인천지방법원 2025타경1768. 인천 계양구 계산동 901-9, 계양산로 81에 위치한 6층 건물의 2층 201호입니다. 등기사항전부증명서는 집합건물이고, 감정평가상 건물은 2015년 3월 25일 사용승인된 철근콘크리트구조입니다. 사건의 물건 분류에는 대지가 기재되어 있으나, 건물 이용상태는 공부상 의원·현황 주택으로 조사되어 있습니다. 따라서 실제 매각 대상의 토지·건물 범위와 용도부터 명세서와 공부를 대조할 필요가 있습니다.

소유자로 기재된 사람은 김충식입니다. 2015년 8월 21일 설정된 한국양봉농업협동조합의 채권최고액 108,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 블루홀딩스 명의 근저당 2건과 계양구·국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 등기상 후순위 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하지만, 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유자의 권리까지 소멸한다고 단정할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 확인할 사항이 있다

핵심은 2015.08.21 설정된 을구 3번 근저당권입니다. 그보다 먼저 설정됐던 2015년 4월의 근저당은 이미 말소됐습니다. 후순위인 블루홀딩스 근저당 2건과 2025년 압류·임의경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리입니다.

② 점유·임대차 — 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상

현재 확인된 임차인은 없습니다. 그러나 감정평가상 임대관계는 미상이고, 현황은 주택으로 이용 중인 것으로 조사되어 있습니다. 소유자가 직접 거주하는지, 별도 임차인이 점유하는지 확정할 수 없습니다.

특히 공부상 의원인 공간이 현황상 주택으로 이용된다는 점은 점유자의 임대차 권리 판단과 건축물 용도 적합성 검토를 모두 필요하게 합니다. 실제 주거 사용 및 관련 법적 요건이 확인되기 전에는 점유자의 대항력을 일률적으로 인정하거나 부정해서는 안 됩니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 49%, 시세 대비 할인율은 미확정

현재 최저매각가는 83,300,000원입니다. 감정가 170,000,000원의 49%로, 두 차례 유찰된 결과입니다. 다만 중요한 것은 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 서로 다르다는 점입니다.

비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않은 상태이므로 최저가 83,300,000원이 최근 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 여기에 공부상 제1종근린생활시설과 현황 주택 사이의 용도 차이가 있어, 일반 주거용 집합건물의 거래가격을 그대로 적용하는 것도 주의해야 합니다.

유찰 시나리오는 각 회차 최저가격을 가정한 계산입니다. 향후 실제 매각 진행 및 법원의 변경·정지 여부와는 구분해야 합니다. 인수 추정액은 확인된 권리와 현재 배당 가정을 기준으로 하며, 미확인 임대차 등의 위험은 별도입니다.

④ 예상배당표 (매각가 83,300,000원 가정)

현재 최저매각가 83,300,000원을 기준으로 집행비용 1,899,400원을 제외한 81,400,600원이 선순위 근저당에 배정되는 계산입니다. 후순위 블루홀딩스 근저당 2건에 대한 예상배당은 각각 0원이고 소유자 잔여금도 없습니다.

신청채권자의 청구금액은 70,706,086원으로, 모델상 선순위 배당액 81,400,600원보다 작습니다. 따라서 제시된 계산에서는 신청채권 충족으로 분류됩니다. 다만 계산은 채권최고액을 기준으로 하고 있으며, 근저당권 이전까지 발생했으므로 실제 채권 잔액 및 배당권자를 확인하지 않고 전액 배당을 확정해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 계양구 계산동, 경인여자대학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 공동주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준으로 조사되었습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 14m의 포장도로와 접합니다. 토지는 인접 필지 및 도로 대비 평탄한 세장형입니다.
• 건물. 2015.03.25 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물 중 2층 201호입니다. 위생·급배수·도시가스·승강기·난방설비가 구비된 것으로 탐문 조사되었습니다.
• 용도. 공부상 제1종근린생활시설(의원)이지만 실제로는 주택으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 공부와 이용현황 사이의 차이는 매수 후 사용계획, 용도변경 가능 여부 및 환금성 판단에 중요한 요소입니다.
• 토지이용규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 및 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 외국인 등의 주택용도 취득과 관련한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재되어 있어, 입찰 시점의 적용 여부를 다시 확인해야 합니다.
• 위반건축물. 감정 관련 조사에서 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다. 다만 이것이 현황 주거 사용의 적법성이나 용도변경 완료를 의미하지는 않습니다.
• 환금성. 공부상 의원인 집합건물을 주택처럼 사용하고 있어, 일반 주거용 물건과 같은 매수층·금융조건을 전제하기 어렵습니다. 비교 실거래가격 확인 후 용도와 이용상태를 감안한 별도 가격 평가가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 범위. 사건 분류에는 대지, 등기에는 집합건물, 감정 이용상태에는 2층 201호가 나타납니다. 매각물건명세서·감정평가서·등기·건축물대장 및 토지 지분을 대조하여 실제 취득 대상을 확인하세요.
• 주거 사용의 적법성. 공부상 의원을 주택으로 이용하는 상태가 관련 건축법령과 일치하는지, 용도변경이 필요한지, 행정상 시정 대상이 될 가능성이 있는지 확인하세요.
• 점유자·전입세대. 임대관계 미상입니다. 현황조사서·전입세대 확인자료· 임대차계약·점유 개시일을 점검하여 대항력 및 보증금 인수 위험을 판단하세요.
• 근저당권 승계. 2026.06.15 농업협동조합자산관리회사로 이전된 선순위 근저당의 피담보채권 잔액과 경매절차상 승계·배당 관계를 확인하세요.
• 공동담보 관계. 블루홀딩스 명의 650,000,000원 근저당 2건에 대한 공동담보목록과 실제 채무의 중복 여부를 확인하세요. 채권최고액의 단순 합계를 실제 채무로 보지 마세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 응찰가를 정하지 마세요. 주변의 유사한 제1종근린생활시설, 실제 주거 사용 물건의 거래사례와 매도 가능가격을 검토해야 합니다.
• 명도·관리비. 실제 점유 주체 및 인도 가능 여부를 확인하고, 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 부분, 공과금과 기타 비용을 별도로 점검하세요.
• 입찰 직전 원본 대조. 매각기일 2026.11.02 전에 최신 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 매각공고를 다시 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 반값 ≠ 시세의 반값”

이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 170,000,000원에서 83,300,000원으로 내려온 최저매각가입니다. 하지만 이 가격이 실제 시장에서 유리한지는 아직 검증되지 않았습니다. 최근 실거래 비교 근거가 없고, 공부상 의원·현황 주택이라는 차이와 임대관계 미상이라는 불확실성이 남아 있기 때문입니다.

권리관계에서는 2015년 선순위 근저당을 기준으로 후순위 근저당·압류가 매각 소멸하는 점이 긍정적입니다. 현재 배당모델에서도 인수액은 0원입니다. 반면 다회유찰, 용도 불일치, 선순위 근저당권 이전, 점유 불확실성과 시장가격 검증의 어려움을 함께 고려하면 가격 할인만으로 적극적인 입찰을 권하기 어려운 물건입니다.

종합 판단: 조건부 검토, 신중 접근. 실제 매각 대상, 주거 사용의 적법성, 점유자 권리, 비교 가능한 거래가격을 확인한 뒤 총 취득비용과 향후 처분 가능성을 다시 판단해야 합니다. 권리의 표면적 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 실질 취득의 안전성과 가격 메리트까지 확정된 것은 아닙니다.