의정부지방법원 2025타경62527. 고양시 일산동구 설문동 폴라리스 105동 4층 401호, 전용 58.49㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 160,000,000원이고 3회 유찰된 현재 최저가는 112,000,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 70%, 제공된 실거래 평균 146,750,000원의 76.3%까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건은 단순히 “싸게 내려왔다”로 끝낼 수 없습니다. 임차보증금과 선순위 가처분이라는 두 개의 권리축을 분리해 봐야 합니다.
임차인 박종철은 2021.04.30. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.04.15.입니다. 말소기준권리인 와이즈에셋대부주식회사 근저당의 2022.03.31.보다 빠르므로 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 최저가 112,000,000원으로 배당하면 집행비용 2,368,000원을 뺀 109,632,000원이 보증금에 배당되어 원래는 21,618,000원이 남습니다. 다만 이 사건에는 그 잔액을 매수인에게 청구하지 않겠다는 확약이 제출돼 있어 박종철 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62527 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 설문동 351-15 폴라리스 105동 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 58.49㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 4층건 내 4층 |
| 사용승인일 | 2014.06.05 |
| 소유자 | 김경철 (2021.06.16. 소유권이전 · 거래가액 131,250,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 112,000,000원 (3회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 143,302,271원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 임차인보다 가처분을 먼저 본다
말소기준은 2022.03.31. 와이즈에셋대부주식회사 근저당권입니다. 그 뒤의 국세 압류, 주택도시보증공사 가압류·경매개시결정, 서울특별시·고양시 압류, 2023.07.11. 등기된 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 2021.12.10. 경기신용보증재단 가처분은 말소기준보다 앞서 매각물건명세서상 매수인 인수 권리로 명시돼 있습니다.
② 임차인 — 대항력은 있지만 확약으로 실질 인수 0원
실제 임차인은 박종철 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이며, 임차인 보증금에 별도 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박종철 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.04.30 / 2021.04.15 | 131,250,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
박종철의 전입일 2021.04.30.은 말소기준 2022.03.31.보다 빠르고, 확정일자 2021.04.15.과 배당요구도 확인됩니다. 따라서 원칙적으로 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 승계될 수 있습니다. 현재 최저가 112,000,000원 기준 제공된 예상배당에서는 109,632,000원을 배당받아 21,618,000원이 미배당됩니다.
③ 시세 비교 — 1.12억은 숫자상 낮지만 표본이 얇다
폴라리스 105동은 총 8세대이고, 전용 58.49㎡에 맞는 실거래는 3건입니다. 제공된 거래 평균은 146,750,000원, 최저 131,250,000원, 최고 170,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 112,000,000원은 이 평균의 76.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 58.49㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 2022.03 | 58.49㎡ | 2 | 139,000,000원 |
| 2021.06 | 58.49㎡ | 4 | 131,250,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 146,750,000원 |
수치만 놓고 보면 현재 실질취득 112,000,000원은 실거래 평균보다 34,750,000원 낮고, 최저 실거래 131,250,000원보다도 낮습니다. 다만 거래 표본이 3건뿐이고 가장 최신 거래가 2022.04이므로, 이 평균을 2026년 입찰 시점의 현재 시세로 그대로 단정하기는 어렵습니다. 특히 총 8세대의 소규모 다세대라는 점과 단지 경매물건 평균 유찰 횟수가 3.0회라는 점은 환금성 판단에서 할인요인입니다.
④ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,368,000원 |
| 1. 임차인 박종철 보증금 | 131,250,000원 | 109,632,000원 |
| 2. 근저당 · 와이즈에셋대부주식회사 | 3,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 339,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 143,302,271원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 박종철 보증금의 미배당액은 21,618,000원입니다. 다만 2025.11.19. 확약서에 따라 박종철이 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하므로 이 임차인의 실질 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정 이용상태·토지자료 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물의 4층 401호입니다. 사용승인일은 2014.06.05입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지는 인접지와 등고평탄한 세장형이고 공동주택 건부지로 이용 중이며, 북측으로 폭 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역, 과밀억제권역, 제한보호구역(전방지역 25km), 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 내용이 확인됩니다.
- 환금성. 폴라리스 105동은 총 8세대이며 동일 면적 실거래 표본도 3건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.0회로, 대단지 공동주택보다 거래 유동성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가처분 원본 확인. 갑구 4번 경기신용보증재단 가처분의 실효·말소 상태를 등기부와 매각물건명세서 최신본으로 확인하세요.
- 확약서 원문 확인. 2025.11.19. 제출된 인수조건 변경 확약서의 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 현재 매각조건에 그대로 반영되는지 확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 박종철 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 있으므로 낙찰 후 실제 말소에 필요한 서류·절차를 확인하세요.
- 세금 압류. 국세·서울특별시·고양시 압류가 확인되므로 당해세 여부와 금액을 확인하세요. 당해세라면 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 현재 시세 재확인. 실거래 표본은 3건이고 최신 거래가 2022.04이므로, 112,000,000원이 실제 2026년 시장에서도 충분한 할인인지 별도로 점검해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대이고 경매 평균 유찰 횟수가 3.0회입니다. 낙찰가보다 향후 매도 가능 가격과 매도 기간을 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
맺으며 — “임차인 인수 0원”과 “권리 깨끗”은 같은 말이 아니다
현재 최저가 112,000,000원만 놓고 보면 감정가 160,000,000원의 70%이고, 제공 실거래 평균 146,750,000원의 76.3%여서 가격 숫자는 내려와 있습니다. 더구나 대항력 임차인 박종철의 룰상 미배당 21,618,000원도 확약으로 실질 인수 0원이 되므로, 보증금 때문에 실질취득액이 다시 올라가는 인수형 함정은 해소됐습니다.
하지만 이 사건의 결론을 가격과 임차인만으로 내리면 안 됩니다. 2021.12.10. 선순위 가처분이 매수인 인수 권리로 명시돼 있고, 동시에 소각하 판결·제척기간 도과로 실효대상이라는 자료가 있습니다. 따라서 핵심은 “실효대상이라고 적혀 있다”에서 끝나는 것이 아니라 입찰 시점 실제 등기상태와 말소 가능성을 확인하는 것입니다. 가격은 낮아졌고 임차보증금 인수는 해소됐지만, 선순위 가처분 확인과 소규모 다세대의 환금성까지 감안하면 가격만 보고 공격적으로 들어갈 사건은 아닙니다.
