인천지방법원 2025타경1623. 인천 남동구 서창동 ‘서창베니엔’ 305동 4층 404호, 전용 61.72㎡ 아파트입니다. 소유자 김영신은 2021.11.30. 거래가 280,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 신한은행 근저당 308,000,000원이 설정됐습니다. 이 신한은행 근저당이 말소기준권리이며, 2023년 김영철 근저당과 2025년에 연이어 설정된 6건의 가압류, 이후 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가 339,000,000원에서 1회 유찰된 237,300,000원입니다. 배당표에서는 집행비용을 제외한 금액 전부가 선순위 신한은행 근저당에 배당되고 후순위 채권은 미배당되지만, 이 미배당 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 주어진 배당 시나리오의 실질취득액은 237,300,000원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1623 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 서창동 639 서창 베니엔 305동 4층 404호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 61.72㎡ · 지하1층/지상13층 건물 중 4층 |
| 사용승인 / 규모 | 2016.03.09 · 서창베니엔 742세대 |
| 소유자 | 김영신 (2021.11.30. 거래가 280,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 339,000,000원 / 237,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 281,690,126원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 모두 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, 이를 곧바로 “현실 점유자도 없다”는 뜻으로 확대해석하면 안 됩니다. 주어진 권리·배당자료에서는 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준인 신한은행 근저당 이후의 김영철 근저당과 삼성카드·롯데카드·신한카드·농협은행·인천신용보증재단· 하나카드 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 뒤 최근 12개월 평균의 70.9%
같은 단지 ‘서창베니엔’ 동일 면적 61.72㎡의 실거래 자료입니다. 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 334,750,000원, 최신 거래 327,500,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 +0.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 61.72㎡ | 2 | 327,500,000원 |
| 2026.05 | 61.72㎡ | 5 | 340,000,000원 |
| 2026.04 | 61.72㎡ | 8 | 332,500,000원 |
| 2026.02 | 61.72㎡ | 1 | 320,000,000원 |
| 2025.10 | 61.72㎡ | 5 | 335,000,000원 |
| 2025.09 | 61.72㎡ | 8 | 348,000,000원 |
| 2025.08 | 61.72㎡ | 4 | 335,000,000원 |
| 2025.07 | 61.72㎡ | 14 | 340,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 61.72㎡ | 8건 | 334,750,000원 |
현재 최저가 237,300,000원은 최근 12개월 평균의 70.9%입니다. 최신 거래인 2026.06. 327,500,000원과 비교해도 최저매각가가 낮은 구간입니다. 전체 12건 평균은 333,750,000원이지만, 이 사건의 가격 메리트 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 중심으로 보는 편이 더 타당합니다.
③ 예상배당표 (매각가 237,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,122,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 308,000,000원 | 233,177,800원 |
| 2. 근저당 · 김영철 | 260,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 24,758,843원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 7,448,278원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 32,016,967원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 16,517,145원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 인천신용보증재단 | 17,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 12,700,714원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 678,441,947원, 예상 배당액은 233,177,800원, 미배당은 445,264,147원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 237,300,000원 | 233,177,800원 | 445,264,147원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 166,110,000원 | 162,984,460원 | 515,457,487원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 116,277,000원 | 113,849,122원 | 564,592,825원 | 0원 |
후속 회차로 갈수록 채권자의 미배당은 커지지만, 주어진 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 즉 이 사건은 대항력 임차보증금 때문에 낙찰가 하락분이 인수액으로 되돌아오는 ‘인수형’ 구조와는 다릅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 서창동 소재 인천장서초등학교 북측 인근이며, 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 함께 있는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철골조경사지붕 지하1층/지상13층 건물로, 사용승인일은 2016.03.09이며 기본 위생·급배수·승강기·화재탐지·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 용도·규제. 현황은 아파트 이용, 제3종일반주거지역·서창2공공주택 지구단위계획구역· 공공주택지구·과밀억제권역 등에 속합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 토지. 지목은 대, 평지의 사다리형이며 광대로한면 조건입니다. 공시지가는 1,742,000원/㎡입니다.
- 환금성 참고. 서창베니엔은 742세대이고 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 거래는 8건이며 최근 거래 추세는 이전 구간 대비 +0.9%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2021.11.30. 신한은행 근저당이 말소기준이며 이후 등기권리가 매각으로 소멸하는지 원본 등기와 다시 대조하세요.
- 점유 확인. 별도 임차인은 확인되지 않지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자·전입·확정일자 여부를 반드시 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 237,300,000원은 최근 12개월 평균 334,750,000원의 70.9%입니다. 과거 전체 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 거래 327,500,000원을 우선 비교하는 편이 적절합니다.
- 배당 부족과 인수 구별. 현재 회차 미배당 445,264,147원은 크지만 주어진 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권과 매수인 승계를 혼동하지 마세요.
- 관리비·조세. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 미납 관리비와 조세관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 매각기일. 매각기일은 2026.09.17입니다. 입찰 전 최신 매각물건명세서와 등기변동을 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순해졌고, 가격은 1회 유찰 뒤 내려왔다”
이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 2021.11.30. 신한은행 근저당이 말소기준이고 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸해, 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수는 0원입니다. 둘째, 1회 유찰된 최저가 237,300,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 334,750,000원의 70.9%까지 내려왔습니다. 최신 거래 327,500,000원과 비교해도 낮은 가격대입니다.
따라서 주어진 자료만 기준으로 보면 권리구조와 가격 모두 현재 회차에서 검토할 이유가 있는 편입니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼, 이 물건의 마지막 확인 포인트는 실제 점유관계입니다. 인수 0원이라는 권리분석과 명도·점유 확인은 분리해서 판단하는 것이 안전합니다.
