제주지방법원 2026타경10026. 애월읍 곽지리 378-10의 집합건물 105호로, 사건상 용도는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 숙박시설입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사가온이며, 2018.08.31 주식회사씨앤케이홀딩스 명의로 소유권이전될 당시 거래가액은 851,820,000원입니다. 이후 2020.06.25 상호가 주식회사가온으로 변경됐습니다.
등기권리만 보면 기준점은 분명합니다. 2024.02.15 설정된 냉천새마을금고 근저당 588,000,000원이 말소기준이며, 그 뒤의 제주특별자치도 압류·국민건강보험공단 압류와 2026.01.09 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 밖의 점유관계입니다. 문현용의 전입일이 근저당보다 앞서기 때문에 보증금과 실제 점유관계를 확인하기 전에는 “인수 0원”이라고 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경10026 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽지리 378-10 지상1층,지하1층 105호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 중산간서로 5411 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 / 숙박시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층~지상2층 · 사용승인일 2017.06.26 |
| 소유자 | 주식회사가온 |
| 감정가 / 최저가 | 565,000,000원 / 565,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 517,360,585원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 현장표시 | 공부상 105호 · 현장표시 C3105 |
① 권리 흐름 — 등기상 기준은 명확, 점유는 별도 확인
2017년부터 설정됐던 나주신용협동조합 근저당 등은 2024.02.15까지 등기부상 말소됐고, 같은 날 냉천새마을금고 채권최고액 588,000,000원의 근저당이 새로 설정됐습니다. 이것이 현재 말소기준입니다. 이후 제주특별자치도 압류와 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 — 보증금 미상이라 인수액을 확정할 수 없다
| 점유자 | 점유부분 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 문현용 | 105호 | 주거 | 2022.11.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
문현용의 전입일 2022.11.03은 말소기준일 2024.02.15보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 이 자료만으로 대항력 있음이라고 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 신건 최저가만으로 ‘싸다’고 볼 근거가 없다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 565,000,000원인 신건입니다. 등기에는 2018.08.31 소유권이전 당시 거래가액 851,820,000원이 기재되어 있지만, 그 거래가액을 현재 시세와 동일하게 볼 수는 없습니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 신건 최저가가 낮아 보이는지보다 선순위 점유자의 보증금과 실제 인수액을 먼저 확정하는 것이 우선입니다.
특히 보증금 미상인 점유자가 존재하는 상황에서는 낙찰가가 내려가더라도 인수되는 보증금이 늘어 실질취득 총액이 낮아지지 않는 구조가 될 수 있습니다. 그러므로 향후 유찰되더라도 최저가 하락 자체를 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 565,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,050,000원 |
| 2. 근저당 · 냉천새마을금고 | 588,000,000원 | 556,950,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 배당 시나리오에서는 냉천새마을금고 근저당에 556,950,000원이 배당되고 31,050,000원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 문현용의 보증금과 배당요구 여부가 미상이므로 이 표의 0원 인수 계산만으로 실제 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 납읍초등학교 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 숙박시설·단독주택·농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 숙박시설로 이용 중입니다. 점유 조사에서는 문현용이 105호를 주거로 사용한다고 기재되어 있어 실제 사용관계를 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층~지상2층 건물이며 사용승인일은 2017.06.26입니다. 기본위생·급배수·스프링쿨러·보일러 난방설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,430.0㎡, 계획관리지역, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 자루형이며 중로한면에 접합니다. 공시지가는 262,000원/㎡입니다.
- 규제. 건축계획심의대상구역·지하수자원보전4등급·경관보전지구5등급·가축사육제한구역이 포함되고, 생태계보전지구4-1등급·5등급에 저촉됩니다.
- 현장표시. 공부상 건물 표시는 105호이나 현장표시는 C3105로 되어 있습니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란해 유사물건·건축물현황도·탐문·외부관찰을 토대로 감정평가됐습니다.
- 건축물 확인. 매각물건명세서 비고에는 집합건축물대장 표제부상 위반건축물 표기가 있다고 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 문현용 보증금 확인. 전입일 2022.11.03이 말소기준 2024.02.15보다 앞서므로 임대차계약·보증금·실제 점유·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재산정. 선순위 대항력이 인정되는 보증금이 확인되면 낙찰가와 인수 미배당분을 합쳐 실질취득 총액을 다시 계산해야 합니다.
- 105호와 C3105 동일성 확인. 공부상 표시와 현장표시가 다르므로 현장에서 정확한 대상 호실을 확인해야 합니다.
- 위반건축물 내용 확인. 집합건축물대장 표제부의 위반건축물 표기가 어떤 부분과 관련되는지 원본 대장을 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 곤란했던 만큼 실제 내부 구조·관리상태·사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 숙박시설과 주거 점유 관계 확인. 감정평가 이용상태는 숙박시설, 점유 조사는 주거로 기재되어 있으므로 실제 이용상태를 대조해야 합니다.
- 채권관계 원본 대조. 말소기준 근저당권자는 냉천새마을금고, 경매개시 채권자는 별빛새마을금고로 기재되어 있으므로 신청채권 관계와 권리변동을 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸”보다 선순위 점유 확인이 먼저다
이 사건은 말소기준 이후의 압류와 경매개시결정이 소멸한다는 점만 보면 어렵지 않아 보입니다. 하지만 핵심은 등기부가 아닙니다. 2022.11.03 전입한 문현용이 말소기준 2024.02.15보다 앞서고 보증금이 미상이라는 점이 가장 큰 변수입니다. 대항력과 인수 여부가 확정되지 않은 상태에서 신건 최저가 565,000,000원을 곧바로 실질취득가로 볼 수 없습니다.
여기에 공부상 105호와 현장표시 C3105의 차이, 숙박시설 이용과 주거 점유의 차이, 내부 확인 곤란, 집합건축물대장 표제부의 위반건축물 표기가 함께 존재합니다. 따라서 이 물건의 우선순위는 가격 흥정이 아니라 사실관계 확정입니다. 선순위 점유자의 보증금과 대항력, 위반건축물 내용, 실제 호실과 내부 상태를 확인하기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
