인천지방법원 2025타경1773. 인천 서구 당하동 오필리아 1동 3층 308호, 전용 53.84㎡의 다세대·연립주택입니다. 이 사건에서 숫자상 가장 먼저 보이는 것은 감정가 189,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 132,300,000원까지 내려왔다는 점입니다. 하지만 이 물건은 최저가만 보면 안 됩니다. 임차인 정혜은은 2021.11.05. 전입·점유를 시작했고, 말소기준권리인 2024.11.07. 삼성카드 가압류보다 앞서 있어 대항력이 있습니다. 임차보증금은 162,000,000원이고, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
따라서 이 물건은 일반적인 “유찰될수록 싸지는 경매”와 경제구조가 다릅니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형이므로, 낙찰가가 내려가면 미배당 인수액이 늘어나는 방식으로 매수인의 실질취득 부담은 약 162,000,000원 수준에 묶입니다. 가격 비교의 기준도 최저가 132,300,000원이 아니라 이 실질취득액이어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1773 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1085-3 1동 3층 308호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 감정 이용상태 연립주택 · 전용 53.84㎡ · 지상5층 중 3층 |
| 소유자 | 이리라 (2015.04.04. 매매, 거래가액 198,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 132,300,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 36,979,011원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 대항력 임차인이 핵심
등기부상 과거 강서농업협동조합 근저당권 165,600,000원은 2021.11.05. 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024.11.07. 삼성카드 가압류 5,897,164원입니다. 이후 우리카드 가압류, 강제경매개시결정, 인천광역시 압류와 을구 3번 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조지만, 임차권등기 자체가 뒤라는 이유만으로 임차인의 대항력이 사라지는 것은 아닙니다. 정혜은의 주민등록일자와 점유개시일자는 2021.11.05.로 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 162,000,000원
| 임차인 | 점유부분 | 전입·점유 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정혜은 | 3층 308호 53.84㎡ 전부 | 2021.11.05. | 162,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 없음 승계 중복 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 정혜은은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인이며, 보증금 162,000,000원을 별도 중복 합산할 대상도 없습니다. 등기부에는 임대차계약일자 2021.10.02., 확정일자 2021.10.07., 주민등록일자·점유개시일자 2021.11.05.가 기재돼 있습니다. 배당자료상 우선변제권은 없고, 매각물건명세서는 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
③ 시세 비교 — 최저가도 최근 시세 이상, 실질취득은 더 높다
오필리아의 확인된 실거래는 4건이며, 전체 평균은 125,202,500원입니다. 다만 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 시장을 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 2건 평균은 115,655,000원, 최신 거래는 2026.03. 89,000,000원이고, 최근 가격은 과거 구간 대비 -14.2% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 50.19㎡ | 3 | 89,000,000원 |
| 2025.05 | 57.16㎡ | 4 | 142,310,000원 |
| 2023.06 | 53.84㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 2021.11 | 50.19㎡ | 2 | 154,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 115,655,000원 |
현재 최저가 132,300,000원부터 이미 최근 12개월 평균의 114.4%입니다. 즉 최저가 자체도 최근 시세보다 낮지 않습니다. 그런데 권리구조까지 반영한 실질취득 기준은 약 162,000,000원이므로 가격 부담은 더 커집니다. 특히 최신 거래 89,000,000원과 비교하면 “유찰돼 싸졌다”는 판단을 하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 132,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,652,200원 |
| 인수 · 임차인 정혜은 보증금 | 162,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 5,897,164원 | 5,897,164원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 31,003,083원 | 31,003,083원 |
| 4. 강제경매개시결정 관련 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 92,747,553원 |
배당 계산상 일반 채권 36,900,247원은 전액 배당되고 92,747,553원이 소유자 교부액으로 남습니다. 임차인 보증금은 배당액 0원으로 계산돼 있으며, 대항력 있는 임차인의 미변제 보증금 인수 문제가 매수인의 핵심 부담입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 더 유찰돼도 핵심은 보증금
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 132,300,000원 | 36,900,247원 | 92,747,553원 | 약 162,000,000원 기준 |
| 2회 유찰 시 | 92,610,000원 | 36,900,247원 | 53,642,773원 | 보증금 162,000,000원 구조가 핵심 |
| 3회 유찰 시 | 64,826,999원 | 36,900,247원 | 26,359,866원 | 보증금 162,000,000원 구조가 핵심 |
회차가 진행되면 표면상 최저가는 92,610,000원, 64,826,999원으로 내려갑니다. 그러나 이 사건은 보증금 162,000,000원의 대항력 인수형이므로, 낙찰가 하락을 곧바로 실질취득비용 하락으로 해석하면 안 됩니다. “몇 회 유찰됐는가”보다 “보증금 미배당분을 포함해 실제 얼마를 부담하는가”가 우선입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 연립주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상5층 건물의 3층 308호입니다. 사용승인일은 2015.03.25.입니다.
- 입지. 인천백석초등학교 남동측 인근으로 다세대주택·아파트·근린생활시설·공원·각급학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 인천2호선 독정역·원정역이 소재합니다.
- 도로. 본건 동측으로 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·상대보호구역 등에 포함되고, 소로2류에 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 도시가스 개별난방과 기본 위생·급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 거래 유동성. 오필리아는 40세대이며 확인된 실거래는 4건입니다. 최근 가격 추세가 -14.2%여서 환금성 판단에는 보수적인 가격 설정이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 132,300,000원만 보고 입찰가를 정하지 말고 대항력 임차인의 미배당 보증금까지 합친 실질 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차인 권리 재확인. 정혜은의 전입·점유 2021.11.05., 보증금 162,000,000원, 임차권등기와 매각물건명세서의 인수 문구를 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 125,202,500원보다 최근 12개월 평균 115,655,000원과 최신 89,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 가격 추세가 -14.2%이므로 과거 고가 거래를 기준으로 안전마진을 잡는 것은 위험합니다.
- 명도·보증금 반환 구조. 대항력 있는 임차인이 있는 만큼 단순 소유자 점유 물건보다 인도와 보증금 처리 구조가 복잡합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세 등 실제 배당·인수에 영향을 줄 항목을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “162,000,000원 실질부담”을 봐야 한다
이 물건의 가장 큰 착시는 감정가 189,000,000원에서 한 번 유찰돼 132,300,000원으로 내려왔다는 표면 가격입니다. 하지만 정혜은의 보증금은 162,000,000원이고, 전입·점유가 말소기준보다 앞서 대항력이 인정되는 구조입니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 명세서 문구도 있습니다.
따라서 투자 판단 기준은 최저가가 아니라 약 162,000,000원의 실질취득 부담입니다. 이는 최근 12개월 평균 115,655,000원은 물론 최신 거래 89,000,000원보다 높습니다. 최근 가격 흐름까지 -14.2% 하락 추세인 점을 함께 보면, 현재 회차를 가격 메리트가 있는 경매로 평가하기 어렵습니다. 유찰이 더 진행돼도 대항력 임차인 구조가 유지되는 한 단순 할인율만으로 매력도가 높아지지 않습니다.
