인천지방법원 2025타경508986. 인천광역시 서구 당하동 성웅아파트 118동 1층 105호, 주거용 아파트입니다. 현 소유자 유상훈은 2020.11.06 매매를 원인으로 245,000,000원에 취득했고 2020.12.30 소유권이전과 동시에 중소기업은행 앞으로 채권최고액 161,700,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 이후 2025.01.06 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 2025.04.29 임의경매를 신청했습니다.
권리관계의 핵심은 단순합니다. 말소기준 이후 남아 있는 에스비아이저축은행 근저당권 36,000,000원, 인천신용보증재단 가압류 66,250,022원, 국의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 현재 최저가 236,600,000원에서 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508986 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 895-1 성웅아파트 118동 1층105호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 주거용 · 전용 84.94㎡ · 17층 건물의 1층 |
| 소유자 | 유상훈 (2020.11.06 매매 · 거래가액 245,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 338,000,000원 / 236,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 137,346,957원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2020.12.30 을구 10번 중소기업은행 근저당권 161,700,000원입니다. 이 권리는 2025.01.06 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 이후 존속하는 을구 12번 에스비아이저축은행 근저당권, 갑구 8번 인천신용보증재단 가압류, 갑구 9번 국의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한광열 | 2021.01.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유상지 | 2024.02.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 한광열의 전입일은 2021.01.04, 유상지의 전입일은 2024.02.05로 모두 말소기준일 2020.12.30보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력 없음으로 분석됩니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았지만 대항력 기준상 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아니며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 68.7%
탑스빌(영남,신대진,성웅)아파트 동일 면적 84.94㎡의 최근 12개월 실거래는 총 12건, 평균 344,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.04 1층 310,000,000원이고, 표본 최저 거래도 310,000,000원, 최고 거래는 370,000,000원입니다. 현재 최저매각가 236,600,000원은 최근 12개월 평균의 68.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.94㎡ | 1 | 310,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 7 | 338,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 14 | 370,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 6 | 367,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 16 | 310,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 6 | 345,000,000원 |
| 2025.12 | 84.94㎡ | 6 | 367,000,000원 |
| 2025.12 | 84.94㎡ | 18 | 360,000,000원 |
| 2025.12 | 84.94㎡ | 14 | 365,000,000원 |
| 2025.11 | 84.94㎡ | 4 | 327,000,000원 |
| 2025.10 | 84.94㎡ | 8 | 340,000,000원 |
| 2025.10 | 84.94㎡ | 5 | 335,000,000원 |
| 평균 | 84.94㎡ | 12건 | 344,500,000원 |
감정가 338,000,000원은 최근 12개월 평균 344,500,000원과 비슷한 구간이지만, 1회 유찰 후 최저가는 236,600,000원으로 낮아졌습니다. 특히 본건과 같은 1층의 최신 2026.04 거래가 310,000,000원이라는 점에서도 현재 최저가는 그 거래가격보다 낮습니다. 따라서 이 사건은 권리뿐 아니라 현재 회차 가격도 실거래 대비 할인 구간에 들어와 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 236,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,112,400원 |
| 1. 을구 10번 근저당권 · 중소기업은행 | 161,700,000원 | 161,700,000원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 주식회사에스비아이저축은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 인천신용보증재단 | 66,250,022원 | 34,787,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 263,950,022원 중 예상배당은 232,487,600원, 미배당은 31,462,422원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 236,600,000원 | 31,462,422원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 165,620,000원 | 101,448,702원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 115,934,000원 | 150,439,098원 | 0원 |
유찰이 더 진행될수록 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 현재 회차부터 3회 유찰 시까지 모두 0원입니다. 즉 가격 하락이 곧 임차보증금 인수 증가로 이어지는 대항력 임차인형 사건과는 구조가 다릅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당하초등학교 서측 인근. 주변은 아파트·다세대·학교·공원과 로변 상업용·업무용 건물이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 17층 건물이며 사용승인일은 1998.03.20입니다. 위생·급배수·승강기·도시가스·소화전 설비가 있습니다.
- 단지. 탑스빌(영남,신대진,성웅)아파트는 1,368세대이며 동일 면적 84.94㎡ 실거래가 확인됩니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 공시지가 1,607,000원/㎡, 토지면적 72,556.0㎡이며 토지이용상황은 아파트입니다.
- 규제. 성장관리권역·가축사육제한구역에 포함되고 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다. 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 한광열·유상지 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서에서 재확인하세요.
- 명도 상태 확인. 현재 실제 점유자와 점유 범위를 현장에서 확인하고 인도명령 및 명도 일정을 반영하세요.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정 배당이므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 1층 가격 검토. 최신 동일 면적 1층 실거래는 2026.04 310,000,000원입니다. 본건도 1층이므로 층별 비교 시 이 거래를 우선 참고하세요.
- 현장 상태 확인. 준공일 1998.03.20인 아파트이므로 내부 상태·수선비·공용부 관리상태를 직접 확인하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원자료를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리 안전성과 가격 할인 모두 확인되는 회차
이 사건은 2020.12.30 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고 그 이후 권리가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 실제 임차인 2명도 각각 2021.01.04와 2024.02.05 전입해 말소기준보다 늦으므로 대항력이 없고, 제공된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 현재 회차에서 의미가 있습니다. 감정가 338,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 236,600,000원으로 내려왔고, 이는 동일 면적 최근 12개월 평균 344,500,000원의 68.7%입니다. 최신 1층 실거래 310,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 권리상 인수 위험은 낮고 가격은 실거래 대비 할인된 회차로 볼 수 있습니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 임차인 2명의 배당·점유관계와 당해세·최우선변제 가능성은 최종 서류에서 반드시 확인해야 합니다.
