수원지방법원 2024타경64259. 시흥배곧신도시호반베르디움센트럴파크 809동 6층 602호 아파트입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 27층 건물의 6층입니다. 현재 소유자는 설인주이고, 2022년 소유권을 취득한 뒤 같은 해 10월 주식회사에스비아이저축은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 2022.10.05 근저당권이 말소기준권리이고 그 뒤의 김혁 근저당, 국의 압류, 하나캐피탈 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
임차인으로 조사된 김예린의 전입신고일은 2024.04.17로 말소기준일인 2022.10.05보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없으며, 보증금과 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 다만 매수인 인수액은 배당표와 회차별 시나리오 모두 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경64259 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧3로 27-8, 809동 6층602호 (정왕동,시흥배곧신도시호반베르디움센트럴파크) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 27층 건 내 6층 602호 |
| 동일평형 기준 | 84.0196㎡ |
| 소유자 | 설인주 |
| 감정가 / 최저가 | 633,000,000원 / 443,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 139,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.10.05 주식회사에스비아이저축은행 근저당권 166,800,000원입니다. 뒤이어 2022.10.07 김혁 근저당권 61,000,000원, 2024.03.06 국의 압류, 2024.03.28 하나캐피탈 주식회사 가압류 88,052,053원, 2024.08.23 임의경매개시결정이 이어졌으며 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 전입은 말소기준 이후
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김예린 | 미상 | 2024.04.17 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 74.5%
시흥배곧신도시호반베르디움센트럴파크 동일 평형의 최근 12건 실거래입니다. 최근 12개월 평균은 594,583,333원, 최신 거래는 2026.09 · 589,000,000원이며, 현재 최저매각가 443,100,000원은 최근 12개월 평균의 74.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.03㎡ | 22 | 589,000,000원 |
| 2026.08 | 84.02㎡ | 23 | 673,000,000원 |
| 2026.07 | 84.03㎡ | 4 | 500,000,000원 |
| 2026.07 | 84.26㎡ | 12 | 658,000,000원 |
| 2026.06 | 84.02㎡ | 1 | 530,000,000원 |
| 2026.05 | 84.02㎡ | 25 | 620,000,000원 |
| 2026.04 | 84.02㎡ | 16 | 668,000,000원 |
| 2026.04 | 84.02㎡ | 11 | 590,000,000원 |
| 2026.03 | 84.03㎡ | 4 | 558,000,000원 |
| 2026.01 | 84.26㎡ | 8 | 649,000,000원 |
| 2026.01 | 84.02㎡ | 4 | 540,000,000원 |
| 2025.11 | 84.26㎡ | 2 | 560,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 594,583,333원 |
최근 거래 범위는 500,000,000원~673,000,000원이고 최신 거래는 589,000,000원입니다. 현재 최저가 443,100,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 모두 낮습니다. 따라서 신건 감정가가 아니라 1회 유찰 뒤의 현재 최저가를 기준으로는 가격 여유가 확인되는 구간입니다.
④ 예상배당표 (매각가 443,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,831,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 166,800,000원 | 166,800,000원 |
| 3. 근저당 · 김혁 | 61,000,000원 | 61,000,000원 |
| 4. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 88,052,053원 | 88,052,053원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 120,416,947원 |
현재 최저가 443,100,000원 가정에서는 배당표상 채권 합계 315,852,053원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 120,416,947원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 443,100,000원 | 315,852,053원 | 0원 | 120,416,947원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 310,170,000원 | 305,027,620원 | 10,824,433원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 217,119,000원 | 213,279,334원 | 102,572,719원 | 0원 | 0원 |
매각가격이 내려가면 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건에서 회차 변화의 핵심은 인수 위험이 아니라 낙찰가격과 시세의 관계입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 배곧초등학교 남서측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교·공원이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 27층 건물의 6층으로, 급배수·위생·난방·승강기·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 장방형 평지의 아파트 부지이며 단지 내 포장도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 대로3류와 접합니다.
- 단지. 총 1,414세대, 2015-07-13 준공입니다.
- 공시지가. 1,549,000원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 확인. 김예린의 전입은 말소기준 이후로 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 범위는 원본에서 재확인하세요.
- 시세 대조. 현재 최저가 443,100,000원과 최신 거래 589,000,000원, 최근 12개월 평균 594,583,333원을 함께 비교하세요.
- 배당 변동. 현재 시나리오에서 소유자 잔여가 있으나, 실제 배당에서는 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
- 명도. 실제 점유자가 확인된 만큼 낙찰 뒤 인도·명도 절차와 협의 가능성을 점검하세요.
- 현장 확인. 내부구조와 이용상황은 집합건축물대장 현황도면과 외관탐문 등을 기준으로 평가됐으므로 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격과 점유 확인이 핵심
이 사건은 2022.10.05 에스비아이저축은행 근저당권을 기준으로 그 이후 등기권리가 매각으로 소멸하고, 김예린의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당표와 회차별 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다. 가격은 현재 1회 유찰되어 443,100,000원으로 내려왔고, 최근 12개월 동일 평형 평균 594,583,333원의 74.5%입니다. 따라서 권리상 인수 위험보다 실제 점유·명도 상태와 입찰가가 최근 실거래 범위에서 어느 위치에 놓이는지를 확인하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
