의정부지방법원 2025타경62527. 경기도 고양시 일산동구 설문동 폴라리스 105동 401호입니다. 전용면적은 58.49㎡, 철근콘크리트구조 4층 건물의 최상층 세대로, 현재 소유자는 김경철입니다. 2021년 6월 16일 거래가액 131,250,000원으로 소유권이 이전됐으며, 현재는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매가 진행 중입니다.

최저매각가는 감정가의 49%인 78,400,000원입니다. 그런데 단순히 최저가만 보면 중요한 권리관계를 놓치게 됩니다. 먼저 2021년 12월 10일 가처분이 존재하고, 그다음인 2022년 3월 31일에 말소기준인 와이즈에셋대부주식회사 근저당권이 설정됐습니다. 따라서 가처분은 후순위 권리처럼 경매로 소멸한다고 볼 수 없습니다. 실제 매각물건명세서에도 매수인 인수 권리로 명시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되지 않는 가처분이 핵심

2026년 5월 14일 경기신용보증재단이 제출한 사실조회 회신에는 관련 본안소송인 수원회생법원 2023가단1452 사해행위취소 사건에서 소각하 판결이 내려졌다는 내용이 기재돼 있습니다. 이는 가처분 위험을 평가할 때 유리한 사정이지만, 판결 확정 여부, 가처분 집행취소 및 등기 말소 가능성을 확인하기 전까지 인수 위험이 해소됐다고 단정해서는 안 됩니다.

이후 설정된 와이즈에셋대부주식회사 근저당권은 채권최고액이 3,000,000,000원이고 공동담보목록 제2022-327호가 기재되어 있습니다. 이는 채권최고액이므로 전액을 이 세대만의 확정채무로 해석해서는 안 됩니다. 그 이후 국세 압류, 주택도시보증공사 가압류, 경매개시결정, 서울특별시·고양시 압류 및 후순위 임차권등기는 각각의 법적 우선순위와 임차인의 기존 대항력을 구분해 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금보다 중요한 확약의 효력

등기부와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인은 박종철 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매신청채권자 및 가압류권자로 기재되어 있으며, 이를 별도의 실거주 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

박종철의 전입신고일은 2021.04.30로, 말소기준권리인 2022.03.31 근저당권보다 앞섭니다. 확정일자는 2021.04.15이며 배당요구도 이루어져 있어 대항력과 우선변제권을 가진 임차인으로 분류됩니다. 임차권등기 자체는 근저당권보다 뒤에 이루어졌지만, 그것만으로 종전 대항력을 부정할 수는 없습니다.

③ 시세 비교 — 49% 할인율을 그대로 믿어도 될까?

폴라리스 105동의 전용 58.49㎡ 실거래는 3건 확인됩니다. 평균은 146,750,000원, 최저 거래가는 131,250,000원, 최고 거래가는 170,000,000원입니다.

최저매각가 78,400,000원은 이 거래 평균의 53.4%입니다. 하지만 이는 보증금 잔액 포기 확약의 효력이 확보되어 실질 인수액이 0원인 경우에만 취득가격 비교로 활용할 수 있는 수치입니다.

확약이 적용되지 않아 잔여 보증금 54,661,200원을 인수한다면 예상 실질취득액은 133,061,200원입니다. 이는 과거 거래 평균보다는 낮지만, 2021년 6월의 4층 거래가 131,250,000원보다 높은 금액입니다. 따라서 최저가가 낮다는 이유만으로 큰 할인폭을 확보했다고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.3%를 적용한 추정치입니다. 이 배당표에서는 임차인 우선배당 후 일반 채권자에게 배당되는 금액이 없습니다. 근저당권 채권최고액에는 공동담보가 포함되어 있으며, 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 또한 신청채권 및 가압류채권은 중복 가능성을 별도 확인해야 합니다. 보증금 미배당액과 매수인 최종 인수액은 확약 적용 여부에 따라 구분됩니다.

⑤ 유찰 회차별 — 낙찰가는 내려가도 인수 부담은 늘어난다

대항력 있는 임차인의 보증금이 최저가보다 큰 상태에서 잔여 보증금이 인수된다면, 유찰로 매각가격이 낮아질수록 미배당 보증금이 증가합니다. 따라서 확약 미적용 시나리오와 확약 적용 시나리오를 반드시 구분해야 합니다.

확약 미적용 실질취득액은 각 회차의 최저가와 예상 인수액을 합산한 수치입니다. 집행비용 추정에 따른 차이는 있으나 총액이 임차보증금 수준에 수렴합니다. 확약 적용 금액은 해당 보증금 잔액에 대한 포기와 말소가 유효하다는 조건의 수치이며, 가처분 관련 위험 및 취득 부대비용은 별개입니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 및 토지정보 기준)

• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물의 4층 401호이며, 2014.06.05 사용승인됐습니다. 외벽은 석재 및 벽돌붙임, 내벽은 벽지 및 일부 타일마감, 창호는 샷시 구조입니다.
• 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 기본 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하며, 토지는 인접지와 대체로 평탄한 형태입니다.
• 토지 및 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역, 과밀억제권역·군사시설 제한보호구역 등 관련 규제가 기재되어 있습니다. 공시지가는 486,500원/㎡입니다.
• 환금성. 8세대 규모의 소규모 다세대주택으로, 확인되는 실거래도 3건에 그쳐 매도 가능 가격의 불확실성이 큽니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 가처분. 경기신용보증재단 가처분의 제척기간 경과, 본안 소각하 판결의 확정 여부 및 가처분 등기 말소 가능성을 확인해야 합니다. 매각물건명세서상 인수권리라는 점을 우선합니다.
• 보증금 포기 확약. 주택도시보증공사의 2025.11.19 인수조건 변경 확약서 원본과 적용 대상, 박종철 임차권에 대한 권리승계 관계, 잔여 보증금반환청구권 포기 효력을 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소. 확약서에 임차권등기 말소 동의가 있으나, 실제 말소 절차와 원임차인의 권리관계를 별도로 점검해야 합니다.
• 국세·지방세. 국세 및 지방세 압류 3건이 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 배당금액이 변동될 수 있으므로 관련 세금과 배당순위를 확인해야 합니다.
• 현재 시세. 과거 2021~2022년의 실거래 평균만으로 2026년 낙찰가의 적정성을 판단하지 말고, 현 시점의 인근 유사 다세대주택 거래 및 매물 가격을 대조해야 합니다.
• 현황·명도. 임차권등기와 실제 현재 점유 상태는 다를 수 있습니다. 현황조사 및 현장 확인을 통해 점유자와 인도 절차를 확인해야 합니다.
• 관리비·수리비. 공용부분 관리비 체납과 건물 및 세대 내부 상태, 최상층 방수 상태 등을 확인해야 합니다.
• 감정서 원본. 위치 설명의 지명 불일치가 있으므로 감정대상 물건과 실제 건물의 일치 여부를 반드시 확인해야 합니다.

맺으며 — “49%의 가격보다 인수권리의 확정이 먼저”

이 물건의 표면적인 매력은 뚜렷합니다. 감정가 160,000,000원에서 최저가 78,400,000원까지 내려왔고, 과거 동일 면적 실거래 평균 146,750,000원과 비교해도 낮은 가격입니다. 주택도시보증공사의 잔여 보증금 포기 확약이 유효하게 적용된다면 임차보증금 미배당액을 떠안지 않는다는 점도 긍정적입니다.

그러나 이 물건의 핵심은 낙찰가가 아닙니다. 2021년 선순위 가처분이 매수인 인수 대상으로 명시되어 있고, 확약의 효력을 원임차권과 대조해야 하며, 참고할 실거래도 오래됐습니다. 4회 유찰과 소규모 다세대주택의 환금성 불확실성까지 감안하면, 큰 할인율에도 높은 평가를 부여하기 어렵습니다.

결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 가처분의 법적 효력 및 말소 가능성을 확인하고, 주택도시보증공사의 포기 확약이 임차보증금 잔액 전체에 적용되는지 확인한 뒤, 현재 거래 가능한 시세를 기준으로 실질취득액을 재평가하는 것이 타당합니다. 가격은 낮아졌지만 권리 위험은 아직 확인이 필요합니다.