의정부지방법원 2025타경6871. 고양시 덕양구 주교동 신성베네치아 2층 203호에 관한 강제경매입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 6층 건물이며, 해당 세대는 다세대주택으로 이용 중입니다. 소유자는 김대성이고, 경매신청채권자는 조성곤입니다. 그런데 조성곤은 바로 이 부동산에 보증금 250,000,000원을 가진 임차권등기권자이기도 합니다. 일반적인 근저당권 중심 경매와 달리, 임차보증금의 배당 및 미배당 인수 여부를 먼저 검토해야 하는 사건입니다.

등기상 2022.03.15. 국가 압류가 말소기준권리로 표시돼 있지만, 조성곤의 전입일은 2021.12.02., 확정일자는 2021.10.27.입니다. 전입 시점이 압류보다 앞서므로 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 특히 매각물건명세서가 미변제 보증금의 매수인 인수를 명시하므로, 단순히 임차권등기가 매각으로 소멸한다는 기재만 보고 보증금 인수 위험까지 사라진다고 판단하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차인

한편 2020.05.19. 설정된 부천제일새마을금고 근저당권은 채권최고액이 2,726,400,000원으로 표시돼 있지만, 2020.11.23. 이미 등기상 말소된 권리입니다. 현재 매수인이 이 근저당권을 별도로 인수하는 것으로 해석해서는 안 됩니다.

2025.11.26. 강제경매개시결정의 채권자는 조성곤입니다. 임차권등기권자와 경매신청채권자가 동일하다는 사실만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없습니다. 다만 임대차계약의 실제 성립, 보증금 지급 경위, 채권의 동일성 및 배당관계를 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

③ 유찰 시나리오 — 낮아지는 것은 입찰가뿐

이 사건에서 가장 중요한 계산은 낙찰가 + 임차보증금 미배당 인수액입니다. 낙찰가가 보증금 250,000,000원보다 낮아지면, 매각대금으로 지급할 수 없는 보증금 잔액이 매수인 인수액으로 전환됩니다. 집행비용 추정액 때문에 실질취득가는 보증금보다 약간 높은 수준으로 나타납니다.

실질취득 = 예상 낙찰가 + 예상 임차보증금 인수액. 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도이며, 배당액과 인수액은 실제 채권 및 배당 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

동일 지역의 실거래가와 직접 비교할 때에도 최저매각가만 기준으로 삼으면 안 됩니다. 이 물건은 실질취득가인 270,000,000원(현재) 또는 253,824,000원·253,219,200원(유찰 가정)을 비교 기준으로 삼아야 합니다. 해당 가격이 시장가격보다 낮은지는 확인되지 않았으므로 현재 단계에서는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 270,000,000원 가정)

배당표는 매각가 270,000,000원과 집행비용 4,580,000원을 전제로 한 조건부 추정입니다. 조세채권의 실제 배당순위 및 동일 채권 중복 여부를 확정한 배당표가 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 고양시 덕양구 주교동 소재 고양시청 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스승강장이 있습니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 6층 건물 내 2층 203호입니다. 외벽은 외장타일·석재붙임, 내부는 벽지·타일 등의 마감이고, 위생·급배수·난방·승강기설비가 있습니다.
• 도로. 남서측 및 북서측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.
• 토지 이용. 2필지 일단의 장방형 부지이며 다세대주택 및 오피스텔 부지로 이용되고 있습니다.
• 도시계획. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역 등에 해당하며 외국인 등 대상의 토지거래계약 허가구역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
• 내부 확인. 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 내부구조와 실제 이용상태를 직접 확인하지 못했고, 건축물대장 현황도를 참고해 평가했습니다.
• 환금성. 다세대주택은 개별 호수의 상태와 거래사례에 따라 매각가격 차이가 발생할 수 있습니다. 실질취득가에 대응하는 매매 시세를 확인하기 전에는 환금성 및 가격 경쟁력을 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수 확인. 보증금 250,000,000원의 실제 배당 가능액과 미배당 잔액을 확인해야 합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수조건을 최우선으로 검토하세요.
• 실질취득가 기준 비교. 216,000,000원 또는 172,800,000원으로 유찰되더라도 각각 37,824,000원과 80,419,200원의 예상 인수액을 합산해야 합니다.
• 동일인 채권 확인. 임차인과 경매신청채권자가 모두 조성곤입니다. 보증금 반환청구권과 경매신청채권이 동일한 채권인지 확인해야 배당 중복 및 권리관계를 제대로 판단할 수 있습니다.
• 임대차 실체 확인. 계약서, 보증금 지급 내역, 실제 점유 및 반환 이력을 대조해야 합니다. 동일인 명의만으로 가장임차인이라고 판단해서는 안 됩니다.
• 조세채권 조사. 포천세무서장의 압류가 존재합니다. 조세채권액과 법정기일에 따라 실제 배당순위가 달라질 수 있으므로 반드시 확인하세요.
• 점유 및 명도 확인. 임차권등기는 확인되지만 현장조사로 내부와 실제 거주 상태가 확정된 것은 아닙니다. 현재 점유자와 인도 가능 여부를 별도로 확인하세요.
• 현장·관리비 점검. 내부 상태, 수선 필요성, 관리비 체납과 공용부분 관리비 승계 가능성을 확인해야 합니다.
• 실거래 및 원본 대조. 감정가와 비교할 최근 실거래를 확보하고, 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당관련 서류를 입찰 전 다시 검토하세요.

맺으며 — “유찰가가 싸 보여도 실제 부담은 다르다”

이 사건은 대항력 있는 임차인 1명, 임차보증금 250,000,000원이라는 권리구조가 가격 판단의 중심에 있습니다. 현재 최저매각가 270,000,000원에서는 보증금 전액 배당을 가정해 인수액이 0원으로 표시되지만, 유찰 후에는 미배당 보증금이 매수인 부담으로 전환됩니다.

1회 유찰 시 실질취득가는 253,824,000원, 2회 유찰 시에도 253,219,200원입니다. 결국 최저매각가가 크게 내려가도 경제적 부담은 보증금 250,000,000원 부근에 머뭅니다. 여기에 국가 압류에 따른 조세채권 및 신청채권과 임차보증금의 동일성 문제까지 있어 실제 배당을 추가로 검증해야 합니다.

결론은 입찰 신중·가격 판단 보류입니다. 이 사건은 단순 유찰 할인율로 접근할 물건이 아닙니다. 선순위 임차보증금과 실제 배당관계를 확정한 뒤, 예상 실질취득가를 개별 다세대주택의 최근 거래가격과 비교해야 합니다. 그 검증 없이는 유찰 자체를 투자 매력으로 평가하기 어렵습니다.