인천지방법원 2025타경1446. 인천 부평동 캐슬베리 2층 204호 오피스텔입니다. 감정가는 351,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 245,700,000원입니다. 등기상 핵심은 2023.08.10 설정된 주식회사신한은행 근저당권 285,600,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며 경매개시결정은 이후 권리로 매각과 함께 소멸합니다.
임차인 이혜린은 2025.03.04 전입했고 2025.09.01 배당요구를 했습니다. 전입시점이 말소기준권리인 2023.08.10보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 따라서 이 임차인의 보증금이 확인되지 않았더라도 대항력에 따른 매수인 승계 구조는 아니며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당관계 자체는 원문 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1446 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 445-2 캐슬베리 2층 204호 |
| 도로명 | 인천광역시 부평구 장제로92번길 14 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 8층 건물 내 2층 204호 · 사용승인 2021.10.13 |
| 소유자 | 박광자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 351,000,000원 / 245,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 232,199,188원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2021.11.10 안면도수산업협동조합 명의 근저당권 1,780,800,000원이 설정된 이력이 있으나, 해당 권리는 2023.08.10 일부포기로 등기부상 이미 말소되었습니다. 같은 날 박광자 명의 소유권 이전이 접수되고 신한은행 근저당권 285,600,000원이 설정되었습니다. 이후 2025.08.06 신한은행 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
② 임차인 — 전입은 늦고, 보증금·확정일자는 미상
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이혜린 | 2025.03.04 | 미상 | 미상 | 2025.09.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
전입신고일이 2023.08.10 말소기준권리보다 뒤인 2025.03.04이므로 이혜린은 대항력이 없습니다. 배당요구는 2025.09.01 접수됐지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 확정할 수 없습니다. 다만 대항력 없는 임차인이므로 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 — 1회 유찰 70%, 그러나 시세 판단은 별개
현재 최저매각가는 245,700,000원으로 감정가 351,000,000원의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 171,990,000원(49%), 3회 유찰 시 120,392,999원(34.3%)으로 제시되어 있습니다. 하지만 별도의 실거래 시세가 확인되지 않으므로 현재 70%가 싸다고 단정해서는 안 됩니다. 감정가 대비 할인율과 시장가 대비 할인율은 서로 다른 지표입니다.
④ 예상배당표 (매각가 245,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,239,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 285,600,000원 | 241,460,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 신한은행 채권최고액 285,600,000원 중 241,460,200원이 배당되어 44,139,800원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부흥초등학교 남측 인근으로 주거용 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물 내 2층 204호이며 사용승인은 2021.10.13입니다. 승강기·소화전·주차타워 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 소로변 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역이며, 일부 필지는 상대보호구역입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 서류 확인. 이혜린의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 원문 대조해야 합니다.
- 대항력 기준 확인. 전입일 2025.03.04는 말소기준 2023.08.10보다 늦어 현재 자료상 대항력은 없습니다.
- 가격 별도 검증. 감정가의 70%라는 할인율만으로 시장가 대비 저가라고 판단하지 말고 주변 오피스텔 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았으므로 현황과 수리비 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당 변동요인. 집행비용은 추정이고 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 확인 필요
이 물건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2023.08.10 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이혜린의 전입은 2025.03.04로 늦어 대항력이 없습니다. 현재 회차 배당표에서도 매수인 인수는 0원입니다. 즉 권리 승계 위험은 낮은 편입니다.
반면 가격은 별개입니다. 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%인 245,700,000원까지 내려왔지만, 실거래 평균·최신 거래·최근 추세가 없어 이 금액이 시장가보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 결론은 권리는 양호, 가격 판단은 보류. 임차인 원문 확인과 주변 실거래 검증을 마친 뒤 응찰가를 정하는 사건입니다.
