인천지방법원 2025타경1684. 연희동 효성주택 에이동 4층 401호, 전용 35.95㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 75,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 52,500,000원입니다. 말소기준권리는 2009.08.07 설정된 상주축산업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 65,000,000원입니다. 이후 2009.08.20 소유권이전청구권가등기, 2024.06.18 오케이저축은행 가압류, 2025.10.01 임의경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
권리만 보면 매수인에게 계산된 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건은 “유찰됐으니 싸다”라고 단정하면 안 됩니다. 같은 면적 35.95㎡의 비교 가능한 실거래가 49,000,000원인데 현재 최저가는 그보다 높은 107.1%입니다. 즉 권리구조가 비교적 정리돼 있다는 점과 가격 메리트는 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1684 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 연희동 742-6 효성주택 에이동 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 35.95㎡ · 철근콘크리조 평슬래브지붕 4층 건물 내 4층 401호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김영옥 |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 52,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 39,763,712원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2009년 근저당
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신혜림 | 2024.10.23 | 미상 | 2025.12.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 신혜림 1명입니다. 전입일 2024.10.23은 말소기준권리 2009.08.07보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.12.19 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 대항력이 없으므로 데이터상 매수인이 승계하는 임차보증금은 0원으로 계산되어 있습니다.
③ 시세 비교 — 유찰됐지만 여전히 실거래보다 높다
효성주택(742-6)은 11세대, 1995.10.30 준공이며 이 물건과 면적이 일치하는 35.95㎡ 실거래 표본은 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 35.95㎡ | 4 | 49,000,000원 |
| 평균 | 35.95㎡ | 1건 | 49,000,000원 |
현재 최저매각가 52,500,000원은 비교 가능한 실거래 49,000,000원의 107.1%입니다. 따라서 1회 유찰됐다는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 생겼다”고 평가할 수 없습니다. 오히려 현재 가격은 확인 가능한 최근 실거래보다 높은 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 52,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,345,000원 |
| 1. 근저당 · 상주축산업협동조합 | 65,000,000원 | 51,155,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 36,355,931원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 52,500,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 101,355,931원, 총 배당액은 51,155,000원, 미배당액은 50,200,931원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 52,500,000원 | 51,155,000원 | 50,200,931원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 36,750,000원 | 35,688,500원 | 65,667,431원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 25,725,000원 | 24,861,950원 | 76,493,981원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서곶중학교 동측 인근으로 단독주택·다세대주택·학교·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철역이 있으며 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리조 평슬래브지붕 4층 건물의 4층 401호입니다. 위생·급배수·난방·가스설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측 약 8미터 내외 도로, 남측 약 6미터 내외 도로가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 사다리형 평지, 다세대주택 건부지이며 공시지가는 1,207,000원/㎡입니다.
- 규제. 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역이 포함되어 있습니다.
- 규모·거래. 효성주택(742-6)은 11세대, 1995.10.30 준공이며 확인된 동일면적 실거래는 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 대조. 2009.08.20 갑구 8번 가등기는 후순위 소멸 표시가 있으나 종류 확인 필요 경고가 있으므로 등기원인과 매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
- 임차인 보증금 확인. 신혜림은 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당관계와 명도 협의를 위해 원문 확인이 필요합니다.
- 현재 가격 판단. 최저가 52,500,000원은 실거래 49,000,000원의 107.1%입니다. 유찰 사실만으로 저가라고 판단하지 않아야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 데이터상 2회 유찰 시 36,750,000원, 3회 유찰 시 25,725,000원으로 제시되어 있으므로 회차별 가격을 실거래와 다시 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 현재 가격이 싸다”
이 사건의 핵심은 권리와 가격을 분리해서 보는 것입니다. 매수인 인수액은 0원이고, 임차인 신혜림도 말소기준권리 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 하지만 현재 최저가 52,500,000원은 비교 가능한 동일면적 실거래 49,000,000원의 107.1%입니다. 여기에 후순위로 표시된 2009.08.20 가등기는 종류 확인 필요 경고가 남아 있습니다. 따라서 결론은 인수위험은 낮지만, 현재 가격 메리트는 부족하고 가등기 원본 확인이 필요한 물건입니다. 1회 유찰이라는 이유만으로 성급히 접근하기보다 권리 원문과 다음 회차 가격을 함께 확인하는 편이 타당합니다.
