인천지방법원 2024타경512634. 강화군 길상면 초지리 1324-17, 해안남로 138에 있는 물건입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설로, 상호는 ‘꼬리별베이커리카페&풋스파’, 1층은 일반음식점, 2층과 3층은 휴게음식점으로 이용 중입니다. 토지면적은 1,649.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
권리분석의 기준점은 2022.06.29. 설정된 북부천새마을금고 근저당 2,376,000,000원입니다. 이 권리 이후 설정된 최윤정 근저당 70,000,000원, 이경자·인천신용보증재단 가처분, 중소기업은행·인천신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 부족액이 크더라도 그 부족액 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경512634 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 강화군 길상면 초지리 1324-17 · 인천광역시 강화군 길상면 해안남로 138 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설(꼬리별베이커리카페&풋스파) · 1층 일반음식점 · 2층-3층 휴게음식점 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 |
| 토지 | 1,649.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 완경사 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 송윤정 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,366,906,600원 / 1,159,785,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 북부천새마을금고 / 2,036,857,480원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(옥상 창고) 포함 · 옥상의 데크 및 계단은 건물에 포함하여 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 핵심은 을구 26번 북부천새마을금고 근저당입니다. 2022.06.29. 설정된 채권최고액 2,376,000,000원의 근저당이 말소기준이고, 이후의 후순위 근저당과 가처분·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 등기된 다수의 압류·가압류·근저당과 송규종의 주택임차권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 차임 | 전입 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송재원 | 1,2,3층 | 50,000,000원 | 8,000,000원 | 2023.02.17 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
송재원의 전입일은 2023.02.17.로 말소기준권리인 2022.06.29.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않지만, 대항력 없는 임차인이므로 보증금 50,000,000원을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,159,785,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,997,850원 |
| 2. 근저당 · 북부천새마을금고 | 2,376,000,000원 | 1,145,787,150원 |
| 3. 근저당 · 최윤정 | 70,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 269,554,795원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 인천신용보증재단 | 26,666,656원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 5,577,981원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,747,799,432원 중 예상배당은 1,145,787,150원이고, 미배당은 1,602,012,282원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 1,159,785,000원 | 1,145,787,150원 | 1,602,012,282원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 811,849,500원 | 801,331,005원 | 1,946,468,427원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 568,294,650원 | 560,211,704원 | 2,187,587,728원 | 0원 |
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 황산어판장 남서측 인근이며, 근린생활시설·단독주택·전·답 등이 소재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 현재 이용. 근린생활시설 ‘꼬리별베이커리카페&풋스파’로 이용 중이며, 1층은 일반음식점, 2층과 3층은 휴게음식점입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·급배수시설·냉난방시설이 되어 있습니다.
- 토지. 1,649.0㎡, 지목 대, 상업용, 완경사, 사다리형, 소로한면이며 공시지가는 526,700원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(관광형)·가축사육제한구역·제한보호구역(전방지역:25km)에 포함됩니다.
- 문화재 관련. 문화재보호법·매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률·시문화재보호조례에 따른 인·허가 사항 확인이 필요하다고 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 현재 최저가는 감정가 49%지만 실거래 비교자료가 없으므로, 감정가 할인율을 시세 할인율로 착각하지 말아야 합니다.
- 임차인 점유. 송재원이 1,2,3층을 점유하고 있습니다. 대항력은 없지만 실제 인도·명도 상황은 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차 미배당액은 1,602,012,282원입니다. 이는 매수인 인수액은 아니지만 채권관계가 큰 사건임을 보여줍니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 옥상 창고가 포함되고, 옥상 데크 및 계단은 건물에 포함하여 평가됐습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·제한보호구역 및 문화재 관련 인·허가 사항을 증명용 토지이용계획 확인원으로 재확인할 필요가 있습니다.
- 영업·수익성. 현재 근린생활시설로 사용 중인 만큼 실제 임대수익·영업 지속성·공실 가능성은 현장과 계약관계를 통해 별도 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증이 필요하다”
이 사건의 권리 구조는 비교적 분명합니다. 2022.06.29. 북부천새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 현재 확인된 실제 임차인 송재원도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 감정가 2,366,906,600원에서 2회 유찰돼 최저가가 1,159,785,000원, 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이를 비교할 실거래 시세가 제시되지 않았습니다. 따라서 “49%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 근린생활시설·상업용 토지라는 이용 특성과 2회 유찰 이력을 함께 놓고, 실제 거래 가능 가격·임대수익·점유관계·토지규제를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 사건입니다. 권리 인수는 0원, 가격 메리트는 추가 검증. 이 두 문장을 분리해서 보는 것이 핵심입니다.
