의정부지방법원 2025타경6871. 고양시 덕양구 주교동 신성베네치아 2층 203호, 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석은 현재 회차만 보면 단순해 보입니다. 최저매각가가 270,000,000원이고 임차인 조성곤의 보증금은 250,000,000원이라, 제공된 예상배당에서는 집행비용 4,580,000원을 제외하고도 임차보증금 250,000,000원이 전액 배당됩니다. 그래서 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 임차인의 전입·점유는 2021.12.02, 확정일자는 2021.10.27이고 말소기준 압류는 2022.03.15입니다. 즉 조성곤은 대항력 있는 임차인입니다. 매각가가 보증금 전액을 배당할 수준 아래로 내려가면 미변제 보증금이 매수인에게 넘어옵니다. 실제로 제공된 시나리오상 1회 유찰에서는 37,824,000원, 2회 유찰에서는 80,419,200원의 인수가 발생합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6871 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 주교동 583-8 신성베네치아 2층203호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 마상로108번길 35 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 단위세대로 이용중 · 6층건 내 2층 203호 |
| 소유자 | 김대성 |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 270,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 조성곤 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 앞선다
등기상 2020.05.19 부천제일새마을금고 근저당권은 2020.11.23 말소되어 현재 인수대상 권리가 아닙니다. 현재 말소기준은 2022.03.15 포천세무서장 압류이며, 2025.11.26 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞선 조성곤의 임차인 지위입니다. 임대차계약일은 2021.09.16, 확정일자는 2021.10.27, 전입·점유개시는 2021.12.02이고 보증금은 250,000,000원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조성곤 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 250,000,000원 | 2021.12.02 / 2021.10.27 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
조성곤은 배당요구를 했고 확정일자도 갖추어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 동시에 전입·점유가 말소기준보다 앞서므로 대항력도 인정되는 구조입니다. 따라서 배당으로 보증금 250,000,000원을 전액 돌려받지 못하면 그 미배당 잔액은 매수인이 인수합니다.
③ 회차별 인수 — 유찰가만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 270,000,000원 | 0원 | 270,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 216,000,000원 | 37,824,000원 | 253,824,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 172,800,000원 | 80,419,200원 | 253,219,200원 |
여기가 이 사건의 핵심입니다. 1회 유찰로 최저가가 216,000,000원까지 내려가도 37,824,000원의 보증금 잔액이 따라와 단순 합산 부담은 253,824,000원이 됩니다. 2회 유찰로 매각가가 172,800,000원까지 내려가도 인수액이 80,419,200원으로 늘어 합계가 253,219,200원입니다. 즉 낙찰가 하락분 상당 부분이 임차보증금 인수 증가로 상쇄됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 270,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,580,000원 |
| 1. 임차인 조성곤 보증금 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 조성곤 | 250,000,000원 | 15,420,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 270,000,000원 가정에서는 임차보증금 250,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양시청 북동측 인근. 다세대주택·아파트·근린생활시설·공원이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 다세대주택 단위세대로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 6층 건물 내 2층 203호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측 및 북서측으로 노폭 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 건축물. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 인수액 확인. 현재 270,000,000원 가정에서는 임차보증금이 전액 배당되어 인수 0원입니다.
- 유찰 시 재계산. 1회 유찰은 인수 37,824,000원, 2회 유찰은 인수 80,419,200원입니다. 최저가만 비교하지 말고 총 부담을 다시 계산해야 합니다.
- 임차인 선순위 확인. 조성곤의 전입·점유 2021.12.02는 말소기준 압류 2022.03.15보다 앞섭니다.
- 임차권 실체 대조. 임차인과 신청채권자가 모두 조성곤으로 확인되므로 임차권·채권관계와 원본 문서를 대조해야 합니다.
- 배당변수 확인. 현재 예상배당은 당해세·최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당에 따라 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 현장 상태 확인. 현장조사 당시 이해관계인이 부재하여 내부구조와 이용상태를 직접 확인하지 못했습니다.
맺으며 — “유찰가보다 보증금 잔액을 먼저 보라”
현재 신건 270,000,000원만 보면 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 이 사건은 말소기준보다 먼저 전입·점유한 조성곤의 250,000,000원 대항력 임차보증금이 핵심입니다. 매각물건명세서도 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 실제 시나리오에서도 1회 유찰 시 37,824,000원, 2회 유찰 시 80,419,200원의 인수가 발생합니다. 따라서 신건에서는 배당 충족 여부, 유찰 후에는 낙찰가와 인수액을 합친 실질 부담을 기준으로 판단해야 합니다. 여기에 임차인과 신청채권자가 동일인이라는 관계까지 원본으로 확인해야 하는, 가격보다 권리구조 확인이 먼저인 다세대 경매입니다.
