의정부지방법원 2025타경64290. 파주시 문산읍 당동리 899-6, 뚱발트랜스포머420오피스텔 1층 125호입니다. 물건 표시는 대지이고, 감정평가 요항상 이용상태는 공부상 근린생활시설입니다. 권리 구조의 중심은 2020.04.23 설정된 채권최고액 4,200,000,000원 근저당권입니다. 현재 최저매각가는 150,577,000원까지 하락했지만, 그 금액으로는 집행비용을 공제한 뒤 근저당권에 147,668,922원만 배당되고, 채권최고액 기준 4,052,331,078원이 미배당으로 남습니다.
중요한 점은 두 가지입니다. 첫째, 현재 배당표상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 둘째, 임대관계는 미상으로 표시되어 있어 현장 점유와 사용관계 확인이 필요합니다. 임차인 보증금·확정일자 정보가 확인되지 않는 상태에서 대항력 있는 임차인이 없다고 단정하는 방식은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64290 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문산읍 당동리 899-6 뚱발트랜스포머420오피스텔 1층125호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 문산읍 방촌로 1697-1 |
| 물건표시 / 이용상태 | 대지 · 공부상 근린생활시설 |
| 감정가 / 최저가 | 439,000,000원 / 150,577,000원 (3회 유찰) |
| 소유자 | 주식회사코람코자산신탁 |
| 채무자 | 문산케이에이치주식회사 |
| 청구금액 | 1,954,254,667원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당
말소기준권리는 2020.04.23 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 4,200,000,000원이고, 근저당권자는 회원신용협동조합과 경남한의사신용협동조합입니다. 이후 2024.01.09 임의경매개시결정은 2025.05.12 취하로 말소되었고, 현재 사건의 경매개시결정은 2025.09.30 접수되었습니다.
② 임차인·점유 리스크 — 인수 0원 계산과 별개로 확인 필요
확인된 임차인 명세는 없습니다. 다만 감정요항의 기타 참고사항에는 임대관계 미상으로 표시되어 있습니다. 따라서 이 물건은 “임차인 없음”으로 단순 처리하기보다, 현장 점유자·사용자·관리비 체납 여부를 직접 확인해야 하는 유형입니다.
③ 예상배당표 (매각가 150,577,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 누계 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,908,078원 | 2,908,078원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 | 4,200,000,000원 | 147,668,922원 | 150,577,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 150,577,000원 |
| 근저당권 미배당 | 4,200,000,000원 | 4,052,331,078원 | - |
집행비용은 약 매각가의 1.9% 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮지만 회수 구조는 약하다
| 회차 | 매각가 | 배당액 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 150,577,000원 | 147,668,922원 | 4,052,331,078원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 105,403,900원 | 103,128,245원 | 4,096,871,755원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 73,782,730원 | 72,054,641원 | 4,127,945,359원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항 기준)
- 주위환경. 자유초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 산업단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 7층 건물 내 제1층 제105호외 4개호입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측 및 남서측, 북동측으로 각각 포장도로에 접합니다.
- 토지이용계획. 도시지역, 준공업지역, 중로1류 접합, 중로3류 접합, 가축사육제한구역, 지방산업단지, 토지거래계약에관한허가구역입니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 표시되지 않았고, 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁 목적, 수익자, 관리·처분 권한을 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상입니다. 실제 사용자, 영업 여부, 무단점유 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 집합건물 1층 물건은 공용관리비 체납 여부가 중요합니다.
- 용도 확인. 공부상 근린생활시설입니다. 주거용 오피스텔처럼 가정하면 안 됩니다.
- 환금성 확인. 준공업지역·산업단지 인근 1층 근린생활시설의 임대수요와 재매각 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 당해세·최우선변제 등은 현재 배당표에 반영되지 않을 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 “쓸 수 있는 물건인가”가 먼저
이 물건은 3회 유찰로 최저가가 150,577,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 할인폭이 커 보입니다. 그러나 권리·배당 구조를 보면 채권최고액 4,200,000,000원 중 대부분이 회수되지 못하고, 임대관계도 미상입니다. 공부상 근린생활시설이라는 점까지 고려하면, 단순 저가매수형이 아니라 현장 확인형·수익성 검증형 물건입니다. 결론은 명확합니다. 인수액 계산은 0원, 가격은 낮음, 그러나 점유·용도·환금성 확인 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.