의정부지방법원 2025타경7201. 성사동 원당하이츠빌 103(나)동 3층 302호의 다세대주택입니다. 등기상 말소기준은 2016.05.30 삼성화재해상보험주식회사 근저당권 131,300,000원입니다. 그 뒤에 설정된 홍성관 근저당권 100,000,000원과 국세·지방세 압류, 아이비케이캐피탈·폭스바겐파이낸셜서비스코리아· 우리금융캐피탈 가압류, 현 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
다만 이 사건은 단순히 “후순위 권리가 소멸하니 안전하다”로 끝내기 어렵습니다. 국세·지방세 압류 4건이 있고, 당해세에 해당하면 배당에서 선순위로 차감될 수 있습니다. 또한 2020.05.13 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있어 법원경매와 공매 진행 상태를 서로 대조해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경7201 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 성사동 408-26 원당하이츠빌 103(나)동 3층302호 |
| 도로명 | 경기도 고양시 덕양구 충장로475번길 27 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 중 3층 302호 |
| 소유자 | 김태석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 312,000,000원 / 218,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 세금·공매는 재확인
현재 소유자는 김태석이며, 말소기준은 2016.05.30 설정된 삼성화재해상보험주식회사 근저당권입니다. 이후의 압류·가압류·홍성관 근저당권 및 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 218,400,000원으로 감정가 312,000,000원의 70%입니다. 하지만 동일 물건의 최근 실거래 자료가 제시되어 있지 않아 이 가격을 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건의 실질취득비용은 배당 시뮬레이션상 인수액 0원을 반영한 218,400,000원이지만, 그 금액이 시세 대비 매력적인지는 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 218,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,857,600원 |
| 2. 근저당 · 삼성화재해상보험주식회사 | 131,300,000원 | 131,300,000원 |
| 3. 근저당 · 홍성관 | 100,000,000원 | 83,242,400원 |
| 4. 가압류 · 주식회사아이비케이캐피탈 | 121,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 폭스바겐파이낸셜서비스코리아주식회사 | 80,582,456원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 59,627,183원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 492,509,639원 중 예상배당은 214,542,400원이며, 미배당은 277,967,239원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 홍성관 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 218,400,000원 | 214,542,400원 | 277,967,239원 | 83,242,400원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 152,880,000원 | 149,939,680원 | 342,569,959원 | 18,639,680원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 107,016,000원 | 104,717,776원 | 387,791,863원 | 0원 |
유찰이 늘어나도 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 반대로 채권자 입장에서는 회차가 내려갈수록 미배당이 커지고 신청채권자 홍성관의 배당도 현재 83,242,400원에서 2회 유찰 시 18,639,680원, 3회 유찰 시 0원으로 줄어듭니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철3호선 원당역 북서측에 위치하며, 주위는 다세대주택·근린생활시설·아파트 단지가 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철3호선 원당역이 소재해 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건물의 3층 302호입니다.
- 도로. 북측으로 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 가축사육 전부제한구역, 과밀억제권역, 외국인 등 대상의 토지거래계약 허가구역입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 가격 판단. 최근 실거래 자료가 없어 감정가·최저가만으로 환금성과 시장가격 수준을 확정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서·현황조사 재확인. 임차인 목록은 0명이지만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 점유·전입관계 확인이 필요합니다.
- 국세·지방세 압류 확인. 압류 4건 가운데 당해세가 존재하면 배당에서 선순위로 빠질 수 있으므로 교부청구·체납세액을 확인해야 합니다.
- 공매 진행 교차확인. 2020.05.13 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매와 법원경매의 현재 진행상태를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 218,400,000원이 감정가 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 원당하이츠빌 및 인근 다세대 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정치이므로 실제 배당요구종기와 채권신고 내용을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 입찰”은 같은 말이 아니다
등기 권리만 보면 말소기준 이후 권리들이 매각으로 소멸하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 이 점은 분명한 장점입니다. 그러나 현재 회차에서도 채권 미배당이 277,967,239원에 달하고, 국세·지방세 압류 4건과 공매공고가 함께 존재합니다. 임대관계 역시 감정평가상 미상입니다.
또 하나 중요한 점은 가격 메리트를 아직 증명할 자료가 없다는 것입니다. 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔어도 최근 실거래 자료가 없으므로 “싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 이 사건은 권리 인수는 낮지만, 세금·공매·점유와 실제 시세를 원본으로 다시 확인해야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
