인천지방법원 2025타경1691. 인천 남동구 만수동 파크원52 4층 404호 오피스텔입니다. 감정가는 204,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 142,800,000원, 감정가의 70%입니다. 등기상 소유자는 강동규이며, 말소기준권리는 2018.06.12. 설정된 농협은행주식회사의 근저당권으로 채권최고액은 192,000,000원입니다.
말소기준권리 뒤에 남아 있는 페퍼저축은행 가압류, 웰컴저축은행 가압류, 농협은행의 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 남동구 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있습니다. 다만 감정평가상 임대차관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 확인된 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 점유·전입관계까지 없다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1691 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 5-231 파크원52 4층404호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 만수로100번길 23 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 14층 건물 · 사용승인 2018-05-04 |
| 소유자 | 강동규 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 142,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 169,586,433원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2018.06.12. 농협은행주식회사의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 페퍼저축은행·웰컴저축은행의 가압류와 국민건강보험공단·남동구의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2019년 삼성카드 가압류는 2019.10.18. 이미 말소되었습니다.
② 시세 비교 — 감정가 대비 70%보다 ‘최근 하락 추세’가 중요
파크원52 관련 실거래는 총 7건이 확인되고 전체 평균은 180,000,000원입니다. 그러나 과거 250,000,000원 거래까지 포함된 전체 평균보다 최근 가격 흐름을 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래 3건의 평균은 158,333,333원이고 최신 거래는 2025.09 · 152,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 67.43㎡ | 4 | 152,000,000원 |
| 2024.10 | 67.43㎡ | 8 | 158,000,000원 |
| 2024.10 | 68.69㎡ | 5 | 165,000,000원 |
| 2024.04 | 67.43㎡ | 10 | 190,000,000원 |
| 2023.02 | 64.52㎡ | 14 | 185,000,000원 |
| 2021.10 | 67.43㎡ | 13 | 250,000,000원 |
| 2021.07 | 67.43㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 158,333,333원 |
현재 최저가 142,800,000원은 최근 12개월 평균의 90.2%입니다. 최신 거래 152,000,000원보다도 낮지만, 최근 거래군이 이전 거래군보다 19.3% 하락한 상태라 감정가 대비 30% 할인만 보고 큰 폭의 가격 메리트라고 평가하기 어렵습니다. 전체 평균 180,000,000원 대비로는 79.3%지만, 과거 고가 거래가 포함된 수치이므로 최근 가격 판단의 주된 근거로 사용하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 142,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,799,200원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 192,000,000원 | 140,000,800원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 페퍼저축은행 | 38,162,483원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 웰컴저축은행주식회사 | 16,057,481원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 246,219,964원 중 140,000,800원이 배당되고 미배당액은 106,219,164원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 현재 분석상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 142,800,000원 | 140,000,800원 | 106,219,164원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 99,960,000원 | 97,760,720원 | 148,459,244원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 69,972,000원 | 68,312,504원 | 177,907,460원 |
유찰이 반복될수록 후순위 채권의 미배당은 커지지만 각 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 제시됩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 후순위 채권 미배당 자체보다 실제 임대차관계 확인과 현재 하락 추세에서 어느 가격까지 안전마진을 둘 것인지입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 만수북중학교 북측 인근으로 주변은 아파트·다세대·오피스텔 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물이며 사용승인일은 2018-05-04입니다. 위생·급배수·승강기·난방·소화전 설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 8m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 6필 일단지로 오피스텔·공동주택의 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 1,682,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 180,000,000원보다 최근 12개월 평균 158,333,333원과 최신 거래 152,000,000원을 중심으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전보다 19.3% 낮습니다. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 가격 메리트를 과대평가하지 않아야 합니다.
- 임대차 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대차관계는 미상입니다. 현황 점유자·전입세대·확정일자 여부를 원본과 현장에서 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권 미배당액 106,219,164원은 현재 분석상 매수인 인수액과 동일한 개념이 아닙니다. 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘하락 중인 가격과 미상 임대차’가 승부처
등기 권리만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 2018년 농협은행 근저당을 기준으로 이후의 가압류와 압류가 소멸하고 현재 분석상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 이 사건을 단순한 “감정가 204,000,000원에서 142,800,000원까지 떨어진 30% 할인 물건”으로 보면 핵심을 놓칩니다.
최근 12개월 평균은 158,333,333원, 최신 거래는 152,000,000원이고 최근 가격 흐름은 이전보다 19.3% 하락했습니다. 현재 최저가가 최근 시세 아래에 있는 것은 맞지만 그 차이는 하락 추세를 감안해 평가해야 합니다. 여기에 임대차관계가 미상이라는 현장 확인 과제까지 남습니다. 결론은 등기 권리는 양호, 가격은 보수적으로, 임대차는 입찰 전 확인입니다.
