

이 사건은 가격표만 보면 관심을 끌 만합니다. 감정가 895,000,000원의 1층 근린시설이 두 번의 유찰 끝에 438,550,000원까지 내려왔기 때문입니다. 등기부에서도 신한은행 근저당과 후순위 가압류가 매각으로 소멸하는 구조여서 일반적인 근저당 인수 부담은 없습니다.

그러나 대지권 미등기·유무 불명·분양대금 완납 불분명이라는 세 가지 문제가 남아 있습니다. 실제 임대관계도 확인되지 않고 현재 시장에서 어느 가격에 거래될 수 있는지도 알 수 없습니다. 이런 조건에서는 감정가의 절반 이하라는 사실만으로 저평가됐다고 결론 내릴 수 없습니다.

매수인 인수채무가 0원이라는 분석과, 낙찰 후 추가 비용이나 권리분쟁 위험이 0원이라는 판단은 전혀 다릅니다. 대지권의 실체와 취득 가능성이 확인되고, 임대관계 및 실제 시세까지 검증돼야 비로소 입찰가격을 결정할 수 있습니다.

결론은 입찰 보류입니다. 대지권 문제가 정상적으로 해소될 수 있다는 객관적인 증빙을 확인하기 전에는, 두 차례 유찰된 낮은 최저가만으로 접근하기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 '토지까지 어떤 권리를 취득할 수 있느냐'입니다.