의정부지방법원 2025타경7645. 파주시 와동동 ‘운정역센트럴하이뷰’ 18층 1809호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있고, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가는 139,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 97,300,000원입니다.
등기상 말소기준은 2021.10.18. 설정된 오정농업협동조합 근저당권 100,800,000원입니다. 이후 2025.06.24. 국의 압류와 2025.12.29. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기만 보면 단순한 편이지만, 현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 김재광은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도, 반대로 인수 위험이 없다고 단정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경7645 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 와동동 1433 운정역센트럴하이뷰 18층 1809호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상23층 내 제18층 제1809호 |
| 소유자 | 이태종 · 2021.10.18. 소유권이전 · 거래가액 142,100,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 97,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 오정농업협동조합 / 85,281,682원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차 확인이 핵심
과거 신탁등기는 이미 말소됐고, 2021.10.18. 이태종 앞으로 소유권이전된 뒤 같은 날 오정농업협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2025.06.24. 압류와 2025.12.29. 경매개시결정은 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 확인 — 대항력·우선변제 모두 미상
| 성명 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 확인사항 |
|---|---|---|---|---|
| 김재광 | 대항력 미상 | 우선변제 미상 | 승계 아님 | 전입신고일 미상 · 보증금 미상 |
김재광은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유관계 확인이 필요한 사람입니다. 전입신고일과 확정일자, 보증금이 확인되지 않으므로 우선변제권 역시 판단할 수 없습니다. 특히 보증금이 존재하고 대항력이 말소기준보다 앞서는 것으로 확인될 경우 현재의 실질취득액과 인수액 계산은 달라질 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가 139,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 97,300,000원으로, 감정가의 70%입니다. 하지만 동일 물건 또는 인근 비교대상의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않아, 이 70%만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 97,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,151,400원 |
| 1. 근저당 · 오정농업협동조합 | 100,800,000원 | 95,148,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 100,800,000원 중 95,148,600원이 배당되는 계산으로, 5,651,400원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되면 달라질 수 있고, 김재광의 임차보증금 및 대항력 여부가 확인되면 매수인 인수액 역시 다시 검토해야 합니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 의정부지방법원 고양지원 파주시법원 동측 인근으로, 오피스텔·업무시설·근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 경의중앙선 운정역이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중입니다.
- 도로. 서측 광대로, 북측 중로, 동측 소로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 공시지가 5,243,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김재광의 전입일 확인. 2021.10.18. 말소기준권리보다 앞선 전입·점유 여부가 핵심입니다.
- 보증금 확인. 보증금이 확인돼야 배당 후 미회수액과 매수인 인수 가능액을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권과 배당 순위를 판단하려면 반드시 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어 현재 최저가의 가격 경쟁력을 단정할 수 없습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설로 분류돼 있으나 감정평가상 오피스텔로 이용 중이므로 실제 사용·등기·건축물 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 배당표 재검토. 당해세와 임차인 관련 우선변제 항목이 확인되면 현재 배당 추정치는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “70% 할인보다 먼저 확인할 것은 임차권”
이 물건은 한 차례 유찰돼 최저가가 97,300,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 오정농업협동조합 근저당을 기준으로 이후 압류와 경매개시결정이 소멸하는 구조라 단순해 보입니다. 그러나 김재광의 전입신고일과 보증금이 모두 미상이라는 한 가지 변수가 결론을 바꿀 수 있습니다. 대항력이 없거나 인수할 보증금이 없는 것으로 확인되면 현재 배당계산상 인수 0원 구조가 유지되지만, 반대로 대항력 있는 임차보증금이 확인되면 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
또한 최근 실거래 자료가 없어 감정가의 70%라는 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 평가할 수도 없습니다. 이 사건은 등기는 비교적 단순하지만 임차권과 시세 확인이 끝나기 전에는 확정적인 가격 판단을 보류해야 하는 물건입니다.
