인천지방법원 2025타경1768. 인천광역시 계양구 계산동 901-9, 2층 201호입니다. 등기사항전부증명서는 집합건물로 발급됐고, 감정평가에서는 철근콘크리트구조 6층 건물 내 제2층 제201호로 조사됐습니다. 사용승인일은 2015.03.25.입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2015.08.21. 설정된 한국양봉농업협동조합 근저당권 108,000,000원입니다. 이후 설정된 주식회사블루홀딩스 근저당권 2건과 계양구 압류, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 보면 매수인에게 계산된 인수액은 0원입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 등기 순서보다 용도와 실제 이용상태의 차이입니다. 공부상 용도는 ‘제1종근린생활시설(의원)’인데 현황은 ‘주택’으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 임대관계 역시 미상으로 조사돼, 신고된 임차인 자료가 없다는 이유만으로 실제 점유·임대관계를 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1768 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 계산동 901-9 2층201호 · 도로명 인천광역시 계양구 계양산로 81 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 공부상 제1종근린생활시설(의원) · 현황 주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 기타지붕 6층 건 내 제2층 제201호 · 사용승인일 2015.03.25. |
| 소유자 | 김충식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 119,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 70,706,086원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
최초 2015.04.17. 한국양봉농업협동조합 근저당권 132,000,000원은 2015.08.21. 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 김충식에게 소유권이 이전되고 새로 설정된 을구 3번 근저당권 108,000,000원이 이 사건의 말소기준권리입니다. 이후 2023.11.06. 주식회사블루홀딩스 앞으로 채권최고액 650,000,000원 근저당권이 2건 설정됐고, 2025.01.13. 계양구 압류, 2025.11.03. 임의경매개시결정, 2025.12.08. 국민건강보험공단 압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 시세 자료 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 170,000,000원이고 1회 유찰된 현재 최저매각가는 119,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 83,300,000원, 그다음은 58,310,000원으로 제시돼 있습니다. 그러나 동일 물건 또는 인근 유사물건의 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료는 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 119,000,000원 | 70% | 1,291,466,000원 |
| 2회 유찰 시 | 83,300,000원 | 49% | 1,326,599,400원 |
| 3회 유찰 시 | 58,310,000원 | 34.3% | 1,351,139,580원 |
유찰이 진행될수록 매각가는 내려가지만 후순위 채권의 미배당은 커집니다. 현재 회차에서는 채권총액 1,408,000,000원 중 116,534,000원이 배당되고 1,291,466,000원이 미배당으로 남습니다. 2회 유찰 시 총 배당은 81,400,600원, 3회 유찰 시 56,860,420원입니다. 이 수치는 채권자 배당구조를 보여주는 것이며, 매수인의 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,466,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 한국양봉농업협동조합 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 주식회사블루홀딩스 | 650,000,000원 | 8,534,000원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 주식회사블루홀딩스 | 650,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.1%로 추정된 2,466,000원입니다. 배당 계산은 채권최고액 기준이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 신청채권액은 70,706,086원이고 배당표의 선순위 근저당 계산 기준은 채권최고액 108,000,000원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경인여자대학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·근린생활시설·다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 제1종근린생활시설(의원)이지만 현황은 주택으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 난방설비가 구비된 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 남측으로 폭 14미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 인접 필지 및 도로 대비 평탄한 세장형 토지로 공동주택 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 기재돼 있습니다.
- 토지거래허가. 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공부상 용도와 현황 대조. ‘의원’과 ‘주택’의 불일치가 확인됐으므로 실제 이용상태와 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 별도 임차인 신고 자료는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황 점유자와 전입·확정일자 등은 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만 최근 실거래 시세 자료가 없어 할인율만으로 싸다고 평가할 수 없습니다.
- 말소기준 확인. 2015.08.21. 을구 3번 근저당권이 말소기준이고, 2026.06.15. 농업협동조합자산관리회사 앞으로 확정채권양도에 따른 근저당권 이전등기가 기재돼 있습니다.
- 배당 한계. 현재 회차에서 채권 미배당은 1,291,466,000원이며 당해세·임차인 최우선변제는 배당 계산에 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “권리소멸과 물건 이용상태는 별개다”
이 사건은 말소기준권리 이후 권리가 매각으로 정리되고 매수인 인수액도 0원으로 계산된다는 점에서는 권리 흐름이 비교적 명확합니다. 그러나 공부상 ‘제1종근린생활시설(의원)’과 현황 ‘주택’이 다르고, 임대관계도 미상입니다. 또한 현재 최저가 119,000,000원이 감정가 170,000,000원의 70%까지 내려왔더라도 최근 실거래 시세 자료가 없으므로 가격 메리트를 확인했다고 볼 수는 없습니다. 결론은 권리 인수는 0원, 이용·점유 확인은 필수, 가격 평가는 보류입니다.
