114,100,000원
인천지방법원 2025타경1709. 미추홀구 숭의동 스위트리아 8층 802호, 전용 59.84㎡ 아파트입니다. 소유자는 이정애이며 2017년 11월 15일 소유권을 이전받은 같은 날 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 180,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리이고, 그 뒤에 설정된 서울보증보험 가압류 2건·중소기업은행 가압류· 에프에이치2306유동화전문 유한회사 가압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
등기 구조만 보면 매수인이 승계할 권리는 확인되지 않고 배당모델의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 감정평가 내용에는 임대차관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 등재된 임차인이 없다는 이유만으로 대항력 있는 점유자가 전혀 없다고 단정해서는 안 되며, 입찰 전 실제 점유·전입 및 임대차관계를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1709 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 432-13 스위트리아 8층 802호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.84㎡ · 8층 · 아파트로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상14층 복합용도건물 · 각 층당 아파트 2개호, 오피스텔 6개호 |
| 소유자 | 이정애 |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 114,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 134,483,568원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2017년 6월 2일 설정된 계양새마을금고 근저당 130,000,000원은 2017년 11월 13일 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2017.11.15. 농협은행주식회사 근저당 180,000,000원입니다. 2023년 이후 가압류 4건은 금액이 크지만 모두 말소기준보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 70.9% 할인, 그러나 시장은 하락 추세
스위트리아 동일면적 59.84㎡의 거래자료는 5건입니다. 전체 평균은 167,800,000원이지만 가격 메리트 판단에는 오래된 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 161,000,000원과 최신 거래 159,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 59.84㎡ | 9 | 159,000,000원 |
| 2025.06 | 59.84㎡ | 14 | 163,000,000원 |
| 2024.03 | 59.84㎡ | 2 | 163,000,000원 |
| 2023.05 | 59.84㎡ | 13 | 179,000,000원 |
| 2021.09 | 59.84㎡ | 14 | 175,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.84㎡ | 2건 | 161,000,000원 |
현재 최저가 114,100,000원은 최근 12개월 평균의 70.9%입니다. 배당모델상 인수액이 0원이므로 현 회차 기준 실질취득액도 114,100,000원으로 볼 수 있어, 최근 12개월 평균 161,000,000원과 최신 거래 159,000,000원보다 낮습니다.
다만 거래 흐름은 낙관적으로만 보면 안 됩니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -6.6%로 나타나므로 하락 추세를 가격 판단에 반영해야 합니다. 최근 12개월 거래도 2건뿐이어서 70.9%라는 할인율만 보고 향후 시세를 고정적으로 가정하는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,397,400원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 180,000,000원 | 111,702,600원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 649,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 539,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 182,931,055원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 에프에이치2306유동화전문 유한회사 | 139,680,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,397,400원을 제외한 111,702,600원이 농협은행 근저당에 배당되는 것으로 계산됩니다. 이후 가압류권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원이며, 총 채권 미배당액은 1,578,908,455원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 114,100,000원 | 111,702,600원 | 1,578,908,455원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 79,870,000원 | 78,032,340원 | 1,612,578,715원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 55,909,000원 | 54,502,638원 | 1,636,108,417원 | 0원 |
현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 배당모델상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 대신 매각가가 내려갈수록 신청채권자의 예상 배당액도 111,702,600원에서 78,032,340원, 54,502,638원으로 감소하며 모든 시나리오에서 신청채권 134,483,568원이 전액 충족되지는 않는 것으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 스위트리아 복합용도건물 내 8층 802호이며 감정평가상 아파트로 이용 중입니다.
- 주위환경. 미추홀구 숭의동 숭의로터리 북서측 인근에 위치하며 주변은 숭의동 공구상가 등 상업지대입니다.
- 교통. 숭의로터리에 인접하고 북측 인근에 경인전철 도원역, 남측 인근에 수인분당선 숭의역이 있으며 시내버스정류장도 인접합니다.
- 도로. 건물 부지는 남측 및 서측으로 소로에 양면 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 1,673,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 흐름. 동일면적 최근 거래는 159,000,000원과 163,000,000원이며 최근 거래 추세는 -6.6%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차관계 확인. 감정평가상 임대차관계가 미상이므로 현장 점유자와 실제 임대차관계를 우선 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2017.11.15. 농협은행주식회사 근저당이 말소기준이며 이후 가압류 4건은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기로 대조하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 167,800,000원보다 최근 12개월 평균 161,000,000원과 최신 거래 159,000,000원을 가격 기준으로 우선 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -6.6%를 감안해 단순히 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 응찰가를 결정하지 마세요.
- 매각기일. 현재 매각기일은 2026.09.17, 최저매각가는 114,100,000원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 실제 점유관계를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 임대차 확인이 마지막 관문
이 물건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 이미 말소된 2017년 계양새마을금고 근저당을 제외하면 2017.11.15. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
가격 역시 현재 114,100,000원으로 최근 12개월 평균 161,000,000원의 70.9%, 최신 거래 159,000,000원보다 낮아 숫자상 할인폭이 있습니다. 그러나 최근 시장 흐름은 -6.6% 하락이고 최근 거래 표본도 2건입니다. 무엇보다 감정평가서가 임대차관계를 미상으로 두고 있으므로, 이 사건은 “등기상 인수 0원·가격 할인은 확인되지만, 실제 점유와 임대차를 확인한 뒤 판단할 물건”으로 정리하는 것이 가장 안전합니다.
