인천지방법원 2025타경512151. 인천 미추홀구 용현동 621-2, 도로명 토금중로30번길 13의 5층 다세대주택 중 2층 202호입니다. 감정가는 126,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 88,200,000원, 감정가의 70%입니다. 소유자는 위명성으로 2018년 5월 12일 매매를 원인으로 125,000,000원에 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 임차권 처리입니다. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권은 전입 2018.05.28, 확정일자 2018.05.14, 점유개시 2018.06.02로, 말소기준인 2022.02.22 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적 배당계산에서는 보증금 120,000,000원 중 미배당액이 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 다만 이 권리에 대해 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 본 분석에서는 해당 임차권의 실질 인수를 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512151 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 621-2 2층 202호 · 인천광역시 미추홀구 토금중로30번길 13 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 50.22㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 202호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 · 외벽에 ‘해피빌리지’로 표시 |
| 소유자 | 위명성 · 2018.05.12 매매 · 거래가액 125,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 88,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 136,717,808원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 대항력은 선순위, 확약으로 인수 해소
말소기준권리는 2022.02.22 주택도시보증공사 가압류 82,000,000원입니다. 이후 2022.07.04 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권과 2025.09.05 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권의 등기일 자체는 말소기준권리보다 늦어도, 전입·점유·확정일자는 2018년으로 더 빠르기 때문에 원칙적으로는 대항력과 우선변제권을 갖습니다.
② 임차권 분석 — 실제 임차인 0명, 보증기관 승계성 신고 1건
| 명의 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 제2층 제202호 50.22㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 120,000,000원 | 2018.05.28 2018.05.14 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2022.07.04 | 보증기관 말소동의 확약 |
한국토지주택공사는 보증기관으로 표시된 승계성 신고이므로 보증금 120,000,000원을 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인 수는 0명으로 봅니다. 이 신고 자체는 전입·확정일자 기준으로 대항력 및 우선변제권을 갖지만, 말소동의 확약서가 제출되어 해당 권리의 실질 인수는 0원입니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 평균의 92.8%
해피빌리지2차는 2008.09.01 준공된 6세대 규모 다세대주택입니다. 면적 50.22㎡가 일치하는 실거래는 1건이며, 2024.04 3층이 95,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균 역시 95,000,000원으로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 50.22㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 50.22㎡ | 1건 | 95,000,000원 |
현재 최저매각가 88,200,000원은 최근 12개월 평균 95,000,000원의 92.8%입니다. 이 사건은 말소동의 확약서로 주된 인수 문제가 해소되므로, 시세 비교 기준도 최저가와 동일한 실질취득 88,200,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 거래 표본이 1건이고 전체 6세대 규모이므로 가격 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,987,600원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 120,000,000원 | 86,212,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 82,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 서울보증보험 주식회사 | 136,717,808원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체에서는 임차보증금 미배당액 33,787,600원이 매수인 인수로 산정됩니다. 다만 이 권리에 대한 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 본 리포트의 실질 인수액은 0원입니다. 집행비용·배당순위에 따라 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 배당계산상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 88,200,000원 | 33,787,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 61,739,999원 | 59,771,321원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 43,217,999원 | 77,959,925원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 용현초등학교 남서측 인근이며, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 202호이며 외벽은 벽돌붙임 마감, 창호는 새시 창호입니다. 급배수·위생·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 장방형 토지를 공동주택 건부지로 이용 중이며 북서측으로 세로의 도로에 접합니다. 공시지가는 1,536,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 해피빌리지2차는 6세대, 2008.09.01 준공이며 동일 면적 거래 표본은 1건입니다. 가격 비교는 가능하지만 거래표본이 적어 매도 시 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 을구 5번 주택임차권에 관한 말소동의 확약서가 핵심이므로, 입찰 전 대상 권리와 말소 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사는 보증기관으로 표시된 신고이므로 실제 임차인 1명으로 더하거나 보증금 120,000,000원을 별도의 임차보증금과 중복 합산하지 않습니다.
- 현재 가격 기준. 확약 반영 실질취득 88,200,000원은 최근 12개월 평균 95,000,000원의 92.8%입니다.
- 거래표본 확인. 동일 면적 실거래가 1건뿐이고 전체 6세대 규모이므로 실제 매도 가능 가격과 거래기간을 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 이유”보다 “인수가 정말 0원인지”가 먼저다
현재 최저가 88,200,000원만 보면 최근 12개월 평균 95,000,000원의 92.8%로 가격상 여유가 있습니다. 그러나 이 숫자를 그대로 받아들일 수 있는 이유는 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 있기 때문입니다. 확약을 반영하면 해당 임차권 인수는 실질 0원이고 실질취득도 88,200,000원입니다.
반대로 확약을 빼고 배당표만 보면 현 회차에서도 33,787,600원의 미배당 인수가 발생합니다. 따라서 이 물건은 단순한 “70% 유찰 다세대”가 아니라, 확약서의 적용 여부가 투자 판단을 가르는 권리형 물건입니다. 확약 적용이 원문에서 확인된다면 가격은 최근 거래 수준 아래지만, 6세대 규모와 거래 1건이라는 환금성 한계를 함께 감안하는 것이 맞습니다.
