의정부지방법원 2025타경7027. 고양시 일산서구 가좌동 ‘가좌마을7단지꿈에그린’ 706동 19층 1901호 아파트입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 20층 건물의 19층이고, 사용승인일은 2010.03.29입니다. 말소기준권리는 2010.06.17 설정된 주식회사국민은행 근저당권 647,880,000원입니다. 이후 갑구 5번 소유권이전청구권가등기와 2024년 주식회사벤스타 근저당 2건, 2025년 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 권리표만 보고 완전히 끝낼 사안은 아닙니다. 갑구 5번 가등기는 담보가등기인지 종류 확인이 필요하다는 주의사항이 있고, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 현재 임차인 신고 내역은 없지만, 입찰 전 임차관계와 가등기 성격을 원문과 대조하는 절차가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경7027 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 가좌동 1105 가좌마을7단지꿈에그린아파트 706동 19층 1901호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 161.2367㎡ · 20층 중 19층 |
| 소유자 | 조은하 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 712,000,000원 / 498,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 383,505,794원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2010.06.17 국민은행 근저당권입니다. 2017.08.14 도원물산주식회사의 소유권이전청구권가등기, 2024.06.20 주식회사벤스타의 70,000,000원·80,000,000원 근저당권, 2025.12.04 국민은행의 임의경매개시결정은 모두 기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 과거 평균보다 ‘최신 가격’을 먼저 봐야 한다
가좌마을7단지꿈에그린 동일 면적대 실거래는 12건입니다. 전체 평균은 702,500,000원이지만, 이 평균에는 2021~2024년의 높은 가격대가 포함돼 있습니다. 최근 12개월 실거래는 1건, 450,000,000원이고 최신 거래 역시 2026.03 450,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세는 -38.0%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 161.24㎡ | 14 | 450,000,000원 |
| 2024.12 | 161.24㎡ | 14 | 650,000,000원 |
| 2024.10 | 161.24㎡ | 16 | 670,000,000원 |
| 2024.06 | 161.24㎡ | 17 | 650,000,000원 |
| 2023.03 | 161.24㎡ | 7 | 780,000,000원 |
| 2022.05 | 161.24㎡ | 17 | 825,000,000원 |
| 2022.01 | 161.24㎡ | 9 | 850,000,000원 |
| 2021.11 | 161.24㎡ | 15 | 750,000,000원 |
| 2021.10 | 161.24㎡ | 4 | 730,000,000원 |
| 2021.08 | 161.24㎡ | 11 | 800,000,000원 |
| 2021.07 | 161.24㎡ | 13 | 750,000,000원 |
| 2021.07 | 161.24㎡ | 16 | 525,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 702,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 450,000,000원 |
현재 최저가 498,400,000원은 전체 평균 702,500,000원과 비교하면 낮아 보이지만, 가격 메리트 판단에서 더 중요한 최근 12개월 평균 450,000,000원과 최신 거래 450,000,000원보다 높습니다. 데이터상 최저가 ÷ 최근 12개월 평균은 110.8%입니다. 따라서 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 498,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,384,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 647,880,000원 | 491,016,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사벤스타 | 70,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사벤스타 | 80,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액은 797,880,000원, 채권자 총 예상배당은 491,016,000원, 미배당은 306,864,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 권리 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 498,400,000원 | 491,016,000원 | 306,864,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 348,880,000원 | 343,195,680원 | 454,684,320원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 244,215,999원 | 239,996,975원 | 557,883,025원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 국민은행의 청구액 383,505,794원이 배당 시나리오상 충족되지만, 2회 유찰 시 예상배당 343,195,680원으로는 청구액에 미치지 못합니다. 그럼에도 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송포초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·단독 및 다가구주택·다세대주택·근린생활시설·각급 학교·공원·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물의 19층이며 사용승인일은 2010.03.29입니다. 도시가스 개별난방, 승강기, 소방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 단지. 가좌마을7단지꿈에그린은 545세대이며, 동일 면적대 실거래 12건이 확인됩니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(가좌구역), 과밀억제권역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가는 1,611,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 지형은 평지·부정형입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 702,500,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 450,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 확인. 최근 거래 추세 -38.0%가 반영된 가격 흐름인지 추가 거래까지 확인할 필요가 있습니다.
- 가등기 원문 확인. 갑구 5번 가등기는 기준권리 후순위이나 담보가등기 종류 확인 필요라는 주의사항이 있습니다.
- 임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
- 회차별 가격 비교. 현재 498,400,000원, 2회 유찰 시 348,880,000원, 3회 유찰 시 244,215,999원 시나리오를 최근 실거래 450,000,000원과 함께 비교하세요.
맺으며 — “과거 평균보다 최신 거래가 중요하다”
이 물건은 말소기준권리 뒤의 주요 권리가 매각으로 소멸하고 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다. 다만 갑구 5번 가등기 성격 확인과 임대관계 미상이라는 확인 포인트는 남습니다. 더 큰 변수는 가격입니다. 현재 최저가 498,400,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 450,000,000원의 110.8%입니다. 최근 거래 추세도 -38.0%입니다. 전체 평균 702,500,000원만 보면 싸 보일 수 있지만, 최근 시장을 기준으로는 현재 회차를 저가 매수 구간으로 평가하기 어렵습니다. 권리는 확인 가능, 가격은 현재 회차에서 보수적으로 볼 물건입니다.
