* 인수액 0원은 제시된 배당 시뮬레이션의 계산값입니다. 근저당권 이전 기록과 말소 상태, 대지권 취득·등기 가능성, 점유관계를 확인하기 전에는 최종 인수 위험이 없다고 확정할 수 없습니다.
수원지방법원 2022타경57097. 경기도 안산시 단원구 고잔동에 위치한 안산센트럴푸르지오 106동 4층 402호입니다. 전용면적은 84.9529㎡이며, 방 3개·거실·주방 및 식당·욕실 겸 화장실 2개 등을 갖춘 아파트입니다. 990세대 단지로, 2018년 4월 27일 준공됐습니다.
이 물건은 감정가 950,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 665,000,000원으로 낮아졌습니다. 최근 실거래 평균 854,000,000원과 비교하면 가격 차이가 뚜렷합니다. 최신 거래인 2026년 9월 거래금액 875,000,000원보다도 최저가가 낮습니다.
다만 가격만으로 입찰 여부를 결정하기는 어렵습니다. 대지권미등기라는 특수사항과 함께, 경매 신청채권자에 대한 배당이 누락된 형태의 예상배당표가 존재합니다. 매각으로 소멸하는 등기상 권리와 실제 채권자 배당은 구분해야 하며, 현재 배당 계산을 그대로 확정 결과처럼 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2022타경57097 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 고잔로 115, 안산센트럴푸르지오 제106동 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9529㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실 겸 화장실2·드레스룸·발코니 등 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 35층 건물 중 4층 |
| 단지 | 안산센트럴푸르지오 · 990세대 · 2018.04.27 준공 |
| 소유자 | 권혁윤 · 2018.11.01 소유권이전 등기 · 거래가액 470,750,000원 |
| 감정가 | 950,000,000원 |
| 최저매각가 | 665,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매 신청채권자 | 주식회사 애큐온저축은행 · 청구액 600,543,886원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 대지권 | 대지권미등기 · 대지권 면적 44.1257㎡ 사실조회 회신 · 최저매각가격에 대지권가격 포함 |
| 임차관계 | 임차인 신고 없음 · 감정평가서상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 근저당 이력 확인
권리 흐름에서 가장 주의할 점은 말소기준권리로 지정된 압류와 기존 근저당권의 기록을 함께 검토해야 한다는 것입니다. 말소기준으로 제시된 권리는 2021.01.08 국(안산세무서장) 압류입니다. 그보다 앞선 2019년·2020년 근저당권에는 말소 표기가 있으나, 2023년 해당 근저당권의 이전 기록도 존재합니다.
② 임차인·점유와 매수인 인수
임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 점유관계나 명도 부담까지 없다고 확정할 수는 없습니다. 입찰 전 점유자를 확인하고, 소유자 또는 제3자가 점유 중인 경우 인도 절차와 비용을 검토해야 합니다.
또한 계산상 인수액 0원은 대지권 등기 관련 비용이나 권리관계 확인에 따른 별도의 부담까지 모두 포함한 총취득비용을 뜻하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 평균의 77.9%
안산센트럴푸르지오의 동일 평형 최근 실거래 12건입니다. 비교 대상은 전용 84.95~84.96㎡대이며, 최근 12개월 평균은 854,000,000원입니다. 최신 거래는 2026년 9월 875,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.96㎡ | 25 | 875,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 33 | 960,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 26 | 707,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 7 | 850,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 27 | 890,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 17 | 875,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 30 | 860,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 30 | 859,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 28 | 855,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 23 | 828,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 16 | 830,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 29 | 859,000,000원 |
| 최근 평균 | 동일 평형 | 12건 | 854,000,000원 |
실거래 최저가는 707,000,000원, 최고가는 960,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 854,000,000원과 비교하면 현재 최저매각가 665,000,000원은 평균 시세의 77.9%입니다.
최신 거래금액 875,000,000원과 비교해도 최저가가 낮습니다. 따라서 최근 실거래를 기준으로 볼 때 표면적인 가격 할인은 분명합니다. 다만 감정가 950,000,000원 대비 70%라는 숫자만으로 가격 경쟁력을 평가하는 것은 적절하지 않습니다. 최근 실거래 및 개별 호수의 조건을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 665,000,000원 가정 · 잠정 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 계산상 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,050,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 홍성주 | 169,800,000원 | 169,800,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 장경심 | 116,900,000원 | 116,900,000원 |
| 갑구 7번 가압류 · 롯데캐피탈 | 25,000,950원 | 25,000,950원 |
| 갑구 10번 가압류 · 신한카드 | 6,886,220원 | 6,886,220원 |
| 배당표상 잔여 · 소유자 교부 표시 | — | 337,362,830원* |
* 소유자 교부액은 입력된 계산상의 잔여금일 뿐, 실제 지급 가능 금액이 아닙니다. 신청채권자 청구액 600,543,886원의 배당이 누락되어 있고, 당해세 등 우선채권도 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위·배당액·잔여금은 달라질 수 있습니다.
배당표에 포함된 가압류 채권의 청구액 합계는 318,587,170원이며, 계산상 같은 금액이 배당됩니다. 그러나 여기에는 경매 신청채권자의 청구액이 포함되지 않아 전체 채권의 변제 현황을 보여주는 계산으로 사용할 수 없습니다.
국세·지방세 압류와 국민건강보험공단 압류의 실제 채권액, 조세 우선순위, 근저당권자의 배당권까지 확인해야 최종 배당 구조를 판단할 수 있습니다.
⑤ 회차별 가격·배당 시나리오
현재 회차부터 추가 유찰 시의 매각가격과 배당 계산을 비교하면 다음과 같습니다. 각 회차의 배당 결과는 동일한 계산상의 전제에 따른 것으로, 신청채권자 배당 누락과 우선채권 미반영 문제가 그대로 남아 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 계산상 채권자 배당 | 표시 잔여액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 감정가 70% |
665,000,000원 | 318,587,170원 | 337,362,830원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% |
465,500,000원 | 318,587,170원 | 139,857,830원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% 표기 |
325,850,000원 | 318,587,170원 | 1,900,930원 |
표시 잔여액은 확정된 소유자 교부액이 아닙니다. 신청채권자 청구액 600,543,886원의 배당이 각 회차에서 0원으로 계산되어 있어 실제 배당표와 차이가 발생할 수 있습니다. 추가 유찰 시 가격은 해당 회차가 진행되는 경우의 시나리오입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 단원구 고잔동 소재 중앙역 북측에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 상업용 건물, 학교 등이 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 주변에 도로가 인접하고 버스정류장 및 중앙역(4호선·수인분당선)이 소재합니다. 감정평가서상 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 35층 건물의 4층입니다. 위생설비·난방설비·승강기·화재감지 및 경보설비·소화전 등을 갖췄습니다.
- 토지·도로. 사다리형 토지의 아파트 건부지이며 외곽 공도와 연계되는 단지 내 도로상태가 양호하고 주차장 시설이 있습니다.
- 용도·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역·성장관리권역 등에 해당합니다. 학교 관련 보호구역 등 토지이용 제한도 확인됩니다.
- 공시지가. 2,154,000원/㎡로 기재되어 있으며, 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
- 건축물. 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 대지권미등기 문제는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 990세대 아파트로 동일 평형 거래 사례가 확인됩니다. 다만 실제 비교 거래가격의 편차가 크고 경매 대상은 4층이므로 평균 거래가격을 그대로 적용하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대지권 취득·등기 가능 여부. 대지권 면적 44.1257㎡ 사실조회 회신과 취득세 납부신고서, 분양금 납부확인서를 확인하고 조합 및 등기소를 통해 후속 등기 가능성과 비용을 검토하세요.
- 근저당 말소·이전 이력. 애큐온저축은행의 을구 5번·6번 근저당권과 2023.04.04 근저당권 이전 기록의 관계를 원본 등기부에서 확인하세요.
- 신청채권자 배당. 청구액 600,543,886원에 대한 배당이 계산상 0원인 이유, 실제 배당권자와 권리순위를 확인하세요.
- 조세·공과금 채권. 국·안산시·국민건강보험공단 압류의 채권액과 우선순위, 당해세 해당 여부를 확인하세요.
- 점유자·임대차. 신고된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·전입세대 관련 자료·매각물건명세서로 실제 점유관계를 확인하세요.
- 개별 호수 시세. 최근 평균 854,000,000원을 4층의 확정 시세로 보지 말고 층·향·조망·내부 상태를 고려해 비교하세요.
- 매각조건. 최저가에 대지권가격이 포함된다는 명세서 비고와 대지권미등기 상태를 함께 검토하세요.
- 추가 비용. 취득 관련 비용, 대지권 등기 비용 가능성, 체납 관리비 및 명도 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당 관련 기록을 최종 확인하세요.
맺으며 — 가격 할인은 확인, 권리 검증은 필수
안산센트럴푸르지오 106동 402호는 감정가 950,000,000원에서 1회 유찰되어 665,000,000원까지 내려왔습니다. 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균은 854,000,000원, 최신 거래는 875,000,000원이므로 현재 최저가는 최근 거래 수준보다 낮습니다.
그러나 이 물건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 대지권미등기 상태이고, 기존 근저당권의 말소·이전 기록을 확인해야 하며, 신청채권자의 배당이 누락된 것으로 표시된 예상배당 계산 역시 신뢰하기 어렵습니다. 국세·지방세 및 공과금 압류의 배당순위도 확인 대상입니다.
신고된 임차인은 없고 계산상 인수액은 0원이지만, 임대관계 미상 및 권리기록상 불일치가 해소되기 전에는 매수인 부담이 최종적으로 없다고 확정할 수 없습니다.
결론적으로 가격상 할인은 확인되지만, 대지권 취득·등기 가능성과 근저당권 및 실제 배당구조를 원본 서류로 검증하는 것이 우선입니다. 그 결과를 확인한 후 4층 개별 시세와 총취득비용을 기준으로 입찰가격을 검토해야 합니다.
