의정부지방법원 2025타경64290. 파주시 문산읍 당동리 뚱발트랜스포머420오피스텔 1층 129호입니다. 등기부상 집합건물이고, 감정 이용상태는 공부상 근린생활시설입니다. 주거용 아파트처럼 단순 비교하면 안 됩니다. 현재 최저매각가는 135,828,000원으로 감정가 396,000,000원의 34.3%까지 내려왔습니다.
권리상 말소기준은 2020.04.23 설정된 근저당권입니다. 채권최고액은 4,200,000,000원이고, 채무자는 문산케이에이치주식회사, 근저당권자는 회원신용협동조합과 경남한의사신용협동조합입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64290 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문산읍 당동리 899-6 뚱발트랜스포머420오피스텔 1층 129호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 문산읍 방촌로 1697-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공부상 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사코람코자산신탁 |
| 감정가 / 최저가 | 396,000,000원 / 135,828,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 1,954,254,667원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매수인이 보증금이나 임대차 권리를 떠안는 구조는 확인되지 않습니다. 다만 이 부동산은 소유권보존 단계부터 신탁 구조가 있고, 등기상 신탁주의사항에는 임대차 등 법률행위를 할 때 신탁원부를 통해 신탁 목적, 수익자, 신탁재산의 관리 및 처분 조항 등을 확인할 필요가 있다고 기재되어 있습니다. 입찰 전 신탁원부 대조가 필요합니다.
② 가격 구조 — 감정가의 34.3%까지 하락
현재 회차는 3회 유찰 후 최저가 135,828,000원입니다. 감정가 대비 비율은 34.3%입니다. 숫자만 보면 할인 폭은 큽니다. 하지만 공부상 근린생활시설이고, 주위환경도 아파트단지·산업단지·근린생활시설이 섞인 지역입니다. 따라서 단순히 최저가율만 보고 주거용 물건처럼 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 135,828,000원 | 34.3% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 95,079,600원 | 24.0% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 66,555,719원 | 16.8% | 0원 |
이 사건은 임차인 인수형이 아니므로 실질취득가는 최저가 + 인수 0원입니다. 현재 회차 기준 실질취득은 135,828,000원입니다. 다만 실거래 비교 자료가 제시되지 않았으므로, “시세보다 싸다”는 결론은 내릴 수 없습니다. 확인 가능한 결론은 감정가 대비 34.3%까지 하락했다는 점입니다.
③ 예상배당표 (매각가 135,828,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,701,592원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 | 4,200,000,000원 | 133,126,408원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 매각 가정 시 근저당권 배당 후 미배당은 4,066,873,592원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 파주시 문산읍 당동리 소재 자유초등학교 서측 인근입니다.
- 주위환경. 아파트단지, 산업단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설입니다. 주거용 아파트가 아니라 용도와 임대수요 확인이 중요합니다.
- 건물구조. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 7층 건물입니다. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측·남서측·북동측으로 각각 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역, 준공업지역, 중로1류 접합, 중로3류 접합, 가축사육제한구역, 지방산업단지, 토지거래계약에관한허가구역입니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 표시되지 않았고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 감정 이용상태가 공부상 근린생활시설입니다. 주거용 전제의 수익률·환금성 계산은 배제해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 소유자가 주식회사코람코자산신탁이며 신탁주의사항이 부기되어 있습니다. 입찰 전 신탁원부 원본 대조가 필요합니다.
- 임대관계 확인. 임차인 인수는 없지만 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 집합건물 1층 호실은 관리비·공용부분 미납 여부가 낙찰 후 비용이 될 수 있습니다.
- 환금성 점검. 3회 유찰 자체가 가격 매력만 뜻하지는 않습니다. 준공업지역·근린생활시설 수요와 재매각 가능성을 따로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸졌다”보다 “팔릴 수 있나”가 먼저
이 물건은 임차인 없음, 매수인 인수 0원으로 권리 부담은 낮습니다. 최저가도 135,828,000원으로 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 그러나 핵심은 가격 할인율이 아니라 공부상 근린생활시설이라는 용도, 신탁원부 확인 필요성, 임대관계 미상, 3회 유찰 이후에도 남는 대규모 미배당입니다. 권리는 통과, 가격은 할인, 남는 문제는 환금성입니다.