인천지방법원 2025타경1684. 인천 서구 연희동 효성주택 에이동 4층 401호, 전용 35.95㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 75,000,000원이지만 이미 2회 유찰되면서 최저매각가가 36,750,000원으로 내려왔습니다. 현 소유자는 김영옥이며, 등기상 2010년 2월 22일 소유권을 취득했습니다. 경매를 신청한 채권자는 상주축산업협동조합이고 청구액은 39,763,712원입니다.

권리의 출발점은 2009년 8월 7일 설정된 상주축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 65,000,000원이며 말소기준권리에 해당합니다. 이후 설정된 가등기·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 2009년 8월 20일의 가등기는 소유권이전청구권가등기로 기재되어 있고 담보가등기 여부에 관한 확인이 필요합니다. 또한 임차인이 존재하므로 단순한 빈집 경매로 접근해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리 소멸, 가등기 성격 확인

말소기준권리는 을구 6번 상주축산업협동조합 근저당권입니다. 2009년 8월 7일 접수된 채권최고액 65,000,000원의 담보권으로, 현재 경매의 신청채권자와 일치합니다. 선순위로 존재하던 주택은행·요식업조합새마을금고·장천새마을금고의 근저당권은 이미 등기부상 말소되었습니다.

말소기준 이후 권리 중 갑구 24번 주식회사 오케이저축은행 가압류의 청구금액은 36,355,931원입니다. 이 가압류와 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 과거의 각종 압류·가압류 및 2022년 강제경매개시결정도 등기부상 이미 말소되어, 현재 경매에서 그대로 인수되는 선순위 등기권리로 취급하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 보증금은 미상

임차 관련 조사에서 신혜림 1명이 확인됩니다. 전입신고일은 2024.10.23으로, 말소기준권리 설정일인 2009.08.07보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입관계에 기초한 대항력은 없는 것으로 판단됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 배당요구가 접수되어 있으므로, 실제 임대차관계 및 명도 가능성은 별도로 검토해야 합니다.

③ 시세 비교 — 과거 실거래의 75%, 그러나 표본은 1건

효성주택(742-6)은 11세대 규모의 다세대주택이며, 확인되는 동일 면적 거래는 2024년 5월, 전용 35.95㎡, 4층, 49,000,000원입니다. 대상 물건과 전용면적·층이 일치한다는 장점이 있지만 비교 가능한 거래가 한 건뿐입니다.

현재 최저매각가 36,750,000원은 해당 실거래가격 49,000,000원의 75.0%입니다. 감정가 대비로는 49%까지 하락했습니다. 숫자만 보면 가격 차이가 눈에 띄지만, 2024년 5월 거래를 2026년 11월 매각의 현재 시세로 그대로 적용할 수는 없습니다. 최근 거래가 지속적으로 확인되는 대단지 아파트와 달리 이 물건은 소규모 다세대주택이므로, 실거래 표본 부족과 환금성 위험을 함께 평가해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 36,750,000원 가정)

현재 최저매각가 36,750,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 추정액 1,061,500원을 제외한 35,688,500원이 상주축산업협동조합 근저당권에 배당됩니다. 오케이저축은행의 예상배당과 소유자 잔여금은 모두 0원이며, 채권자 미배당 합계는 65,667,431원입니다.

본 배당은 근저당 채권최고액과 가압류 청구금액을 기초로 한 추정입니다. 실제 확정 채권액, 집행비용, 조세채권, 임차인 최우선변제 여부 등은 반영 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당금이 곧바로 매수인에게 승계된다는 의미는 아니며, 배당 가정상 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 확대

현재 회차와 추가 유찰을 가정한 매각가·배당 비교입니다. 매각가가 낮아질수록 채권자의 미배당금은 늘어나지만, 제공된 권리관계에 따른 매수인 인수 추정액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 실제 후속 매각조건과 임차관계는 다시 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 연희동 서곶중학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 근거리 지하철역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 도로. 건물 동측으로 폭 약 8미터, 남측으로 폭 약 6미터의 도로가 있습니다. 토지는 사다리형이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
• 건물. 1995.10.30 준공된 4층 건물의 최상층 401호입니다. 철근콘크리트조이며 위생·급배수·난방·가스설비가 설치되어 있습니다. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 과밀억제권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 관련 사항도 확인됩니다.
• 토지. 토지면적은 389.8㎡이고 공시지가는 1,207,000원/㎡입니다. 지목은 대지이며 평지의 사다리형 토지입니다.
• 환금성. 11세대 소규모 다세대주택으로, 확인되는 동일 면적 실거래는 1건입니다. 매수 수요와 재매각 가능성은 가격뿐 아니라 건물 상태, 권리 정리, 임대차 상태를 함께 고려해야 합니다.
• 토지거래허가. 감정상 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 매각기일에는 해당 기재기간이 종료되므로 실제 적용 여부를 최신 고시로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 보증금 확인. 신혜림의 보증금·월차임·확정일자와 실제 임대차계약 관계를 매각물건명세서 및 관련 서류로 확인해야 합니다.
• 소액임차인 최우선변제 확인. 전입일이 말소기준권리보다 늦더라도 최우선변제 여부는 별도로 검토해야 합니다. 배당요구 접수 사실만으로 배당액을 확정해서는 안 됩니다.
• 가등기 유형 검토. 갑구 8번 소유권이전청구권가등기의 매매예약 경위, 담보가등기 여부, 본등기 관련 사항 및 매각에 따른 말소 여부를 확인해야 합니다.
• 명도·점유 확인. 임차인 존재가 확인되므로 실제 점유 상태, 주택 인도 가능성, 협의 및 인도명령 절차를 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 2024년 5월의 49,000,000원 거래 한 건만으로 현재 시세를 확정하지 말고, 인근 유사 다세대주택의 최근 거래와 실제 매도 가능 가격을 비교해야 합니다.
• 건물 상태 점검. 최상층 세대이므로 옥상·천장 누수, 방수, 외벽, 창호, 난방 및 공용부분의 유지관리 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비·공과금 확인. 장기 체납 관리비 중 공용부분의 승계 가능성, 조세채권 및 기타 비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 주소 및 공적장부 대조. 소재지 표기와 등기사항전부증명서, 건축물대장, 토지대장의 표시가 일치하는지 원본 기준으로 확인해야 합니다.
• 매각기일 재확인. 2026.11.02 매각 진행 여부와 최저매각가, 기일변경·취하·정지 여부를 법원 경매정보에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “49%까지 내려왔지만, 확인이 먼저다”

이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 36,750,000원입니다. 감정가 75,000,000원에서 2회 유찰되어 49% 수준까지 내려왔고, 확인되는 동일 면적 과거 실거래 49,000,000원과 비교해도 75.0%입니다. 가격만 놓고 보면 검토할 이유가 있는 물건입니다.

하지만 실제 판단을 좌우하는 것은 낮은 최저가보다 권리확인과 현재 환금성입니다. 임차인 1명의 대항력은 없는 것으로 판단되지만 보증금·확정일자가 미상이고, 2009년 가등기의 법적 성격도 확인이 필요합니다. 비교 실거래는 오래된 단일 사례에 불과하며 11세대 다세대주택의 환금성을 충분히 설명하지 못합니다.

종합 판단은 C등급, 조건부 검토입니다. 후순위 권리 소멸과 인수액 0원이라는 긍정 요소는 있지만, 현재의 가격 경쟁력과 실제 명도 비용을 확정할 근거가 부족합니다. 임차인 보증금·가등기 성격·최신 시세를 확인한 다음 응찰가를 결정하는 접근이 적절합니다. 이 물건은 단순히 싸게 사는 문제가 아니라, 낙찰 후 안전하게 취득하고 다시 거래할 수 있는지를 검증하는 것이 핵심입니다.