인천지방법원 2025타경1507. 인천 연수구 연수동 영남아파트 101동 6층 605호입니다. 감정가는 278,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 194,600,000원입니다. 소유자 김상균은 2020년 5월 14일 매매를 원인으로 취득했고 거래가액은 190,000,000원으로 등기돼 있습니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당 179,025,000원이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
권리구조는 비교적 선명합니다. 현재 살아 있는 후순위 권리 중 상상인저축은행 근저당 243,600,000원과 2025년 임의경매개시결정은 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 별도의 임차인 신고 내역은 없고 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 감정평가 현장조사에서는 관계인 부재로 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1507 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 연수동 577 영남아파트 101동 6층605호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층건 내 6층 605호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 김상균 · 2020.05.14 매매 · 거래가액 190,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 194,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 167,090,121원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
| 말소기준 | 2020.08.13 우리은행 근저당 · 채권최고액 179,025,000원 |
① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 말소기준
과거 한국주택은행·국민은행·교보생명보험 관련 근저당과 인천광역시 압류, 현대캐피탈 가압류, 동그라미파이낸스대부 근저당은 이미 말소돼 현재 경매의 인수 판단 대상이 아닙니다. 현재 기준으로 핵심은 2020.08.13 우리은행 근저당이며, 이후 설정된 상상인저축은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 시세 근거는 없다
현재 최저매각가는 194,600,000원으로 감정가 278,000,000원의 70%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 동일 단지 실거래 자료가 제시돼 있지 않아 현재 최저가가 실제 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 가점하는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 194,600,000원 | 191,075,600원 | 231,549,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 136,220,000원 | 133,512,920원 | 289,112,080원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 95,354,000원 | 93,237,628원 | 329,387,372원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 채권자 미배당은 231,549,400원 → 289,112,080원 → 329,387,372원으로 커지지만, 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 즉 채권자의 배당 부족과 낙찰자의 권리 인수는 구분해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 194,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,524,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 179,025,000원 | 179,025,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사상상인저축은행 | 243,600,000원 | 12,050,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,524,400원과 우리은행 179,025,000원이 우선 반영되고, 상상인저축은행에는 12,050,600원이 배당되는 계산입니다. 총 채권액 422,625,000원 중 231,549,400원이 미배당으로 남지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 현황·건물 체크
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층건 내 6층 605호이며 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시 창호입니다.
- 난방. 도시가스설비에 의한 개별난방시설이 설치돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 주변환경. 인천중앙초등학교 북서측 인근이며 주변은 대규모 아파트단지입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가 당시 임대관계는 미상이었습니다. 전입세대와 실제 점유자를 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 사실만으로 싸다고 단정하지 말고, 동일 단지·동일 면적 최근 거래를 별도로 대조해 응찰 상한을 정하세요.
- 말소기준 재확인. 2020.08.13 우리은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸하는지 등기부 원본을 다시 확인하세요.
- 도면 변경 확인. 605호 건축물현황도가 현재 현황과 동일하게 변경됐다는 2026.7.21.자 사실조회회신서 내용을 원본으로 대조하세요.
- 관리비·현장상태. 체납 관리비와 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 시세 확인 후
이 물건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2020년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 상상인저축은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차에서 채권자에게 231,549,400원의 미배당이 생기지만 그것이 낙찰자 인수로 넘어가지는 않아 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건은 감정가 대비 70%라는 숫자만 보고 접근하면 안 됩니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최저가의 시장가격상 우위를 확인할 수 없고, 감정평가 당시 임대관계도 미상이었습니다. 따라서 결론은 “권리 구조는 양호하나, 현장 점유와 실제 시세를 확인한 뒤 가격을 정할 물건”입니다.
