의정부지방법원 2025타경64290. 경기도 파주시 문산읍 당동리 899-6 뚱발트랜스포머420오피스텔 1층126호 물건입니다. 등기상 소유자는 주식회사코람코자산신탁이고, 2020.04.23. 설정된 근저당권이 말소기준입니다. 이 근저당권의 채권최고액은 4,200,000,000원으로, 현재 최저가 150,577,000원 기준 배당을 해도 대부분 미배당으로 남습니다. 다만 경매 매수인이 떠안을 임차인 보증금이나 별도 인수액은 표시되지 않습니다.
이 물건의 핵심은 “권리상 인수는 0원인데, 환금성은 낮다”는 점입니다. 감정가 대비 낙폭은 크지만, 감정요항상 공부상 근린생활시설이고, 임대관계는 미상으로만 기재되어 있습니다. 임차인으로 신고된 사람은 없으므로 대항력 임차인 리스크는 보이지 않지만, 상가형 1층 호실의 실제 영업성·공실 여부·관리비·신탁원부는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64290 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문산읍 당동리 899-6 뚱발트랜스포머420오피스텔 1층126호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공부상 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사코람코자산신탁 |
| 감정가 / 최저가 | 439,000,000원 / 150,577,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 1,954,254,667원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당
임차인 없음. 별도 임차인 신고가 없어 매수인 인수 보증금은 0원으로 봅니다. 말소기준은 2020.04.23. 근저당권이며, 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 소유자가 신탁회사인 만큼, 등기기록의 신탁주의사항에 따라 신탁원부 확인은 필수입니다.
② 가격 구조 — 감정가 34.3%까지 내려왔지만 시세 판단은 보류
현재 회차 최저매각가는 150,577,000원으로 감정가 439,000,000원의 34.3%입니다. 4회 유찰 시 105,403,900원, 5회 유찰 시 73,782,730원까지 낮아지는 시나리오가 제시됩니다. 그러나 실거래 비교 자료가 없으므로, 최저가가 낮다는 사실만으로 “시세 대비 저렴하다”고 결론 내릴 수는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 34.3% | 150,577,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 105,403,900원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 73,782,730원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 150,577,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,908,078원 |
| 1. 근저당권 | 4,200,000,000원 | 147,668,922원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 근저당권 배당 후 미배당은 4,052,331,078원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 표시됩니다. 단, 당해세·관리비·현장 점유 상태 등은 실제 절차에서 별도 확인해야 합니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항 기준)
- 위치. 경기도 파주시 문산읍 당동리 소재 자유초등학교 서측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 주변은 아파트단지, 산업단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 7층 건물이며, 기본적인 위생설비·급배수설비·승강기설비·소방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 장방형 토지로서 업무시설 및 제1.2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북서측·남서측·북동측으로 각각 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역, 준공업지역, 중로1류 접합, 중로3류 접합, 가축사육제한구역, 지방산업단지, 토지거래계약에관한허가구역으로 표시됩니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 소유자가 주식회사코람코자산신탁이므로 신탁원부의 수익자·처분권한·임대차 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·영업자·공실 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 집합건물 1층 근린생활시설은 공용관리비·체납관리비 부담이 실질 수익률에 영향을 줄 수 있습니다.
- 상권 확인. 주변 아파트단지·산업단지·근린생활시설 수요가 실제 임대수익으로 연결되는지 확인해야 합니다.
- 환금성 확인. 감정가 대비 낙폭이 크지만, 근린생활시설은 매도 기간이 길어질 수 있습니다. 출구가격을 먼저 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·신탁원부·관리비 체납 내역을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “싸졌다”보다 “팔릴까”가 먼저다
이 물건은 감정가 4.39억에서 최저가 1.50577억까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 임차인과 매수인 인수액이 보이지 않는 점은 장점입니다. 그러나 공부상 근린생활시설이고, 소유 구조는 신탁이며, 현재 최저가 기준으로도 근저당권 미배당이 4,052,331,078원 남습니다. 권리상 인수는 낮지만, 상가형 물건의 임대수익·공실·환금성 검증 없이는 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 권리는 보통 이상, 가격은 현장 확인 전 보류. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 실제 임대 가능성과 재매각 가능성입니다.