인천지방법원 2025타경510138. 인천 남동구 구월동 1110-8, 문화로133번길 8-11 소재 건물과 토지의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 7층이고, 제2종근린생활시설(고시원)로 이용 중입니다. 2~5층은 각 고시원 7개호, 6층은 6개호, 7층은 공부상 계단실 및 물탱크실이나 현황상 고시원으로 이용되고 있습니다.
말소기준권리는 2010.12.28. 접수된 을구 2번 융창상호저축은행 근저당권 650,000,000원입니다. 가압류·경매개시결정·압류와 다수 주택임차권등기는 모두 이 기준권리 뒤에 설정되어 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다. 그러나 등기 소멸과 실제 점유 정리는 별개입니다. 이 사건은 다수 고시원 점유자가 존재하므로 낙찰 뒤 인도·명도 실무가 핵심 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510138 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1110-8 · 인천광역시 남동구 문화로133번길 8-11 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 제2종근린생활시설(고시원) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상7층 |
| 토지 | 대 · 358.6㎡ · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김형훈 |
| 감정가 / 최저가 | 2,163,812,740원 / 1,514,668,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 62,472,320원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2010년 근저당
기준권리는 2010.12.28. 을구 2번 근저당권 650,000,000원입니다. 이후 2025.03.13. 김천룡 가압류 55,000,000원, 2025.06.26. 황인규의 강제경매개시결정, 2025.08.22. 융창저축은행의 임의경매개시결정, 2026.01.27. 남동구 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
을구에는 2024.11.06.부터 2026.05.21.까지 주택임차권등기 7건이 확인됩니다. 최병섭·황인규·김천룡·정혜정·정귀임·손기범·추서하의 임차권등기입니다. 이 임차권등기 역시 말소기준권리보다 뒤이므로 등기상 매각으로 소멸합니다. 다만 손기범은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨 두어야 합니다.
② 임차인·점유 현황 — 실제 임차인 34명
보증기관 대위·승계로 중복된 신고는 없으며, 아래 34명은 모두 실제 임차인 또는 점유자로 분류된 사람들입니다. 확인된 전입일이 있는 임차인은 전부 2010.12.28. 말소기준 이후이므로 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 전입일이 확인되지 않은 손기범과 동인천은 대항력 가능·미상으로 별도 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박춘자 | 502호 | 2023.03.07 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오돈환 | 503호 | 2025.06.10 | 확인 필요 | 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최봉혜 | 501호 | 2023.03.21 | 2023.03.21 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김창수 | 203호 | 2024.06.11 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤완호 | 207호 | 2024.12.13 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성훈 | 403호 | 2025.01.10 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문종찬 | 602호 | 2019.12.31 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권남희 | 303호 | 2018.10.10 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동근 | 507호 | 2025.03.10 | 2025.09.16 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박여진 | 507호 | 2025.03.10 | 2021.11.11 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박연희 | 603호 | 2021.12.09 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동현 | 302호 | 2017.03.13 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정은택 | 405호 | 2023.11.10 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김대수 | 304호 | 2018.10.29 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 지혁근 | 402호 | 2020.10.05 | 확인 필요 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 길민혁 | 201호 | 2023.04.10 | 2023.04.11 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍진세 | 204호 | 2020.10.22 | 2020.10.22 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구민희 | 606호 | 2020.07.27 | 2020.07.03 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 석은정 | 505호 | 2023.05.19 | 확인 필요 | 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 원나림 | 701호 | 2025.02.25 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 현빈 | 205호 | 2024.04.24 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN QIANLONG | 확인 필요 | 2022.09.08 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN ZHENSHUN | 확인 필요 | 2022.08.18 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CAROLLO III JOHN RALPH | 확인 필요 | 2025.02.17 | 2020.03.06 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이종채 | 407호 | 2019.08.28 | 2019.08.28 | 55,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노유경 | 404호 | 2024.06.28 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최병섭 | 3층 171.45㎡ 중 39.67㎡ · 307호 | 2015.02.27 | 2015.02.26 | 50,000,000원 · 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황인규 | 5층 중 25㎡ · 503호 | 2020.03.06 | 2020.03.06 | 50,000,000원 · 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김천룡 | 2층 171.45㎡ 중 · 202호 | 2022.09.08 | 2022.09.08 | 55,000,000원 · 55,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정혜정 | 5층 중 20㎡ · 504호 | 2022.07.18 | 2022.07.18 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정귀임 | 2층 171.45㎡ 중 25.7㎡ · 206호 | 2019.08.28 | 2019.08.28 | 55,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손기범 | 3층 171.45㎡ 중 20㎡ · 305호 | 확인 필요 | 2022.11.11 | 50,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 추서하 | 6층 중 22㎡ · 605호 | 2023.01.02 | 2025.07.18 | 55,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 동인천 | 확인 필요 | 확인 필요 | 확인 필요 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 1,514,668,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,546,680원 |
| 1. 근저당 · 주식회사융창상호저축은행 | 650,000,000원 | 650,000,000원 |
| 2. 가압류 · 김천룡 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 황인규 | 62,472,320원 | 62,472,320원 |
| 4. 경매개시결정 · 주식회사 융창저축은행 | 62,472,320원 | 62,472,320원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 667,176,680원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구 829,944,640원이 전액 배당되는 시뮬레이션이며, 소유자 잔여는 667,176,680원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 3회 유찰부터 배당 부족 발생
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,514,668,000원 | 829,944,640원 | 0원 | 667,176,680원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 1,060,267,599원 | 829,944,640원 | 0원 | 217,320,283원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 742,187,319원 | 732,365,446원 | 97,579,194원 | 0원 | 0원 |
현재 최저매각가는 감정가의 70%인 1,514,668,000원입니다. 2회 유찰 시 1,060,267,599원에서도 채권자 청구액은 전액 배당되는 계산이지만, 3회 유찰 시 742,187,319원에서는 97,579,194원 미배당이 발생합니다. 다만 세 회차 모두 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 제2종근린생활시설(고시원)로 이용 중입니다. 1층은 계단실 등, 2~5층은 각 고시원 7개호, 6층은 고시원 6개호입니다.
- 7층 확인. 7층은 공부상 계단실 및 물탱크실이나 현황은 고시원으로 이용 중입니다. 현황 이용과 인허가·건축물대장 관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 위치. 구월서초등학교 남동측 인근이며 공동주택, 단독·다가구주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 예술회관역(인천지하철1호선)이 있습니다.
- 설비. 기본 위생·급배수, 승강기, 소방, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 면적 358.6㎡, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,635,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 도로에 접합니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 포도나무·고정 구조물·바닥포장·담장·대문·화단석축 등은 토지에 포함해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 미상 2명 원본 확인. 손기범·동인천의 전입 및 실제 점유 시점을 주민등록·임대차계약서와 대조하세요.
- 34명 점유자 명도 계획. 등기 소멸과 별개로 다수 점유자의 퇴거·보증금·이사 협의가 필요할 수 있습니다.
- 황인규·김천룡 관계 확인. 임차인과 등기상 채권자·권리자가 동일한 관계이므로 실제 임대차와 보증금 지급 경위를 확인하세요.
- 7층 현황 이용 확인. 공부상 계단실 및 물탱크실인 공간이 현황상 고시원으로 이용되고 있으므로 건축물대장·인허가·소방 관련 원본을 대조하세요.
- 고시원 운영·시설 상태 확인. 승강기·소방·급배수·난방설비의 상태와 실제 각 호 점유 현황을 현장에서 확인하세요.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 법원의 최종 배당관계와 차이가 생길 수 있습니다.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 포함 여부와 취득 목적에 따른 절차를 원문으로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 어려운 것은 34명의 점유
등기만 보면 기준은 분명합니다. 2010.12.28. 융창상호저축은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·경매개시·압류·임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당표에서도 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 이 물건을 단순한 “권리 깨끗한 70% 경매”로 보면 안 됩니다. 실제 이용은 제2종근린생활시설 고시원이고, 임차인·점유자가 34명입니다. 손기범과 동인천은 대항력 판단이 미상이고, 황인규·김천룡은 등기상 관계인과 겹치며, 7층은 공부상 용도와 현황 이용도 다릅니다. 따라서 이 사건의 승부처는 등기 소멸 여부가 아니라 실제 점유·임대차·건축 이용상태를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
권리구조는 정리 가능, 운영·명도 난도는 높음. 현재 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하기보다, 다수 점유 정리비용과 고시원 이용상태를 반영한 실질 취득비용을 따져야 합니다.
