제주지방법원 2026타경10026. 제주시 애월읍 곽지리의 근린시설로, 감정평가상 실제 이용상태는 숙박시설입니다. 감정가 565,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 395,500,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사가온이고, 말소기준권리는 2024.02.15 설정된 냉천새마을금고 근저당권 588,000,000원입니다.
말소기준권리 이후의 제주특별자치도 압류, 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 문현용의 전입신고는 그보다 앞선 2022.11.03입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 확정해서도, 반대로 배당표상 인수액 0원만 보고 “인수 없음”으로 결론 내려서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경10026 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽지리 378-10 지상1층,지하1층 105호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 중산간서로 5411 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 숙박시설 이용 |
| 소유자 | 주식회사가온 |
| 감정가 / 최저가 | 565,000,000원 / 395,500,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 별빛새마을금고 / 517,360,585원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.15 냉천새마을금고 근저당권 · 채권최고액 588,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 사용승인일 | 2017.06.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 전입자가 핵심
2017년과 2018년에 설정됐던 나주신용협동조합·김은희·박경하의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.02.15 냉천새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤의 제주특별자치도 압류와 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 승계액은 산정 불가
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 문현용 | 105호 · 주거 | 2022.11.03 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계액 미상 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 조사된 실제 임차인은 1명입니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않았기 때문에 우선변제 가능성 역시 확정할 수 없습니다. 이 사건에서 실질취득비용은 단순히 395,500,000원으로 끝나는 것이 아니라, 395,500,000원 + 실제로 승계되는 미배당 보증금으로 봐야 합니다. 문제는 그 두 번째 금액이 현재 확인되지 않는다는 점입니다.
③ 예상배당표 (매각가 395,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,337,000원 |
| 2. 근저당 · 냉천새마을금고 | 588,000,000원 | 389,163,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당권 채권최고액 588,000,000원 중 예상배당액은 389,163,000원이며 미배당은 198,837,000원입니다. 다만 이 배당 시나리오의 매수인 인수액 0원은 문현용의 보증금이 확인되지 않은 상태에서 계산된 수치이므로, 실제 임차보증금의 배당·승계 여부를 확정하는 근거로 사용하면 안 됩니다.
④ 건물·이용상태 — 권리 외 확인사항도 적지 않다
- 실제 이용. 감정평가상 이용상태는 숙박시설입니다. 주변도 숙박시설·단독주택·농경지가 혼재합니다.
- 호수 표시. 공부상 건물 표시는 105호지만 현장 표시는 C3105로 되어 있습니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 이해관계인이 없어 내부 확인이 곤란했고, 유사물건·건축물현황도·탐문 및 외부관찰을 기준으로 감정됐습니다.
- 위반건축물 표시. 매각물건명세서 비고에는 집합건축물대장 표제부상 위반건축물 표기가 있다고 기재돼 있습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 지하1층~지상2층 건물이며 기본위생·급배수·스프링클러·보일러 난방설비가 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있으며, 남동측으로 약 15m 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역, 지목 대, 토지이용상황 상업용이며 공시지가는 262,000원/㎡입니다.
- 환경·규제. 건축계획심의대상구역, 지하수자원보전4등급, 경관보전지구5등급, 가축사육제한구역에 포함되고 생태계보전지구4-1등급·5등급에 저촉됩니다.
⑤ 회차별 가격은 내려가지만, 위험금액은 아직 안 보인다
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 395,500,000원 | 389,163,000원 | 198,837,000원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 276,850,000원 | 272,174,100원 | 315,825,900원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 193,795,000원 | 190,281,870원 | 397,718,130원 |
회차가 내려갈수록 최저가는 395,500,000원 → 276,850,000원 → 193,795,000원으로 하락합니다. 하지만 이 사건은 실거래 비교보다 먼저 선순위 전입자의 실제 보증금과 승계 여부를 확인해야 합니다. 그 금액을 모르면 각 회차의 진짜 실질취득비용도 계산할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 문현용 임대차 원문 확인. 보증금, 확정일자, 실제 점유, 배당요구 여부를 확인해 대항력·우선변제·승계액을 확정해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 낙찰가에 미배당 임차보증금이 승계되는 구조인지 확인한 뒤 총 취득부담을 계산해야 합니다.
- 105호와 C3105 동일성 확인. 공부상 표시와 현장 표시가 다르므로 실제 목적물과 점유 부분을 현장에서 대조해야 합니다.
- 위반건축물 내용 확인. 집합건축물대장 표제부의 위반건축물 표기 내용과 시정 여부를 확인해야 합니다.
- 내부 상태 재확인. 감정 당시 내부 확인이 곤란했던 물건이므로 실제 내부 상태와 숙박시설 운영 현황을 별도로 확인해야 합니다.
- 등기상 채권자 명칭 대조. 말소기준 근저당권자는 냉천새마을금고, 경매개시결정 채권자는 별빛새마을금고로 기재돼 있으므로 원문에서 권리관계를 대조하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 선순위 임차인 확인이 먼저다
이 물건은 감정가 565,000,000원에서 한 차례 유찰돼 395,500,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 30% 할인입니다. 그러나 문현용의 전입일이 말소기준권리보다 앞서면서도 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아, 매수인이 실제로 얼마를 부담하게 될지 확정할 수 없는 상태입니다.
여기에 숙박시설 이용, 공부상 105호와 현장 C3105의 표시 차이, 내부 미확인, 집합건축물대장 위반건축물 표기까지 겹칩니다. 따라서 이 사건의 순서는 명확합니다. 가격 검토보다 먼저 임차인 보증금과 현장·건축물 상태를 확정하는 것. 그 확인이 끝나기 전까지는 최저가 395,500,000원 자체를 투자 메리트로 평가하기 어렵습니다.
