수원지방법원 2024타경64259. 시흥배곧신도시호반베르디움센트럴파크 809동 6층 602호, 전용 84.0196㎡ 아파트입니다. 현 소유자 설인주는 2022.06.27. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 735,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2022.10.05. 설정된 주식회사에스비아이저축은행의 채권최고액 166,800,000원 근저당권입니다. 그 뒤의 김혁 근저당권, 국 압류, 하나캐피탈 가압류와 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 김예린 1명이 조사됐습니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦은 2024.04.17.이므로 이 사건에서 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없지만, 적어도 대항력에 따른 보증금 승계는 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경64259 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧3로 27-8, 809동 6층602호 (정왕동,시흥배곧신도시호반베르디움센트럴파크) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.0196㎡ · 27층 건 내 6층 602호 |
| 소유자 | 설인주 (2022.06.27. 소유권이전 · 거래가액 735,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 633,000,000원 / 633,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프에스비2406유동화전문유한회사 / 139,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형
말소기준권리는 을구 7번 에스비아이저축은행 근저당권입니다. 이후 설정된 을구 8번 김혁 근저당권 61,000,000원, 갑구 5번 국 압류, 갑구 6번 하나캐피탈 가압류 88,052,053원, 갑구 7번 임의경매개시결정은 모두 데이터상 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 후순위 권리 때문에 매수인이 별도로 부담하는 금액은 확인되지 않습니다.
② 임차인 — 1명, 전입이 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김예린 | 미상 | 2024.04.17 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 5.5% 높다
같은 단지 시흥배곧신도시호반베르디움센트럴파크의 전용 84.02㎡대 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 600,250,000원, 최신 거래는 2026.07. 658,000,000원입니다. 현재 최저가 633,000,000원은 최신 거래 한 건보다는 낮지만, 전체 최근 12개월 평균과 비교하면 105.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.26㎡ | 12 | 658,000,000원 |
| 2026.07 | 84.03㎡ | 4 | 500,000,000원 |
| 2026.06 | 84.02㎡ | 1 | 530,000,000원 |
| 2026.05 | 84.02㎡ | 25 | 620,000,000원 |
| 2026.04 | 84.02㎡ | 16 | 668,000,000원 |
| 2026.04 | 84.02㎡ | 11 | 590,000,000원 |
| 2026.03 | 84.03㎡ | 4 | 558,000,000원 |
| 2026.01 | 84.26㎡ | 8 | 649,000,000원 |
| 2026.01 | 84.02㎡ | 4 | 540,000,000원 |
| 2025.11 | 84.26㎡ | 2 | 560,000,000원 |
| 2025.10 | 84.02㎡ | 14 | 665,000,000원 |
| 2025.10 | 84.02㎡ | 14 | 665,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.0196㎡ | 12건 | 600,250,000원 |
표본 거래가는 500,000,000원~668,000,000원으로 편차가 큽니다. 이 가운데 신건 최저가 633,000,000원은 최근 12개월 평균 600,250,000원의 105.5%입니다. 따라서 평균 기준으로는 ‘경매라서 시세보다 싸다’고 평가할 수 없는 가격입니다. 최신 거래 658,000,000원이 존재하더라도 단일 최신 거래만으로 신건 가격 메리트를 단정하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 633,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,730,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 166,800,000원 | 166,800,000원 |
| 3. 근저당 · 김혁 | 61,000,000원 | 61,000,000원 |
| 4. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 88,052,053원 | 88,052,053원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 308,417,947원 |
현재 회차 가정에서는 배당표상 채권자 청구 합계 315,852,053원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 308,417,947원입니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이므로 실제 배당 및 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 633,000,000원 | 0원 | 0원 | 308,417,947원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 506,400,000원 | 0원 | 0원 | 183,083,947원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 405,120,000원 | 0원 | 0원 | 82,816,747원 |
제공된 시나리오에서는 1회 및 2회 유찰 가격에서도 채권자 합계가 전액 배당되고 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 회차가 내려가더라도 권리승계가 증가하는 구조가 아니라, 이 사건의 핵심 변수는 권리보다 매수가격입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건은 아파트로 이용 중입니다.
- 입지. 경기도 시흥시 배곧동 소재 배곧초등학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 27층 건 내 6층 602호이며 급배수·위생·난방·승강기·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 단지. 총 1,414세대, 사용승인일은 2015.07.13.입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 1,549,000원/㎡입니다.
- 하자 표시. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
- 거래 폭. 최근 12건이 500,000,000원부터 668,000,000원까지 분포해 층·시기별 가격 편차가 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 신건 최저가 633,000,000원은 최근 12개월 평균 600,250,000원의 105.5%입니다. 평균보다 싼 경매라는 전제로 접근하면 안 됩니다.
- 임차인 확인. 김예린의 전입은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 원본 서류로 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 세금 배당. 갑구에 국 압류가 존재하고 예상배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 잔여액은 매각 전 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차인이 조사된 물건이므로 실제 점유관계와 인도 일정은 현장 및 집행기록으로 확인하는 것이 필요합니다.
- 시세 표본. 동일 면적 거래도 500,000,000원~668,000,000원으로 폭이 크므로 602호의 층·향·내부상태를 개별 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역과 최신 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 신건 가격은 평균 이상”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.10.05. 에스비아이저축은행 근저당권이고, 조사 임차인 김예린은 2024.04.17. 전입해 대항력이 없습니다. 후순위 근저당·압류·가압류도 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개입니다. 신건 최저가이자 실질취득액인 633,000,000원은 최근 12개월 평균 600,250,000원의 105.5%입니다. 최신 거래 658,000,000원이 있지만, 최근 거래 전체의 평균과 분포를 함께 보면 현 회차를 ‘시세보다 저렴한 경매’라고 평가할 근거는 부족합니다. 권리는 양호, 현재 가격 메리트는 제한적. 이 사건에서는 권리보다 적정 응찰가 판단이 더 중요한 변수입니다.
