인천지방법원 2024타경531963. 검단모던시아 A동 5층 502호로, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 현재 소유자는 권미정이고 2016.12.16. 거래가액 100,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기부에는 현재 살아 있는 근저당권이 없고, 경매의 말소기준은 2023.04.21. 김정경의 30,000,000원 가압류입니다. 이 가압류와 그 이후의 경매개시결정·압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 등기만 보고 “인수 0원”으로 끝내면 안 됩니다. 심원보의 전입신고일은 2023.03.27.로 말소기준 가압류 2023.04.21.보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에, 이 점유자를 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰자가 떠안을 금액도 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경531963 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 완정로228번길 8, 에이동 5층502호 (금곡동,검단모던시아) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 대상면적 | 53.67㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 내 5층 502호 · 사용승인일 2009.11.12 |
| 소유자 | 권미정 (2016.12.16. 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 152,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 32,007,122원 |
| 말소기준 | 2023.04.21. 갑구 6번 가압류 · 김정경 · 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 기타 | 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 전입은 확인 필요
등기부상 과거 화성새마을금고 근저당권 161,000,000원과 삼성생명보험 근저당권 78,000,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 갑구 6번 김정경 가압류이고, 이후 등기된 강제경매개시결정과 국의 압류, 인천신용보증재단 가압류, 김포세무서장 관련 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 인수액은 미확정
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 심원보 | 2023.03.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 현재 자료만으로는 보증금이 얼마인지, 확정일자가 있는지, 배당요구를 했는지 확인되지 않습니다. 따라서 낙찰가 152,000,000원만을 실질취득금액으로 보는 분석은 위험합니다.
③ 시세 비교 — 1.52억을 ‘싸다’고 볼 근거가 없다
검단모던시아A의 시세 표본은 1건입니다. 2024.12. 거래된 5층 71.32㎡가 117,000,000원에 거래됐습니다. 대상 시세매칭 면적은 53.67㎡로 해당 거래와 면적이 일치하지 않기 때문에 직접적인 동일면적 시세로 볼 수는 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 71.32㎡ | 5 | 117,000,000원 |
그럼에도 현재 최저가 152,000,000원은 제공된 비교시세 117,000,000원의 129.9%입니다. 면적 불일치와 단일 표본이라는 한계가 있어 정확한 적정가를 단정할 수는 없지만, 적어도 이 수치만으로 “시세보다 싸다”거나 “신건 가격 메리트가 있다”고 평가할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 152,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,928,000원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 김정경 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 김정경 | 32,007,122원 | 32,007,122원 |
| 4. 갑구 11번 가압류 · 인천신용보증재단 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 47,064,878원 |
제공된 배당 시뮬레이션은 현재 회차에서 채권액 102,007,122원이 전액 배당되고 소유자 잔여 47,064,878원이 발생하는 구조입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았고, 특히 심원보의 보증금·확정일자가 미상이라 실제 배당 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 가격 — 유찰돼도 임차인 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 배당 부족 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 152,000,000원 | 0원 | 47,064,878원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 121,600,000원 | 0원 | 17,090,478원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 97,280,000원 | 6,878,162원 | 0원 |
표면 가격만 보면 유찰될수록 내려가지만, 심원보가 실제 대항력을 갖고 있고 미배당 보증금이 존재한다면 낙찰가 하락만큼 실질취득비용이 내려간다고 볼 수 없습니다. 보증금이 확인되지 않은 지금은 121,600,000원이나 97,280,000원만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금곡초등학교 남동측 인근으로, 공동주택·단독주택 및 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 검단사거리역 및 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 502호이며 사용승인일은 2009.11.12입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 2,079,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·가축사육제한구역·상대보호구역·제한보호구역 등에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
- 규모. 검단모던시아A는 8세대이고, 확인된 거래 표본은 1건이라 가격 판단 표본이 제한적입니다.
- 기타. 위반건축물 표시는 없으나 매각물건명세서에는 제시외 건물 포함으로 기재되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 심원보 보증금 확인. 가장 먼저 확인할 항목입니다. 보증금이 얼마인지 알아야 매수인 인수 가능 금액을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 전입일만으로 대항력·우선변제 및 미배당 승계액을 확정할 수 없습니다.
- 점유관계 확인. 실제 점유 여부와 점유 시작 시점을 현황조사·매각물건명세서 원문으로 다시 대조해야 합니다.
- 1.52억 가격 경계. 제공된 비교 거래 117,000,000원보다 현재 최저가가 129.9% 수준입니다. 면적 불일치 표본이므로 추가 시세 확인 없이는 가격 가점을 줄 수 없습니다.
- 제시외 건물 확인. 매각물건명세서의 제시외 건물 포함 내용을 현장에서 확인해 사용상태와 매각 범위를 대조해야 합니다.
- 세금·배당 변동 확인. 국의 압류가 존재하고 배당 시뮬레이션은 당해세 등을 반영하지 않았으므로 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 실거래 원자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 1.52억보다 먼저 확인할 것은 임차보증금”
이 물건은 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 매각으로 정리되는 비교적 단순한 구조입니다. 그러나 2023.03.27. 전입한 심원보가 2023.04.21. 말소기준보다 앞선다는 사실이 분석을 완전히 바꿉니다. 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 현재 단계의 결론은 대항력 가능·미상, 매수인 인수액 미상입니다.
가격 역시 적극적으로 평가하기 어렵습니다. 현재 최저가 152,000,000원은 시세 자료의 거래 117,000,000원 대비 129.9%이고, 그 거래조차 대상면적과 불일치하는 단일 표본입니다. 따라서 “신건이라 깨끗하다”, “유찰되면 싸진다”는 식의 단순 접근보다 심원보의 보증금·확정일자·배당요구를 먼저 확정한 뒤 실질취득비용을 계산하는 것이 우선입니다. 권리 미확정과 가격 부담이 동시에 남아 있는 사건입니다.
