수원지방법원 2022타경57097. 안산시 단원구 고잔동 안산센트럴푸르지오 106동 4층 402호, 전용 84.9529㎡ 아파트입니다. 감정평가 이용상태는 방3·거실·주방/식당·욕실겸화장실2·드레스룸·발코니 등이며, 철근콘크리트구조 35층 건물의 4층입니다. 현재 소유자는 권혁윤으로, 2018.11.01 소유권이전 당시 등기상 거래가액은 470,750,000원입니다.
권리분석의 기준점은 2021.01.08 국의 압류입니다. 이후 홍성주·장경심·롯데캐피탈· 신한카드의 가압류와 안산시·국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 예상 시나리오상 매수인 인수액은 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시에도 0원입니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상이므로 점유·명도 상태는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2022타경57097 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 고잔로 115, 106동 4층402호 (고잔동,안산센트럴푸르지오) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9529㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실겸화장실2·드레스룸·발코니 등 · 35층 중 4층 |
| 소유자 | 권혁윤 · 2018.11.01 소유권이전 · 거래가액 470,750,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 950,000,000원 / 950,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 600,543,886원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 단지 | 센트럴푸르지오 · 990세대 · 2018.04.27 준공 |
① 권리 흐름 — 기준은 2021.01.08 압류
2018년 설정된 국민은행 근저당 423,600,000원과 앤알캐피탈대부 근저당 78,000,000원은 2019.12.04 말소됐습니다. 2019.12.05 애큐온저축은행 근저당 568,800,000원과 2020.03.17 같은 은행 근저당 130,800,000원도 등기상 이미 말소된 것으로 정리돼 있습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2021.01.08 국 압류이며, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 신건 9.5억을 ‘싸다’고 볼 수 없는 이유
센트럴푸르지오 전용 84.95㎡대 최근 실거래 12건의 평균은 847,500,000원입니다. 현재 최저매각가 950,000,000원은 최근 12개월 평균의 112.1%입니다. 따라서 전체 평균이나 감정가 대비 할인처럼 보이는 다른 지표가 있더라도, 현 회차 가격을 시세보다 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.96㎡ | 33 | 960,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 26 | 707,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 27 | 890,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 7 | 850,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 17 | 875,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 30 | 860,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 30 | 859,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 28 | 855,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 23 | 828,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 16 | 830,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 29 | 859,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 2 | 797,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 847,500,000원 |
최근 12건은 707,000,000원~960,000,000원에 분포하고 있습니다. 최신 거래는 2026.07 960,000,000원으로 현재 최저가보다 높지만 해당 거래는 33층이고, 본건은 4층입니다. 한 건의 최신 고층 거래만으로 9.5억 신건 가격을 싸다고 판단하기보다는 12건 평균 847,500,000원과 층별 거래 편차를 함께 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 950,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,900,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 홍성주 | 169,800,000원 | 169,800,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 장경심 | 116,900,000원 | 116,900,000원 |
| 갑구 7번 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 25,000,950원 | 25,000,950원 |
| 갑구 10번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 6,886,220원 | 6,886,220원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 619,512,830원 |
채권액이 확인된 가압류 합계는 318,587,170원이며 예상 미배당액은 0원, 소유자 잔여액은 619,512,830원입니다. 다만 국세·지방세 등 우선 차감되는 금액이 있으면 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 예상배당표에서는 신청채권자 애큐온저축은행 배당이 0원으로 계산돼 있으므로 실제 배당순위와 채권 현황은 원본 서류 대조가 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 단원구 고잔동 소재 중앙역 북측. 주변에 아파트단지·상업용건물·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 단지 주변 도로가 인접하고 버스정류장 및 중앙역(4호선·수인분당선)이 인근에 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 단지. 센트럴푸르지오 990세대, 2018.04.27 준공. 본건은 35층 건물 중 4층 402호입니다.
- 용도. 아파트로 이용 중이며 방3·거실·주방/식당·욕실겸화장실2·드레스룸·발코니 등의 구조입니다.
- 설비. 위생·난방·승강기·화재감지/경보·소화전 설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 평지의 사다리형 아파트 건부지이며 외곽공도와 연계되는 단지내 도로와 주차장시설이 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역·성장관리권역 등에 해당하며 공시지가는 2,154,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 없고 감정평가서상 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오와 입찰 체크리스트
| 현재 회차 | 950,000,000원 · 감정가 100% · 매수인 인수 0원 |
|---|---|
| 1회 유찰 시 | 760,000,000원 · 감정가 80% · 매수인 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 | 608,000,000원 · 감정가 64% · 매수인 인수 0원 |
- 신건 가격부터 점검. 현재 최저가 950,000,000원은 최근 12개월 평균 847,500,000원의 112.1%입니다. 인수 0원만 보고 가격 메리트까지 있다고 판단하면 안 됩니다.
- 층 차이 확인. 최신 960,000,000원 거래는 33층이고 본건은 4층입니다. 최근 거래의 층·동·향·내부상태를 직접 비교해야 합니다.
- 대지권미등기. 최저매각가격에는 대지권가격이 포함돼 있지만, 대지권 등기 진행상태와 관련 서류를 다시 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차인 신고 내역은 없으나 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 당해세에 해당하는 체납액이 있으면 예상배당 순서와 잔여액이 바뀔 수 있으므로 세액 확인이 필요합니다.
- 배당 원본 대조. 예상표상 신청채권자 애큐온저축은행 배당액이 0원으로 계산돼 있으므로 채권계산서·등기부·매각물건명세서를 함께 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개다”
이 물건의 강점은 분명합니다. 매수인 인수액은 0원이고, 말소기준 이후 가압류·압류·경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 현 회차 가격 950,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 847,500,000원의 112.1%입니다. 최신 거래 960,000,000원이 존재하지만 33층 거래인 반면 본건은 4층이므로 개별 가격 검증이 필요합니다.
여기에 대지권미등기, 감정평가서상 임대관계 미상, 세금 관련 압류까지 확인해야 하므로 “등기상 인수 0원”만으로 입찰 판단을 끝낼 사건은 아닙니다. 권리 인수는 단순하지만 신건 가격은 보수적으로, 대지권·점유·체납은 원본 확인. 이 세 가지가 이 사건의 핵심입니다.
