의정부지방법원 2025타경64564. 일산서구 일산동 산들마을 306동 9층 904호, 전용 84.801㎡ 아파트입니다. 감정평가상 25층 건물 내 9층이며 아파트로 이용 중입니다. 현재 소유자는 최운식이고, 2019.10.04 강제경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2019.10.04 신탁등기가 있었으나 2020.05.21 신탁재산 귀속으로 최운식 명의가 회복됐습니다.
현재 경매에서 말소기준이 되는 권리는 2025.02.05 김장용의 가압류 274,600,000원입니다. 이 가압류는 이번 매각으로 소멸하고, 2025.10.27의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부보다 임차관계입니다. 김종현의 전입신고는 2020.05.20로 말소기준보다 앞서고, 대항력이 확인되어 있습니다. 보증금은 확인되지 않아 낙찰자가 떠안을 금액을 지금 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64564 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 일산동 1654 산들마을 306동 9층 904호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.801㎡ · 25층 건물 내 9층 |
| 소유자 | 최운식 |
| 감정가 / 최저가 | 461,000,000원 / 322,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 271,677,388원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기상 과거의 근저당·가처분·가압류·강제경매·신탁 등은 이미 말소됐거나 과거 매각을 통해 정리된 상태입니다. 이번 경매의 말소기준은 2025.02.05 김장용의 가압류입니다. 그런데 김종현은 2020.05.20 전입신고를 마쳤고, 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인됩니다. 배당요구는 2025.11.06 했지만 보증금 액수가 확인되지 않아 배당으로 전액 소멸하는지, 미배당액이 매수인에게 남는지 계산할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김종현 | 2020.05.20 | 미상 | 미상 | 2025.11.06 | 대항력 有 배당요구 |
② 시세 비교 — 숫자는 매력적이지만 총취득가는 미확정
산들마을3단지 동일 평형의 최근 12개월 거래는 8건이고 평균은 412,375,000원입니다. 최신 거래는 2026.06의 430,000,000원입니다. 현재 최저매각가 322,700,000원은 최근 12개월 평균의 78.3%로 표면상 낮습니다. 다만 최근 거래군이 그 이전보다 -4.2% 낮아진 하락 추세이고, 대항력 임차인의 미배당 보증금이 추가될 수 있어 가격 메리트는 보증금 확인 뒤 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.8㎡ | 19 | 430,000,000원 |
| 2026.05 | 84.8㎡ | 19 | 410,000,000원 |
| 2026.05 | 84.8㎡ | 7 | 399,000,000원 |
| 2026.04 | 84.8㎡ | 2 | 390,000,000원 |
| 2026.01 | 84.8㎡ | 10 | 410,000,000원 |
| 2025.10 | 84.8㎡ | 18 | 425,000,000원 |
| 2025.09 | 84.8㎡ | 18 | 435,000,000원 |
| 2025.09 | 84.8㎡ | 2 | 400,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 412,375,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 322,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,317,800원 |
| 1. 갑구 16번 가압류 · 김장용 | 274,600,000원 | 274,600,000원 |
| 2. 갑구 17번 가압류 · 김장용 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 42,782,200원 |
위 배당표는 임차보증금이 확인되지 않아 김종현의 임차보증금 배당을 반영하지 못한 계산입니다. 따라서 소유자 잔여액 42,782,200원과 매수인 인수액은 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수금액 미상은 그대로 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 부족액 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 322,700,000원 | 274,600,000원 | 0원 | 42,782,200원 |
| 2회 유찰 시 | 225,890,000원 | 221,927,540원 | 52,672,460원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 158,123,000원 | 155,109,278원 | 119,490,722원 | 0원 |
유찰될수록 최저매각가는 내려가지만, 대항력 임차인의 보증금이 낙찰대금에서 전액 배당되지 않는다면 그 미배당액이 매수인 부담으로 남을 수 있습니다. 따라서 낙찰가 하락만으로 실질취득가가 같은 폭으로 내려간다고 단정할 수 없습니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총취득비용이 보증금 수준에 가까워질 수도 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 일산서구 일산동, 일산역(경의중앙선) 동측 인근. 아파트단지·초등학교 등 교육시설과 노변 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 경의중앙선 일산역이 있어 제반 교통사정은 대체로 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 평슬래브위철골트러스지붕 25층 건물 내 9층 904호이며, 열병합 지역난방에 의한 개별난방·위생 및 급배수·소화전·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(일산지구)·일단의주택단지조성사업지역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 환금성. 산들마을3단지 579세대, 2003.02.27 준공. 동일 평형 최근 거래는 390,000,000원~472,000,000원이며 최근 거래 추세는 -4.2%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 김종현의 보증금이 얼마인지, 배당으로 얼마가 소멸하고 얼마가 남는지 확인하기 전에는 실질취득가를 확정하지 마세요.
- 최저가 착시 금지. 322,700,000원만 시세와 비교하지 말고, 낙찰가에 미배당 보증금을 더한 총취득비용으로 최근 12개월 평균 412,375,000원과 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -4.2%입니다. 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 상한가를 잡는 편이 맞습니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당표의 매수인 인수 0원은 임차보증금 미상 상태가 반영된 확정치가 아닙니다.
- 현황 확인. 내부는 폐문부재로 출입하지 못해 집합건축물대장·현황도면과 표준 이용상황을 종합해 평가됐습니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 보증금을 확인해야 한다
이 물건은 숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 461,000,000원에서 한 번 유찰돼 322,700,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 412,375,000원의 78.3%입니다. 그러나 김종현은 말소기준보다 약 5년 앞선 2020.05.20 전입자이며 대항력이 있습니다. 보증금이 미상인 이상 낙찰자가 실제 떠안을 금액도 미상입니다.
결론은 ‘가격 매력 검토 전 권리금액 확인’입니다. 보증금과 예상 배당액이 확인돼 실질취득비용이 최근 시세보다 충분히 낮다는 계산이 나온 뒤에야 가격 메리트를 논할 수 있습니다. 현재 단계에서는 최저가 78.3%라는 숫자만으로 저가 매수형 물건으로 평가하기 어렵습니다.
