인천지방법원 2023타경14997. 송도동 비알씨연구소 제3동 제1층 제116호가 경매 대상입니다. 이 물건에서 먼저 구분해야 할 점은 사건 용도 표기와 실제 건축물 용도입니다. 사건에는 '대지'로 표시되어 있지만, 등기사항전부증명서는 집합건물에 관한 것이고, 감정평가상 공부 용도는 근린생활시설(일반음식점)입니다. 따라서 일반 주거용 토지나 아파트가 아니라 상업용 집합건물의 개별 호실이라는 점을 중심으로 분석해야 합니다.

소유자는 장영이이며, 2019년 소유권이전 당시 거래가액은 329,818,230원입니다. 같은 날 주식회사신한은행 명의로 채권최고액 336,000,000원의 근저당이 설정되었습니다. 이후 국세 관련 압류, 임의경매개시결정, 회생절차 관련 등기가 이어졌습니다. 회생 관련 보전처분과 회생절차개시 등기는 이후 말소되었으며, 신한은행 근저당 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도 확인

권리분석의 출발점은 2019.10.08 설정된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 336,000,000원으로, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 설정된 2023년 국세 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

2018년 국제자산신탁주식회사 명의로 이루어진 신탁등기는 2019년 말소되었고, 2022년 국세 압류 역시 2022.08.04 해제되었습니다. 2024년 보전처분과 회생절차개시 등기는 2025.03.05 말소되었으며, 회생절차는 폐지된 것으로 기재되어 있습니다.

② 가격 분석 — 감정가 24%가 곧 시세 24%는 아니다

이 물건의 가장 눈에 띄는 수치는 감정가와 현재 최저매각가의 차이입니다. 감정가 352,000,000원에서 4회 유찰을 거치며 84,515,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 최저가 비율은 24.01%입니다.

그러나 감정가는 실제 거래 가능한 시장가격을 보장하지 않습니다. 특히 근린생활시설은 동일 건물 안에서도 호실별 접근성, 가시성, 영업 수요, 공실 및 임대수익에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 동일 호실 또는 유사 상가의 최근 실거래와 임대수익을 확인하지 않고 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다.

5회·6회 유찰 가격은 후속 회차 가정에 따른 시나리오입니다. 실제 후속 매각기일과 최저가가 확정되었다는 의미는 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 84,515,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,921,270원을 제외한 82,593,730원이 근저당권 채권 배당에 반영됩니다. 채권최고액 기준 253,406,270원의 미배당이 발생하고, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

배당은 채권최고액과 추정 집행비용을 이용한 시뮬레이션입니다. 실제 채권잔액, 국세의 법정기일과 배당순위, 당해세, 최우선변제 및 집행비용 확정 등에 따라 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액 전부가 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 연수구 송도동 소재 인천송도소방서 북서측 인근입니다. 주변은 근린생활시설 및 업무시설이 소재하는 지역이며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상 9층 건물 내 제1층 제116호입니다. 외벽은 복합판넬 및 강화유리 마감 등이며, 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지설비 등이 있습니다.
• 토지·도로. 인접 필지 대비 대체로 평탄한 토지이며 상업기타 건부지로 이용되고 있습니다. 단지 북서측 및 남서측은 광대로, 남동측은 중로와 접합니다.
• 용도지역. 준주거지역 및 제1종지구단위계획구역이며 경제자유구역과 성장관리권역에 포함됩니다. 토지정보에는 토지거래계약에 관한 허가구역도 표시되어 있어 실제 거래 시 적용 여부를 확인할 필요가 있습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 3,309,000원/㎡로 표시되어 있습니다. 이는 개별 호실의 실제 거래시세를 의미하지 않습니다.
• 이용상태. 공부상 용도는 근린생활시설(일반음식점)이며 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 실제 영업 여부와 내부 상태, 임대관계는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 근린생활시설의 거래 수요는 상권·임대수익·접근성과 개별 호실의 조건에 영향을 받습니다. 이미 4회 유찰된 만큼 재매각 시 수요와 공실 위험을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 물건 용도 원본 대조. 사건 표기는 대지이나 등기와 감정평가상으로는 근린생활시설(일반음식점)인 집합건물 호실입니다. 매각 대상의 건물 전유부분과 대지권 범위를 원본 서류로 확인하세요.
• 임대차·점유 확인. 임대관계가 미상으로 기록된 만큼 현장 점유자, 영업 여부, 임대차계약, 사업자등록 및 대항력·우선변제 가능성을 확인해야 합니다. 조사 내역이 없다는 이유만으로 임차인이 없다고 단정하지 마세요.
• 상권·시세 검증. 감정가 대비 24.01%라는 수치가 실거래 시세 대비 할인율을 의미하지는 않습니다. 유사 호실의 최근 매매사례와 실제 임대수익으로 적정 입찰가를 판단하세요.
• 4회 유찰 원인. 가격 수준뿐 아니라 영업 수요, 공실, 건물 내부 상태, 임대관계 등 반복 유찰의 원인을 직접 확인하세요.
• 세금·배당순위. 2023년 연수세무서 관련 압류가 있으므로 국세의 법정기일, 배당순위 및 매수인에게 별도 부담이 발생하는지 원본 서류와 관계기관을 통해 확인하세요.
• 회생 관련 기록. 보전처분과 회생절차개시 등기는 말소되었지만, 회생절차폐지 및 관련 기록이 매각·인도에 미치는 영향을 점검하세요.
• 관리비·인도비용. 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 항목, 인도 절차, 영업시설 정리와 수선에 필요한 비용을 확인하세요.
• 후속 회차 가정. 추가 유찰 시 시나리오 가격은 59,160,499원 및 41,412,349원입니다. 추가 유찰만을 기대하기보다 현재 매각조건과 실질가치를 먼저 비교하세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각조건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 24% ≠ 시세의 24%”

이 물건은 숫자만 놓고 보면 매우 큰 폭으로 하락한 경매물건입니다. 감정가 352,000,000원, 현재 최저가 84,515,000원, 4회 유찰이라는 조건이 그렇습니다. 근저당을 기준으로 한 등기상 소멸관계도 비교적 명확하며, 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 권리의 말소관계가 명확한 것과 안전하고 수익성 있는 매수는 다릅니다. 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 일반음식점 용도의 근린생활시설이고, 실제 임대차관계가 미상이며 최근 실거래 시세도 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 큰 할인폭에도 불구하고 저렴한 매물이라고 단정할 수 없습니다.

결론은 “등기상 인수 위험은 제한적으로 평가되지만, 점유·가격·환금성은 확인 전까지 보류”입니다. 실거래와 임대수익, 점유관계를 확인한 뒤에야 현재 84,515,000원이 실제로 매력적인 가격인지 판단할 수 있습니다. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 검증된 실질가치입니다.