인천지방법원 2023타경14997. 송도동 비알씨연구소 제3동 1층 116호입니다. 공부상 이용상태는 근린생활시설(일반음식점)이고, 철근콘크리트구조 평지붕 지상 9층 건물의 1층에 위치합니다. 소유자 장영이는 2019년 8월 30일 매매를 원인으로 거래가액 329,818,230원에 취득했고, 같은 해 10월 8일 신한은행 앞으로 채권최고액 336,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2023년 연수세무서장의 압류와 유에이치케이제오차유동화전문 유한회사의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 임차인도 확인되지 않아 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 3회 유찰된 근린생활시설인 만큼, 등기상 권리가 단순하다는 사실과 가격·환금성의 안전성은 별개로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경14997 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도미래로 9, 3동 1층 116호 (송도동, 비알씨연구소) |
| 공부상 용도 | 근린생활시설(일반음식점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 지상 9층 건물 내 제1층 제116호 |
| 소유자 | 장영이 · 2019.08.30 매매 · 거래가액 329,818,230원 |
| 감정가 / 최저가 | 352,000,000원 / 120,736,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 298,278,638원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2018년 비알씨주식회사 명의 소유권보존 후 국제자산신탁주식회사로의 신탁등기가 있었지만, 2019년 신탁재산 귀속으로 정리됐습니다. 이후 장영이에게 소유권이 이전되고 같은 날 신한은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 2019.10.08 근저당권이 말소기준입니다.
2022년 연수세무서장 압류는 같은 해 해제됐고, 2023년 다시 설정된 압류와 임의경매개시결정은 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 2024년 보전처분과 회생절차개시도 기록됐으나 2025년 회생절차폐지 후 관련 등기가 말소됐습니다. 따라서 현재 제공된 배당가정상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
② 가격 — 감정가 34.3%지만 ‘시세 할인’으로 단정 금지
감정가는 352,000,000원, 현재 최저매각가는 120,736,000원으로 감정가의 약 34.3%까지 내려왔습니다. 3회 유찰이라는 숫자만 보면 낙폭은 크지만, 이 물건에는 최근 12개월 평균·최신 거래 등 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 확실하다’고 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,736,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,490,304원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 336,000,000원 | 118,245,696원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 근저당권 채권최고액 336,000,000원 중 118,245,696원이 배당되고 217,754,304원이 미배당으로 남습니다. 다만 이 미배당액은 근저당권자의 채권관계 문제이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정평가 요항 기준)
- 위치. 인천광역시 연수구 송도동 소재 인천송도소방서 북서측 인근이며, 주변에는 근린생활시설과 업무시설 등이 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 근린생활시설(일반음식점)입니다.
- 건물구조. 철근콘크리트구조 평지붕 지상 9층 건물 내 1층 116호이며, 외벽은 복합판넬 및 강화유리 마감, 창호는 알루미늄섀시 창호 등입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전 및 화재탐지설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 인접 필지 대비 등고 평탄한 가로장방형 토지로 상업기타 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 17,370.4㎡입니다.
- 도로. 단지 북서측 및 남서측으로 광대로변, 남동측으로 중로변에 각각 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 해당하며 공시지가는 3,309,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 해당사항이 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 상가 시세 직접 확인. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 동일 건물·인근 1층 근린생활시설의 실제 매매 사례와 호가를 별도로 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 일반음식점 용도에 맞는 현재 임대료·공실기간·보증금·관리비 수준을 확인해 현재 최저가 120,736,000원이 수익가치 기준으로도 적정한지 계산해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 감정가 352,000,000원에서 120,736,000원까지 내려온 원인이 단순 가격 문제인지, 상권·점포 위치·공실·관리비 등 물건 특성 때문인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가 기타참고사항상 이해관계인의 협조가 원활하지 않아 일부 사항이 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유·영업 여부를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 세금·관리비 확인. 배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 체납세액과 공용부분 관리비 등 추가 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 34%라는 숫자만 믿으면 안 된다
이 물건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2019년 신한은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 압류·경매개시결정은 소멸하며, 확인된 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단의 중심은 권리보다 가격과 환금성에 있습니다.
감정가 352,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 120,736,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래가 없는 상태에서 감정가 대비 34.3%라는 숫자 자체를 시세 할인율로 해석해서는 안 됩니다. 특히 일반음식점 용도의 근린생활시설은 아파트보다 개별 점포의 위치, 임대수익, 공실, 상권 변화에 따라 가치 편차가 큽니다. 권리는 통과, 가격은 현장 검증 후 판단. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 실제 상가가치보다도 낮은지를 확인하는 데 있습니다.
