173,600,000원
의정부지방법원 2025타경7393. 파주시 금촌동 대방노블랜드아파트 204동 12층 1203호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이고, 철근콘크리트조 지상 17층 건물의 12층 물건입니다. 현재 소유자는 이강학으로, 2012년 전정화와 각 2분의 1 지분을 169,000,000원에 매수한 뒤 2013년 전정화 지분 전부를 증여받은 흐름입니다.
권리분석의 출발점은 2017년 설정된 우리은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 국민은행·신한은행 근저당과 김윤복의 전세권은 이미 말소됐습니다. 현재 남은 말소기준 이후 권리는 2024년의 압류와 2025년의 임의경매개시결정으로, 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인에게 넘겨지는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경7393 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 1015 대방노블랜드아파트 204동 12층1203호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 마음밭길 114 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 지상17층 중 12층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 이강학 |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 173,600,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 86,013,845원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준권리는 을구 7번 우리은행 근저당권입니다. 2017.03.24. 설정됐고 채권최고액은 107,690,000원입니다. 2024.08.09.의 국 압류와 2025.12.16.의 임의경매개시결정은 이보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2023.09.22. 의정부지방검찰청고양지청 명의의 추징보전 가압류는 2026.05.26. 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세 할인’으로 단정 금지
현재 최저매각가는 173,600,000원으로 감정가 248,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰로 74,400,000원이 낮아졌습니다. 하지만 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 이 30% 하락을 곧바로 “시세보다 싸다”로 해석할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율과 시장가격 대비 할인율은 구분해서 봐야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 173,600,000원 | 0원 | 62,679,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 121,519,999원 | 0원 | 11,328,719원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 85,063,999원 | 24,557,153원 | 0원 | 0원 |
특히 시나리오상 2회 유찰 가격 121,519,999원까지는 우리은행 근저당 채권최고액 107,690,000원이 전액 배당되는 구조입니다. 3회 유찰 가격 85,063,999원에서는 근저당 배당액이 83,132,847원으로 줄어 24,557,153원의 미배당이 생기지만, 데이터상 이 부족액이 매수인에게 승계되지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 173,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,230,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 107,690,000원 | 107,690,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 62,679,600원 |
현재 최저가 173,600,000원 가정 시 우리은행 근저당 채권최고액은 전액 배당되고 소유자 잔여는 62,679,600원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 금촌동 금신초등학교 북측 인근. 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 지상17층 건물의 12층으로, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측 및 남측 진출입로를 통해 외부 공도와 연계됩니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 소로2류와 중로2류에 접합니다.
- 토지거래허가 표시. 감정평가 기재상 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등의 단독주택·다가구주택·아파트·연립주택·다세대주택에 대한 토지거래계약 허가구역으로 표시돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 을구 7번, 2017.03.24. 우리은행 근저당권 107,690,000원이 기준입니다.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 구체적인 임대내역은 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 시세 확인. 최저가 173,600,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 싸다고 판단하지 말고 최근 동일 단지 거래와 비교해야 합니다.
- 회차별 자금계획. 현재 173,600,000원, 2회 유찰 121,519,999원, 3회 유찰 85,063,999원 시나리오를 기준으로 자금 한도를 분리해 보세요.
- 배당 외 비용. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 입찰 전 원본 자료를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 확인 후
이 물건의 강점은 권리구조입니다. 2017년 우리은행 근저당이 말소기준이고 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 1회 유찰을 거쳐 감정가 248,000,000원에서 173,600,000원까지 내려왔지만, 여기서 바로 “싸다”는 결론을 내릴 수는 없습니다. 실제 거래 시세와 비교할 자료가 없기 때문입니다. 권리는 합격, 가격은 검증. 이 사건은 2026.09.22. 입찰 전 점유관계와 최근 시세를 최종 확인하는 것이 핵심입니다.
